Источник: ЦИАН
Эксперты Циан фиксируют признаки замедления первичного рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, а девелоперы всё активнее выводят на реализацию новые проекты. Что будет с ценами на новостройки дальше?
Аналитики Циан подвели итоги января 2021 года на первичном рынке столичного региона. По сравнению с декабрем количество сделок сократилось в два раза. Это наибольшее падение (январь по отношению к декабрю) за последние пять лет. Средние цены в Москве снизились впервые с сентября 2019 года.
Январь: в два раза меньше сделок, чем в декабре
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тыс. ДДУ (падение на 47,5% к декабрю 2020-го и рост на 13,7% по сравнению с январем 2020-го). В старых границах Москвы падение за месяц оказалось значительнее (–51,8%), чем для Новой Москвы (–31,4%). В годовой динамике обе локации показали примерно сопоставимый рост по количеству сделок (+14,7 и +11% соответственно).
В Московской области в январе 2021-го было заключено 4,35 тыс. ДДУ — это на 47,1 % ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем в январе прошлого года.
В целом по Московскому региону в первый месяц 2021 года подписано почти 10 тыс. ДДУ (9,97 тыс.) — на 47,3% меньше, чем в декабре 2020-го, и на 2,1% меньше, чем в январе 2020-го.
НЕСМОТРЯ НА ДЕЙСТВИЕ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ, СЕЗОННОСТЬ СПРОСА ПО-ПРЕЖНЕМУ ВЛИЯЕТ НА РЫНОК. ДЛИТЕЛЬНЫЕ НОВОГОДНИЕ КАНИКУЛЫ И ЕЩЕ ПОЛГОДА В ЗАПАСЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ ПО ЛЬГОТНОЙ СТАВКЕ ПОЗВОЛИЛИ ПОКУПАТЕЛЯМ НЕ ТОРОПИТЬСЯ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ СДЕЛКИ.
Снижению количества зарегистрированных ДДУ в годовой динамике также способствует уменьшение объема предложения на первичном рынке (сегодня это 67 тыс. лотов против 92 тыс. в январе 2020-го), а также реализация значительной части отложенного спроса в конце 2020 года. К тому же рекордный рост цен ведет к перераспределению спроса в пользу вторичного рынка и замедляет спрос в целом.
Для сравнения: в январе 2020 года по сравнению с декабрем 2019-го падение сделок составило 25%. А еще годом ранее (в январе 2019-го по сравнению с декабрем 2018-го) — 31%: напомним, тогда стало известно о новых правилах финансирования с 1 июля 2019 года для всех проектов, в результате вырос спрос на покупку квартир по старым правилам.
В январе 2018-го против декабря 2017-го снижение количества сделок было равно 23%. В январе 2017-го относительно декабря 2016-го спрос упал на 40%. Таким образом, именно в 2021 году снижение спроса в январе относительно декабря оказалось максимальным за последние пять лет.
Средний чек ипотечной сделки увеличивается, средняя площадь квартиры — уменьшается
По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами было заключено с привлечением ипотеки. В 2019-м этот показатель оценивался в 54%. В январе 2021 года доля ипотечных сделок снизилась до 63%. Впрочем, доля ипотеки выше, чем в январе 2020-го, на 5 п. п.
Средняя стоимость купленной в кредит квартиры (или апартаментов) за год увеличилась в Москве в старых границах на 13% — до 13,32 млн рублей. В Новой Москве рост достиг 26% — до 8,45 млн рублей. В Московской области — 24% (до 5,82 млн рублей). Такая динамика — отражение рекордного роста цен по итогам прошлого года.
При этом средняя площадь купленной ипотечной квартиры (или апартаментов), наоборот, уменьшилась. В старых границах Москвы за год падение составило сразу 6,7%, или почти 4 кв. м. В ТиНАО площадь снизилась на 5,7%, или на 2,9 кв. м. В Московской области падение минимальное — на уровне 1% (меньше одного «квадрата»).
Первое снижение «квадрата» за полтора года
В январе 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы снизилась относительно прошлого месяца на 0,3% (до 233,1 против 233,7 тыс. рублей месяц назад). Отрицательная динамика зафиксирована впервые почти за полтора года — с сентября 2019-го. За год цены выросли на 16%.
Снижение средних цен за месяц в столице произошло за счет проектов Москвы в старых границах, в которой средний «квадрат» уменьшился за месяц на 0,3% — до 253,3 тыс. рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тыс. рублей).
СНИЖЕНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ СВЯЗАНО НЕ ТОЛЬКО С НЕВЫСОКОЙ АКТИВНОСТЬЮ КЛИЕНТОВ (ОНА В ДВА РАЗА НИЖЕ ДЕКАБРЬСКОЙ), НО И С ВЫХОДОМ НА РЫНОК БОЛЬШОГО КОЛИЧЕСТВА КОРПУСОВ ПО СТАРТОВЫМ ЦЕНАМ.
На первичном рынке Московской области средняя стоимость 1 кв. м за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28% (до 117,9 тыс. рублей).
Апартаментов на продажу стало больше после новостей о «легализации»
Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, доля апартаментов в общем объеме продаж превышает 10% на фоне новостей о будущей «легализации» формата. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.
Относительно января 2020-го (когда о законопроекте не было известно) количество продаж апартаментов увеличилось на 46%. Для квартир за тот же период прирост оказался минимальным — на уровне 5%.
Месяц
Кол-во сделок с апартаментами
Доля всех сделок
Январь 2020
284
7,6%
Февраль 2020
434
10,1%
Март 2020
569
10,2%
Апрель 2020
265
8,8%
Май 2020
142
6,3%
Июнь 2020
227
6,8%
Июль 2020
298
8,6%
Август 2020
428
7,4%
Сентябрь 2020
653
8,8%
Октябрь 2020
768
8,9%
Ноябрь 2020
782
10,0%
Декабрь 2020
979
11,6%
Январь 2021
415
10,2%
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения растет после длительного падения
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 67 тыс. квартир и апартаментов. Показатель увеличивается второй месяц подряд (+4,1% в декабре 2020-го, +0,4% в январе 2021-го).
На протяжении почти всего прошлого года (за исключением апреля) количество реализуемых квартир и апартаментов снижалось. Поэтому, несмотря на рост, нынешние объемы, выставленные на продажу, в годовой динамике ниже на 27%: всего год назад покупатели могли выбирать примерно из 91,9 тыс. квартир и апартаментов.
60% объема предложения (40,2 тыс.) сосредоточено в Москве, остальные 40% — в Подмосковье. Год назад на Москву приходилось 53% предложения.
Девелоперы вывели на рынок почти 14 тыс. квартир
В январе 2021 года на рынок Московского региона поступил в продажу 41 корпус общей площадью 677 тыс. кв. м, в них запланировано 13,8 тыс. квартир и апартаментов.
На рынок вышло семь новых проектов (пять в Москве в старых границах, по одному — в ТиНАО и Московской области). Для сравнения: в январе 2020 года стартовали продажи четырех новостроек, а общий объем проектов, вышедших на рынок, составил тогда 426 тыс. «квадратов» в 24 корпусах. Прирост за год — на 61% по объему нового строительства. Девелоперы постепенно выводят на реализацию запасы лотов с полученной ранее разрешительной документацией.
Самые продаваемые новостройки Московского региона
В январе 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 97 млрд рублей. Это на 27,5% выше, чем в январе 2020-го. Несмотря на то что количество сделок оказалось на 2% ниже, девелоперы увеличили прибыль за счет роста цен. 73 млрд рублей из общей суммы, или 75%, обеспечено за счет продаж проектов в Москве.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в январе на первичном рынке столичного региона.
Лидеры продаж в январе 2021 года в старых границах Москвы
Проект
Сделок в месяц
Средний чек сделки, млн руб.
Доля рынка Москвы в старых границах
Символ
313
12,84
3,00%
Люблинский парк
284
7,38
2,80%
Михайловский парк
153
9,84
2,00%
Амурский парк
87
9,81
2,00%
Мякинино парк
76
8,96
1,90%
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры продаж в январе 2021 года в Новой Москве
ЖК «Белые ночи»
Проект
Сделок в месяц
Средний чек сделки, млн руб.
Доля рынка Новой Москвы
Белые ночи
237
7,97
15,6%
Саларьево парк
211
8,30
13,9%
Испанские кварталы – 2
209
8,33
13,8%
Скандинавия Юг
189
9,06
12,5%
Бунинские луга
98
8,27
6,5%
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры продаж в январе 2021 года в Московской области
ЖК «Пригород Лесное»
Проект
Сделок в месяц
Средний чек сделки, млн руб.
Доля рынка Московской области
Пригород Лесное
159
5,21
3,7%
Бутово Парк 2Б
150
5,86
3,4%
Восточное Бутово
140
5,34
3,2%
Государев дом
139
4,26
3,2%
Измайловский леc
132
6,11
3,0%
По данным Аналитического центра Циан
Январская статистика часто бывает непредсказуемой и делать выводы по итогам одного месяца рискованно. Тем не менее всё более очевидны признаки замедления рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. Одновременно девелоперы начали активнее выводить новые проекты в реализацию — именно благодаря выводу лотов со стартовыми ценами средняя стоимость «квадрата» упала впервые за полтора года.
«По итогам 2021-го мы ожидаем роста средних цен на уровне 7–8% годовых, основная «индексация» придется на первую половину года: именно в этот период будет реализован оставшийся спрос по программе льготного ипотечного кредитования. К тому же первичный рынок активно конкурирует с сегментом готового жилья: средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы равна 254,8 тыс. рублей — всего на 9% выше, чем на первичном рынке. А во многих районах вторичное жилье уже дешевле новостроек», — отмечает эксперт.
По словам Алексея Попова, ажиотажного спроса на рынке нет: льготная ипотека доступна еще пять месяцев, поэтому сегодня покупатели более вдумчиво подходят к выбору квартиры, чем еще в конце прошлого года, когда сделки форсировались за счет завершения на тот момент льготного кредитования.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.