Источник: GiperNN
Для многих россиян коронавирус и режим самоизоляции стали стимулом инвестировать за рубеж. Связано это с тем, что люди хотят чувствовать себя спокойнее, имея помимо основного заработка дополнительный доход, рассказали представители международной компании Russia Sotheby’s Internetional Realty в ходе XXIV Конгресса лидеров рынка недвижимости, который прошел онлайн 9 и 10 июня.
Эксперты пояснили, что одни приобретают недвижимость для себя и своих близких, (так называемая love style-недвижимость), а другие вкладываются в объект ради получения дохода. При этом отмечается запрос инвесторов на покупку в режиме онлайн при минимальном личном участии. В ходе конгресса специалисты назвали страны с самыми простыми условиями для входа россиян на рынок зарубежной недвижимости, поделились схемами работы и порекомендовали объекты для приобретения и для консервативных инвесторов, и для тех, кто любит рисковать.
Германия
Последние десять лет Германия показывает увеличение цен на недвижимость в среднем на 6,5% в год. Таким образом, рынок этой страны привлекает как местных, так и иностранных инвесторов.
По словам вице-президента Russia Sotheby’s Internetional Realty Елены Мариничевой, даже во время кризиса 2008–2009 годов цены на жилье и коммерческие помещения в Германии не просели, как во многих европейских странах. Такое успешное прохождение экономического спада является хорошим показателем для инвесторов.
В Германии можно выбрать три условные стратегии для инвестиций: вкладывать средства в квартиру или апартаменты (бюджет — около 250 тысяч евро), доходные дома (бюджет — от 500 тысяч евро) и крупные объекты коммерческой недвижимости (бюджет — от 1 млн евро), такие как продуктовые супермаркеты и логистические центры.
Квартиру или апартаменты можно купить по нотариальной доверенности, при этом рассчитывая на ежегодную доходность в 3–4%.
Это стратегия «консервативного инвестора». Недавно мы провели сделку купли-продажи квартиры в новостройке Мюнхена. Плюсом такого приобретения являются минимальные издержки владения и достаточный выбор объектов. Однако если арендатор съедет, то придется искать следующего. В связи с этим, возможно, даже придется нести определенные затраты. Плюс нужно выбрать управляющую компанию, которая во всем вас будет устраивать, — рассказала Елена Мариничева.
Эксперт пояснила, что главное отличие доходного дома от квартиры заключается в том, что при съезде одного арендатора доход не становится нулевым, поскольку остаются другие съемщики помещений. Из минусов — издержки на содержание, потому что доходные дома чаще продаются не новые. А вот ежегодный доход от аренды поднимается выше 5%, поскольку такие объекты, как правило, расположены в крупных городах — Мюнхене, Франкфурте и других.
Более надежными показали себя продуктовые супермаркеты и логистические центры, потому что они дают стабильный доход в период пандемии коронавируса. Но при выборе коммерческого объекта специалист Russia Sotheby’s Internetional Realty рекомендует осторожнее подходить к его локации. В частности, отдавать предпочтение стоит магазинам в районах с хорошей проходимостью, расположенным в крупных городах. Например, это супермаркет в жилом доме Штутгарта с возможностью получения доходности от 5,5% годовых.
Великобритания
Великобритания привлекает инвесторов стабильной экономикой. Старший консультант международного департамента Russia Sotheby’s Internetional Realty, руководитель направления по Великобритании Екатерина Кизиласлан отметила быстрый рост цен на рынке даже после кризиса 2008–2009 годов. Еще одна причина популярности этой страны для инвесторов, по мнению эксперта, заключается в британской системе права: она практически всегда на стороне владельца недвижимости. Если вас по каким-то причинам не устраивает арендатор, его легко можно поменять на более лояльного. Также здесь отмечается повышенная доходность.
Ни в одной стране Европы вы не увидите доходности в размере 7–8% годовых без использования кредитных средств. В Великобритании существуют альтернативные классы недвижимости, которые позволяют зарабатывать с совершенно небольшим бюджетом — условно до миллиона фунтов. Один из предрассудков, с которым мы сталкиваемся, что Великобритания — очень дорогая страна для инвестиций. На самом деле это не так. Есть варианты от 50–60 тысяч фунтов за объект (около 4,5 млн рублей), при этом это очень понятный объект для инвестора и является, с нашей точки зрения, идеальной первой инвестицией, — рассказала Екатерина Кизиласлан.
Пример успешного вложения — студенческие апартаменты. Такой вид жилья весьма востребован в городах с образовательными учреждениями — Кембридже, Ливерпуле, Шеффилде. Студенческие апартаменты представляют собой квартиру, которая может сдаваться только студентам или недавним выпускникам, сам инвестор в ней жить не может. По словам Екатерины Кизиласлан, в настоящее время на трех студентов приходится одна такая квартира. Застройщик гарантирует конкретную доходность на отдельно взятый период. Управляющая компания получает оплату от студента, вычитает из нее расчет за коммунальные услуги, плату за землю и перечисляет остальную часть дохода инвестору.
Если эта сумма по каким-то причинам ниже заявленной доходности, то в течение пяти лет застройщик выплачивает разницу из собственного кармана по результатам года. При этом если доходность больше, то она все равно идет в карман инвестору, — объясняет специалист.
После истечения гарантированного срока в пять лет владелец помещения продолжит получать фактическую доходность. По оценкам компании Russia Sotheby’s Internetional Realty, при росте арендной ставки на 2,5–3% доход либо останется прежним, либо вырастет. Кроме того, на вложенные средства по рассрочке застройщик начисляет 4% годовых, которые вычитаются из последнего платежа инвестора. Таким образом, он получает существенную скидку порядка 2 тысяч фунтов.
Еще одним прибыльным вложением являются номера в резиденции для пожилых людей, некий аналог нашего дома престарелых. Однако сравнивать российский и зарубежный варианты этого заведения не стоит — настолько они далеки друг от друга. Если дом престарелых в нашей стране представляет собой подобие больницы с нелучшими условиями пребывания, то в Великобритании это, скорее, пансионат, где обитателей лечат и развлекают.
Как уверяют специалисты компании, спрос на эти объекты не падает никогда. Тем более, что через десять лет в Великобритании прогнозируется увеличение пожилого населения вдвое. Кстати, 80% от общего потока в этом секторе оплачивает государство, что является гарантией стабильного и надежного дохода.
Таиланд
Рынок недвижимости Таиланда привлекает инвесторов не только с точки зрения получения прибыли, но и возможностью отдыха. Старший консультант международного департамента Russia Sotheby’s Internetional Realty, руководитель направления по Таиланду Ирина Ким в числе основных преимуществ этой страны назвала стабильную экономику (ежегодный прирост ВВП 3–5%), крепкую национальную валюту (тайский бат по курсу на 10.06 составляет 2,23 рубля) и небольшой входной порог. Кроме того, в течение 90 дней на островах стоит комфортная солнечная погода. Хотя в мая по октябрь идут дожди, но туристы все равно приезжают туда в это время.
По словам эксперта, существует несколько стратегий инвестирования в недвижимость Таиланда — от краткосрочной до долговременной. Первая подразумевает вложение в строящийся объект. Строительство длится один-два года, и после сдачи жилья в эксплуатацию его можно продать по договору переуступки, без уплаты налогов, заработав на этом 20–30%. Вторая вариация более долгосрочная — от пяти до семи лет. Здесь предлагается вложить средства в новостройку на старте продаж, а после ее сдачи получать доход от аренды, который будет достигать 6–12% годовых. Через 5–7 лет проект можно продать, получив в совокупности от 80% до 150% дохода от стоимости. Третья стратегия напоминает банковский вклад: покупается готовый объект, сдается в аренду, а через 10–15 лет продается.
Сдавать недвижимость в аренду можно самостоятельно, через управляющую компанию или отельные сети. Для того чтобы обойтись своими силами, в Таиланде придется жить. Второй вариант подойдет для занятых инвесторов, но за услуги придется посредника платить. Работа через отельные сети также предполагает отчисление процентов. Инвестор приобретает номер в отеле, сдает его в аренду, и 30 дней в году имеет право жить в нем сам. В этом случае клиент минимально вовлечен в процесс. Всем управляют отельные сети, как правило, международного уровня, такие как Hilton, Best Western и другие.
На сегодняшний день популярностью пользуется Пхукет. В качестве примера привожу готовый объект — четырехзвездочный отельный комплекс под управлением Best Western. Находится он на первой линии. Это полностью интегрированный комплекс с бассейном, детским центром, клубом, рестораном, спа, магазинами. Цены варьируются от 107 до 130 тысяч $, проектом предлагается гарантированная доходность на пять лет, — рассказала Ирина Ким.
Турция
Высокий спрос наблюдается на недвижимость Турции. Вице-президент Russia Sotheby’s Internetional Realty Елена Мариничева отметила, что жилые и коммерческие помещения в стране доступны, гарантируют высокий доход и позволяют оформить миграционный статус. Благодаря безвизовому режиму россияне могут находиться в Турции до 90 дней, а любая недвижимость дает возможность оформить вид на жительство.
Также можно получить гражданство Турции, в том числе через инвестиции в недвижимость. Для этого необходимо приобрести один или несколько объектов на общую сумму от 250 тысяч долларов. Гражданство Турции оформляется за шесть месяцев и открывает безвизовый въезд в более 100 стран. Доход от сдачу в аренду составляет здесь от 7% годовых и выше.
Одним из популярных регионов для российских инвесторов является Анталья. Ценовой диапазон в ней достаточно комфортный — от 50 тысяч евро. Есть и более дорогие варианты, ведущие к оформлению гражданства. Например, вилла в Анталье с возможностью получения дохода от 5%. На фоне пандемии возрос спрос на отдельные дома: мы увидели тягу к собственным домам с садом и бассейном, — подчеркнула Елена Мариничева.
Эксперт отметила, что наиболее престижным районом является Эгейское побережье Турции — Мармарис, Бодрум. Берег Черного моря менее популярен, но все равно сюда приезжает много отдыхающих, а значит, инвестиция будет впрок.
Особого внимания заслуживает Стамбул. Этот город активно развивается, растут новые районы. С этой точки зрения Стамбул очень привлекателен для инвесторов. При этом мы говорим не только о жилой, но и об офисной недвижимости с гарантированной доходностью, — подытожила вице-президент Russia Sotheby’s Internetional Realty.
Для покупки квартиры или виллы за рубежом не обязательно приезжать в страну. Приобрести зарубежную недвижимость можно удаленно, поскольку в связи с коронавирусом многие процессы и компании перешли в онлайн формат. Главное — иметь желание и достаточную сумму денежных средств на счете для воплощения своей мечты.