Источник: Юридические тонкости
С началом программы приватизации в 1990-х годы недвижимость стала в массовом порядке оформляться в частную собственность.
Но единой системы регистрации прав на тот момент еще не было: собственность оформляли и БТИ, и Комитеты муниципального жилья, и районные администрации, которые вели поземельные книги. Соответственно, и документы собственникам выдавались самые разные.
Только 31 января 1998 года вступил в силу первый закон о государственной регистрации прав на недвижимость (от 21.07.1997 № 122-ФЗ) — в регионах начали открываться соответствующие органы, где стали выдавать свидетельства о госрегистрации собственности по единой форме.
А с 2016 года (15 июля) свидетельства отменили, и с тех пор собственникам выдают только выписку из ЕГРН (Закон № 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Так вот, в связи с тем, что документы на недвижимость за последние 30 лет неоднократно менялись, сейчас возникают вопросы: а нужно ли переоформлять старые документы (прежде всего, выданные до 1998 года) и что будет, если этого не сделать. Разберем новые разъяснения Росреестра по этому поводу.
Прежде всего, закон признает действительными все документы о собственности, которые выдавались до введения нового порядка регистрации прав на недвижимость.
Поэтому никто не может лишить человека собственности только из-за того, что у него документ устаревшего образца. Однако это не означает, что такой документ не доставит проблем его обладателю.
Во-первых, собственник не сможет реализовать свое право на недвижимость (продать ее, подарить кому-то), а его родственники столкнутся со сложностями при оформлении наследства — если собственность подтверждается старым документом, а запись в ЕГРН отсутствует.
Вот недавний пример: мужчине отказали в выдаче свидетельства о праве на наследство на дом бабушки, который та ему завещала.
Нотариус не признал дом собственностью бабушки, поскольку единственным документом, который это подтверждал, была выписка из похозяйственной книги, выданная сельской администрацией.
Ни свидетельства Росреестра, ни тем более записи о регистрации в ЕГРН о собственности наследодателя на дом с участком не было.
В итоге внуку пришлось дойти до Верховного суда (все предыдущие инстанции ему отказали) — и только там ему удалось подтвердить, что дом действительно принадлежал его бабушке.
Верховный суд постановил, что выписка из поземельной книги, выданная до 31 января 1998 г. является документом, подтверждающим право собственности, т. к. была выдана до введения единой системы госрегистрации прав на недвижимость (ВС РФ, определение № 16-КГ20-91-К4).
Во-вторых, собственника будут разыскивать по новому закону, который вступил в силу 29 июня этого года (от 30.12.2020 г. № 518-ФЗ).
Муниципальные администрации начнут поиск объектов недвижимости, которые числятся на кадастровом учете, но при этом в ЕГРН нет сведений о их собственнике.
Установленному правообладателю направят уведомление и, если с его стороны не поступит возражений, передадут данные о нем в Росреестр для включения в ЕГРН.
А, учитывая, что розыск людей, которые стали собственниками еще в 1990-е годы, дело весьма непростое, нельзя исключать вероятность ошибки.
Поэтому рекомендуется проверять по выписке из ЕГРН, не появился ли вдруг у вашей недвижимости новый собственник.
Так как же избежать проблем, связанных со старым документом о собственности?
Росреестр рекомендует собственникам обратиться в МФЦ с имеющимися у них правоподтверждающими документами и подать заявление о регистрации ранее возникшего права на недвижимость в ЕГРН.
После того, как в реестр будет внесена запись о том, что вы — собственник, уже никто не сможет поставить ваше право под сомнение.
Если уже запланирована сделка с объектом недвижимости, а на руках у собственника старые документы, он может подать сразу два заявления — о регистрации ранее возникшего права собственности и перехода собственности по сделке.
Это позволит существенно сэкономить время и избежать приостановления регистрации сделки.