Источник: Бюллетень недвижимости
В последнее время всё чаще можно слышать мнение, что нет никакого смысла инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду. Дескать, нынешние низкие ставки на ипотеку плюс льготные программы кредитования постепенно приведут к тому, что никто не будет снимать жилье, все сразу будут покупать. BN.ru поинтересовался, что по этому поводу думают петербургские риэлторы.
РАЗГОВОРЫ И ПОТРЕБНОСТИ
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости (СПН) Дмитрий Щегельский считает, что подобные разговоры появляются ввиду нежелания граждан анализировать мировой опыт.
«Во многих странах Европы ипотечная ставка держится на уровне 1–2%. Как мы понимаем, там обеспеченность жильем у граждан выше, чем в России. Но даже при этом рынок найма недвижимости там не угасает. А такому мегаполису, как Петербург, это и подавно не грозит», – отмечает эксперт.
В целом же аренда и ипотека являются разными способами решения жилищного вопроса. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Выбор в пользу любого из них определяется, как правило, личными обстоятельствами и менталитетом людей.
«Есть граждане, которые считают, что арендные платежи – это деньги, выброшенные на ветер. Для них лучше поднапрячься и купить квартиру в ипотеку, – рассуждает генеральный директор агентства недвижимости „Невский простор“ Александр Гиновкер. – Другие люди, в основном молодые, наоборот, уверены, что в собственности нужно иметь как можно меньше объектов. Это связано с тем, что они часто меняют работу или работают удаленно и имеют возможность передвигаться по миру, снимая жилье. Для них предпочтительна именно аренда недвижимости».
ДОРОГИЕ ЛЬГОТЫ
С молодыми фрилансерами ситуация ясна: их девиз – свобода без всяких обременений. Но ведь арендаторов в нашей стране гораздо больше! Согласно данным недавнего совместного исследования СК «Росгосстрах Жизнь» и банка «Открытие», 19,5% граждан России снимает комнату или квартиру.
Почему же, даже несмотря на субсидированные государством ипотечные программы, каждый пятый россиянин не имеет собственного жилья?
«Начнем с того, что льготная ипотека распространяется только на новостройки, – разъясняет риэлтор Дмитрий Апряткин. – Соответственно, человеку, который собирается брать субсидированную ипотеку по ставке 6,5 % или ниже, придется ждать, пока построят новый дом. Если жить негде – придется квартиру на это время снимать. Далеко не все в наше экономически сложное время готовы на протяжении двух-трех лет одновременно вносить два платежа – за аренду и ипотеку. Соответственно, этот сегмент людей рискует надолго остаться арендаторами».
Не стоит также забывать, что недвижимость продолжает дорожать. В Петербурге, например, в 2020-м темпы роста цен побили все рекорды! По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя стоимость квадрата в новостройках класса масс-маркет выросла с начала года почти на 20% – до 141,2 тыс. руб.
Ряд аналитиков считают, что причиной этого всплеска стала как раз льготная ипотека – именно на ее фоне застройщики, дескать, взвинтили цены. Связывают это и с высокой стоимостью метра в проектах, вышедших на рынок в конце года (речь о новых очередях проектов комфорт-класса в престижных Приморском и Московском районах). Как бы то ни было, для многих граждан питерская недвижимость стала неподъемной, и они отказались от покупки.
Получается, сейчас действительно чуть ли не каждый может взять ипотеку, однако далеко не все осилят итоговую стоимость новостройки. Другое дело, если льготные программы коснутся вторички. Тогда необходимость арендовать жилье в ожидании конца стройки отпадет, и люди, мечтающие о собственном жилье, смогут «позволить себе» ипотеку.
В этом случае низкие ставки по кредиту, а также сократившаяся разница в стоимости между первичным и вторичным рынками стимулируют спрос в большей степени на покупку своего жилья, чем аренды чужого, подчеркивают в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти (АРСП).
ПЕРВЫЙ ВЗНОС
Но вернемся к нынешним реалиям. Пока льготная ипотека, как уже говорилось, распространяется только на новостройки (что вполне объяснимо, так как задача государства в данном случае – поддержать не покупателя, а строительную отрасль). Это первое. А второе – времена нулевых первоначальных взносов прошли, теперь при заключении договора покупателю необходимо внести минимум 15% от стоимости жилья.
Давайте посчитаем: если взять стоимость квартиры 4 млн руб., то изначально покупателю нужно иметь минимум 600 тыс. Кроме того, потребуются деньги на страхование (страхуют обычно предмет залога, жизнь и работоспособность заемщика), могут понадобиться услуги нотариуса (как вариант – удостоверить согласие супруга на приобретение недвижимости), придется оплатить ряд банковских операций (например, размещение суммы первого взноса на аккредитиве)…
И вот набирается уже 650 тыс., а то и больше. Много ли покупателей имеют такую сумму? Увы, нет. Вот и получается, что про ипотеку им придется забыть – по крайней мере пока не накопят стартовый капитал.
ПОСЛЕДСТВИЯ ПЕРЕДЕЛА
С учетом всех этих факторов нельзя, однако, не отметить, что рынок аренды меняется.
«Сейчас возникла ситуация, когда предложение превышает спрос, – говорит вице-президент АРСП Валерий Виноградов. – Поэтому в ближайшем будущем мы сможем наблюдать ощутимое снижение цен на рынке аренды. Особенно это касается квартир большой площади в сегменте комфорт-класса. При складывающейся экономической ситуации такое жилье окажется наименее востребованным».
Временное затоваривание, по словам Дмитрия Щегельского, происходит и в крупных жилых комплексах. После их сдачи на рынок выходит много недвижимости, которая сдается внаем. И, конкурируя между собой, владельцы вынуждены снижать арендную ставку. Однако через несколько лет ситуация, как правило, выправляется.
ПОНЯТНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
В целом риэлторы Северной столицы сходятся во мнении, что «смерть» рынка аренды прогнозировать рано. А значит, и утверждать, что инвестировать в рентную недвижимость нет смысла, также является заблуждением.
«Если говорить о Петербурге, то покупка недвижимости для аренды имеет колоссальный смысл, – утверждает Дмитрий Апряткин. – У нас в городе высокая миграция – каждый год сюда приезжают тысячи людей: на заработки, на учебу или переселяются из провинции. И все они снимают недвижимость. Судя по моей практике, сейчас плохо сдаются только комнаты. А квартиры эконом- и комфорт-класса снимают на ура. Поэтому рынок аренды – как долгосрочной, так и посуточной – в городе на Неве не умрет».
Исходя из этого, получается, что копить на небольшую квартиру для сдачи всё-таки стоит. Тем более что, по глубокому убеждению Александра Гиновкера, «в России ничего лучше не придумали, чем инвестировать в недвижимость – это самый понятный и безопасный способ вложения средств».
Напомним лишь, что, если вы решили купить недвижимость, чтобы ее сдавать, лучше предварительно проконсультироваться с риэлторами. Они подскажут, какая именно квартира и в какой локации будет приносить наибольший доход.