Источник: ЦИАН
В России снова заговорили о федеральной реновации. Но какой она будет? Долгой и проблемной, как в Петербурге, или успешной и дорогостоящей, как в Москве? Какая судьба уготована региональным хрущевкам?
Плюс реновация всей страны
Госдума вновь возвращается к вопросу всероссийской реновации и готова обсудить закон, регулирующий эту непростую отрасль. О необходимости запуска всероссийской реновации жилья в конце января заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, который ранее курировал программу столичной реновации. Он отметил, что жилье в стране быстро стареет — это создает большую угрозу.
«Я считаю, что этот проект развивать необходимо для страны. Пока можем начать отрабатывать его на крупных городах, потому что реновация — это же огромные деньги, изменение уклада жизни» (телеканал «Россия-1»).
Марат Хуснуллин, вице-премьер
Впрочем, через несколько дней вице-премьер высказался более осторожно: он отметил, что не анонсировал скорое начало реновации в регионах, но подчеркнул, что такую возможность надо рассмотреть.
Законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ» в сентябре 2018 года внесли в Госдуму депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов. Совещание о том, как именно должен выглядеть проект всероссийской реновации, состоится в Госдуме в ближайшее время.
Столичный стандарт
Старое жилье — действительно проблема для страны. Когда-то очень нужные и комфортные хрущевки, приютившие переезжающих из бараков людей, сегодня устарели как физически, так и морально. Неудобные планировки, старые коммуникации, которые нереально заменить (например, трубы идут внутри стен), разрушающиеся панели — список бед первых хрущевских серий длинный.
Если взять московские критерии реновации (четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные и блочные дома, построенные в 1955–1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с маленькими квартирами), то в регионах под снос пойдет каждый пятый дом. По данным аналитиков Циан, в российских городах-миллионниках такие дома составляют 27% всех многоэтажек (18% площади жилого фонда).
БОЛЬШЕ ВСЕГО ХРУЩЕВОК — В ВОЛГОГРАДЕ, ТАМ ИХ БОЛЬШЕ ТРЕТИ (35%). НА ВТОРОМ МЕСТЕ — КРАСНОЯРСК С 34%, НА ТРЕТЬЕМ — ЧЕЛЯБИНСК И КАЗАНЬ (ПО 32%).
Впрочем, претендентами на снос являются не только хрущевки, но и ветхие дома других периодов домостроения — даже в Москве такие здания образовали почти пятую часть попавших под реновацию домов. В регионах доля ветхих зданий значительно выше.
«Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве. В столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960–1980-е годы. В региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними, то есть там потенциальных участников такой программы еще больше».
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан
Меньше всего требующих реновации зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Они активно застраивались в последние 15 лет, поэтому и пятиэтажек не так много. В Петербурге к тому же велика доля дореволюционного жилья.
Здесь вам не тут
Отличия регионов от столицы на этом не заканчиваются. В регионах хрущевки — это зачастую не периферия, а центр города, этим объясняются высокие цены на них. По данным Аналитического центра Циан, в Москве к началу программы реновации стоимость 1 кв. м в пятиэтажках была заметно дешевле других предложений — он стоил на 18% меньше. В Петербурге стоимость «квадрата» в хрущевке на 14% ниже среднерыночной.
Но в целом в городах-миллионниках ценовая разница между хрущевками и среднегородским жильем гораздо меньше, а в Краснодаре, Новосибирске и Уфе вообще практически отсутствует. Например, 1 кв. м в краснодарской пятиэтажке всего на 100 рублей дешевле среднерыночного метра жилья.
Еще одно отличие — в экономическом развитии столицы и регионов. У последних может не оказаться не только средств на реализацию реновации, но и аргументов для привлечения к участию в ней бизнеса.
«Логика реализации программы в Москве де-факто предусматривает компенсацию затрат на новые дома для жителей сносимых корпусов за счет строительства коммерческого жилья на месте реконструируемых кварталов. Это должно сработать в Москве с ее дефицитом свободных участков, но в большинстве субъектов Федерации объем рынка ограничен не только дефицитом земли, но и доходами жителей».
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан
Кто станет первым?
Несмотря на низкую долю пятиэтажек в городе, первым всероссийскую реновацию опробует, скорее всего, Петербург. Это экономически развитый мегаполис, располагающий собственным, хоть и не сопоставимым с Москвой, бюджетом. К тому же реновация Петербургу хорошо знакома: она идет здесь с 2008 года.
Программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (РЗТ) была принята 12 лет назад и рассчитана на 10 лет. Она провалилась: не было реализовано и 5% от задуманного.
Первая причина — отсутствие пятен под стартовую застройку в пределах квартала. Изначально такие пятна были, но их не зарезервировали — они «ушли» под текущие нужды. Другая причина — «синдром последнего жильца»: когда дом почти расселен, последний оставшийся житель называет цену, в десятки раз превышающую рыночную, и останавливает весь проект.
Эти моменты принципиально отличают петербургскую реновацию от московской модели. «Согласно законодательству, в Петербурге расселение допустимо, если согласны все жители без исключения, — подчеркивает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — Переселять жителей можно только в готовое жилье, построенное в том же квартале. Чтобы начать расселение, необходимо в этом же квартале найти место под строительство дома».
В прошлом году программа все же была продлена еще на 10 лет. Вероятно, она немного изменится: уже подготовлены поправки, учитывающие накопленный опыт. Во-первых, предлагается ограничить участок не кварталом, а муниципальным образованием — это устранит сложности с поиском стартовых пятен. Во-вторых, разрешить снос дома, если получено согласие от большинства собственников, а не от всех, — так будет решена проблема «последнего жильца».
«Я не хочу сгущать краски и не скажу, что завтра начнут складываться домики, но в принципе мы к этому идем. В Петербурге 102 квартала хрущевок. 22 — у нас. Осталось 80. Что будет с ними, пока не знает никто» (цитата с сайта РЗТ).
Андрей Репин, экс-гендиректор «СПб Реновация»
Примеряя опыт Москвы
Понимая специфику работы программы реновации в регионах, петербургские депутаты подготовили собственный вариант федерального закона о реновации жилищного фонда в России.
Авторы поясняют, что законопроект, внесенный Сергеем Мироновым и Галиной Хованской, фактически клонирует положения законодательства о реновации Москвы и содержит ряд пробелов, которые в регионах способны оказаться критичными. Со своей стороны, они хотят разделить проекты на бюджетные и инвестиционные, основанные на принципах государственно-частного партнерства.
«Бюджетное финансирование программы реновации в Москве работает довольно хорошо, что объяснимо: денег для этого там вполне достаточно. В Петербурге, как и в большинстве других регионов России, средств на реализацию программы нет, поэтому мы и предлагаем разные варианты финансирования».
Денис Четырбок, депутат, один из авторов законопроекта
Депутаты считают, что надо предоставлять новое жилье в границах района или муниципального образования, а понятие реновации дома расширить до «элемента планировочной структуры» — квартала, района и микрорайона, чтобы обеспечить комплексный подход.
Нерентабельная программа
Согласны с депутатами и петербургские застройщики. По словам совладельца компании «Мегалит – Охта Групп» Михаила Ривлина, московская реновация проходила в другой экономической реальности, в условиях, когда рыночная стоимость жилья в три-четыре раза выше себестоимости его строительства.
В большинстве районов хрущевской застройки Петербурга эти показатели отличаются менее чем в два раза, что делает программу реновации по столичной схеме нерентабельной без дополнительных финансовых вливаний от государства.
«Чтобы реновация была коммерчески интересна для девелоперского сообщества Петербурга, нужно разрешить строить на месте сносимых пятиэтажек в три раза больше жилья. Даже при условии увеличения высотности представить такие объемы нереально — хотя бы потому, что это спровоцирует колоссальный рост нагрузки на инфраструктуру реновируемых кварталов».
Михаил Ривлин, совладелец компании «Мегалит – Охта Групп»
По его мнению, выход из ситуации — в дополнительных преференциях для застройщиков либо в софинансировании программы реновации из бюджета. «Но если слепо переносить московский опыт в Петербург, мы получим очередную мертворожденную идею», — уверен девелопер.