Источник: IRN.RU
Спрос на вторичное жилье упал до уровня 2017 г., но ничего катастрофического в этом нет. Хуже другое – из-за снижения доходов населения покупательская активность смещается во все более дешевые сегменты рынка жилья.
Спрос
В ноябре покупательская активность, увеличившаяся почти на 26% в октябре на фоне уменьшения ипотечных ставок, возобновила снижение. По итогам прошлого месяца Росреестр зарегистрировал в Москве 11 905 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 5,6% меньше, чем в октябре. В годовой динамике изменений не произошло – спрос как начал падать в мае, так и продолжает: в ноябре показатель сократился на 24,5% относительно ноября 2018 г. В целом за 11 месяцев 2019 г. в Москве зарегистрировали 129 849 прав, что на 5,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Главная причина падения спроса – искусственный ажиотаж, продолжавшийся с конца 2018 г. по июнь 2019 г., который привел к вымыванию спроса будущих периодов. Покупатели поспешили со сделками, потому что осенью 2018 г. боялись дальнейшего роста ипотечных ставок, а в первой половине 2019 г. – резкого повышения цен в связи с реформой 214-ФЗ, которая формально никакого отношения к вторичному рынку не имеет, но на деле продавцами на «вторичке» учитывается. Если бы доходы населения росли, за несколько месяцев успел бы накопиться новый платежеспособный спрос. Но они растут пока только по «новой методике» Росстата, поэтому спрос не только падает, но и смещается в более дешевые сегменты рынка жилья.
«Если год назад двигателем вторичного рынка считался масс-маркет в целом, то сейчас, в условиях снижения платежеспособности населения и отсутствия позитивных сдвигов в сфере экономики, наибольшая покупательная активность сосредоточена в категории однокомнатных и наиболее бюджетных двухкомнатных квартир», — отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
По его словам, еще в марте 2019 г. доля сделок с объектами стоимостью до 15 млн рублей занимала 75% в статистике «Инкома», а сейчас 79% спроса сконцентрировано в еще более узкой ценовой категории — «до 10 млн рублей». На квартиры дешевле 15 млн рублей на текущий момент приходится 93% сделок.
В ноябре 2019 г. «Инком» получил на 8% меньше авансов от клиентов, чем в октябре, а в годовом выражении показатель сократился на 30%.
Однако если сравнивать динамику сделок не с рекордно активным 2018 г., а с «нормальным» 2017-м, то уровень спроса в Москве нельзя назвать низким. По данным столичного управления Росреестра, в ноябре 2017 г. было зарегистрировано 12 041 право на жилье – лишь на 1,1% больше, чем в ноябре 2019-го. А по сравнению с январем-ноябрем 2017 г. количество новых прав на недвижимость в 2019 г. увеличилось на 20,2%. То есть покупателей на рынке и сейчас немало, только денег у них все меньше и меньше.
Некоторые агентства отмечают рост спроса и по сравнению с прошлым годом. Например, в «Азбуке Жилья» продажи в ноябре по сравнению с октябрем увеличились на 22%, а относительно ноября 2018 г. – на 8%. Потенциальный спрос, правда, сократился: на 3% в месячном и на 13% в годовом выражении.
В Подмосковье тоже все не так уж плохо: итоги ноября оказались лучше ожиданий риелторов благодаря более активной второй половине месяца. Количество сделок по отношению к октябрю при изначальных прогнозах их дальнейшего снижения выросло на 4%, а число авансов – на 9%, говорит Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректор АН «Удачный выбор» (г. Раменское).
«Но это «средняя температура по больнице», — продолжает Власова. — Так, в ближайшем Подмосковье в ноябре число сделок уменьшилось примерно на 3%, а средний за месяц рост уровня спроса обеспечен за счет повышения активности рынка в среднем и дальнем Подмосковье. В целом же, уровень спроса по сравнению с ноябрем 2018 г. снизился на 8-10%, однако есть надежда, что активизация спроса на рынке «вторички» Подмосковья еще некоторое время сохранится, что позволит приблизиться к прошлогодним показателям, но точно не превзойти их».
По ее словам, за первые две недели декабря 2019 г. спрос вырос на 10-15% по сравнению с первой половиной ноября. Впрочем, это небольшое достижение — начало ноября было провальным в плане спроса, так что об ажиотаже в преддверии Нового года говорить не приходится.
Что касается Москвы, то, по мнению Сергея Шломы, разрыв в уровне актуального спроса в сравнении с прошлым годом будет постепенно уменьшаться. Особенно с учетом нивелирования эффекта высокой базы, из-за которого сейчас отставание от 2018-го выглядит весьма внушительным. «Так, по нашим предварительным оценкам, декабрь будет проигрывать прошлому году уже около 20% авансов, январь – 15%, февраль – 10%, а к марту произойдет окончательное сближение 2019 и 2020 гг. в плане покупательской активности. Кроме того, мы считаем, что спрос на «вторичке» подстегнет ожидаемое нами снижение ключевой ставки ЦБ и, следовательно, ставок по ипотеке, в результате чего часть потенциальных покупателей, ранее откладывавших покупку квартиры, выйдет на рынок», — резюмирует эксперт.
Предложение
Согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы с ноября прошлого года сократился на 5%, но по сравнению с октябрем 2019 г. увеличился на 2,3%. «Азбука Жилья» приводит похожие цифры: количество квартир в экспозиции за месяц выросло на 4,5%, а их суммарная площадь — на 5,9%. В годовом выражении показатели снизились на 8,8% и 10,3% соответственно.
«Отмечу, что на «вторичке» усиливается тенденция к вымыванию наиболее бюджетного предложения и, одновременно с тем, накоплению в экспозиции дорогостоящих лотов. Так, если годом ранее доля вторичных объектов стоимостью до 5 млн рублей составляла 5%, то к настоящему моменту она сократилась до 3%. Доля квартир, относящихся к ценовой категории «от 5 до 10 млн рублей», за указанный период уменьшилась с 38% до 35%», — рассказывает Сергей Шлома.
Подмосковье демонстрирует противоположную динамику. Благодаря небольшому оживлению спроса в ноябре общий объем предложения на рынке вторичной недвижимости Московской области впервые за последние месяцы снизился – пусть всего лишь и на 1,5%, говорит Ольга Власова. Число лотов, впервые вышедших на рынок в ноябре, также уменьшилось – на 9%. При этом общий объем предложения на 16% превышает уровень ноября прошлого года, а количество объектов, впервые появившихся на рынке, — на 10%
«Причины такого положения дел все те же: уровень спроса осенью 2019 г. на порядок ниже прошлогоднего. А удалось ли на долгое время переломить тенденцию затоваривания рынка или же это только временный всплеск активности, мы увидим уже в ближайшие месяцы. Хотя почему-то есть ощущение того, что к процессу роста объема предложения после нового года мы еще вернемся», — отмечает Ольга Власова.
Цены и скидки
По данным аналитического центра www.irn.ru, в ноябре столичный квадратный метр подорожал на 0,6% до 178 000 руб. в среднем — см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2019 года». Средняя стоимость квартиры в предложении, по информации «Азбуки Жилья», за месяц увеличилась на 4,7%, достигнув 23 млн руб. При этом цена квартир экономкласса практически не изменилась (9,16 млн руб.), комфорткласс подорожал на 2,1% до 18,69 млн, а «бизнес» — на 6,4% до 40 млн руб. (напомним, в октябре цены на квартиры комфорт- и бизнес-класса упали на 2,6% и 9% соответственно).
В годовом выражении квартиры подорожали в среднем на 1,9%. Исключительно за счет самых дешевых квартир, прибавивших 4,6%. Комфорткласс за год подешевел на 1,1%, а «бизнес» — на 3,5%, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
По информации «Инкома», доля сделок с дисконтом на «вторичке» в ноябре осталась на том же уровне, что и в октябре – 81%. Средний размер скидки за месяц увеличился с 5,3% до 5,9%.
В сравнении с прошлым годом доля сделок с дисконтом выросла на 10 п.п., с 71%. Средний размер дисконта тогда был равен 5,3%.
«Рост числа операций с дисконтом во многом произошел за счет продавцов в сегменте двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета, которым в связи с ослаблением активности покупателей, переходящих в категорию наиболее бюджетных лотов, приходится гораздо чаще идти на уступки в цене. Что же касается сегмента премиум (жилье бизнес-класса и «элит»), то здесь наблюдается стагнация, а спрос находится на крайне низком уровне», — поясняет Сергей Шлома.
Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы, в октябре равный 70 дням, в ноябре сократился лишь на один день. В сравнении с ноябрем прошлого года (57 дней) данный показатель вырос на 21,1%
В Подмосковье в конце ноября 2019 г. средний бюджет покупки составил 5,97 млн руб. – это на 1,7% больше, чем в октябре. Стоимость квартир экономклассе увеличилась на 1,5% до 4,27 млн руб., в комфортклассе цены остались на октябрьском уровне (5,87 млн), а бизнес-класс подорожал на 2,2% до 8,35 млн руб.
По сравнению с ноябрем 2018 г. средняя стоимость подмосковной «вторички» выросла на 8,4%. В «экономе» цены увеличились на 8,2%, в сегменте комфорткласса — на 8,3%, в бизнес-классе – на 4,3%, подсчитала «Азбука Жилья».
Средний размер скидки на вторичном рынке области в ноябре составил 6,6%. Это лишь на 0,1% больше, чем в октябре, и на 0,8 % больше, чем годом ранее. «При этом в городах, расположенных в непосредственной близости от МКАД, уровень скидок в ноябре не превышал отметку в 3%. Кроме того, скидку в 4-5% могут считать большой удачей покупатели вторичной недвижимости в многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию в последние 5-10 лет», — отмечает Ольга Власова.
Срок экспозиции квартир, по данным Гильдии риелторов Московской области, в ноябре остался на октябрьском уровне (62 дня). Годом ранее, когда спрос был на порядок выше, вторичные квартиры продавались быстрее – в среднем за 54 дня.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.