Источник: ЦИАН
Источник фотографии
Грозит ли рынку кризис платежеспособности населения, есть ли основания для кризиса, почему будут расти цены на жилье и как изменятся ипотечные ставки после 1 ноября, Циан.Журналу рассказывает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
Лучше, чем ожидали
— Что переживает строительный рынок в последние месяцы? Насколько оправдались негативные ожидания весны?
— Группа ЛСР строит дома в Москве, Петербурге и Екатеринбурге: в каждом из этих городов ситуация весной была разная. В Москве — самый серьезный карантин: контроль передвижения, закрытие офисов, остановка строек. В Петербурге были жесткие требования к проведению строительных работ, но передвижение не ограничивалось и пропускной режим не вводился. А в Екатеринбурге серьезных карантинных мер не было в принципе. Поэтому и ожидания в разных регионах отличались.
Практика показала, что продажи успешно проходят онлайн. Мы доработали внутренние бизнес-процессы для выдачи электронных цифровых подписей и электронной регистрации, а опция бронирования квартиры на сайте у нас была и раньше. Некоторые сложности возникали с банками — им нужно было перестроиться на новый формат работы. В итоге в Петербурге мы уже в мае вернулись на докризисную траекторию, а в июне зафиксировали рост продаж.
Своевременные действия компании, готовность потребителей к онлайн-взаимодействию и помощь государства в виде субсидированной ставки по ипотеке в совокупности привели к тому, что негативные ожидания не оправдались.
— Некоторые девелоперы в Москве сдвигают сроки сдачи объектов из-за карантина и простоя строек. Как обстоят дела в Петербурге?
— Мы не сдвигаем сроки ни по одному возводимому объекту. У меня есть опыт управления строительными проектами — уверен, что карантин не должен был значимо повлиять на сроки ввода объектов в эксплуатацию. Простой длительностью в несколько недель способен стать одним из факторов переноса, но точно не решающим: срок реализации строительного проекта 2–2,5 года, месяц карантина составляет не более 5% этого срока.
«В целом по рынку предложение снижается»
— С какими показателями рынок новостроек Петербурга придет к концу года? Будут ли расти спрос и цены?
— Мы отмечаем высокий уровень спроса на жилье. Конечно, он подогрет льготной ипотекой, но и базовый спрос также присутствует. Дело в том, что жилищный фонд, который строился на протяжении 70 лет советской власти и два десятилетия после, морально устарел. Это показывает популярность студий и европланировок. Евроквартиру реально купить только на первичном рынке, потому что даже 10 лет назад их еще не строили.
Другое преимущество современных квартир: при сохранении функционала они меньше по площади, меньше коммунальные платежи, а само пространство более продуманно. Сочетание этих факторов приводит к увеличению спроса, а значит, к росту цен.
— Объемы строительства и вывода новых объектов продолжат снижаться?
— Мы не сокращаем объемы строительства, поскольку все новые проекты у нас сформированы под текущие и будущие рыночные ожидания. Но в целом по рынку предложение действительно снижается. И дело тут не только в переходе на эскроу.
К ПРИМЕРУ, ЕСТЬ ФАКТОР ИСЧЕРПАННОСТИ ПОТЕНЦИАЛА НЕКОТОРЫХ ЛОКАЦИЙ, ТАКИХ КАК КУДРОВО, МУРИНО, БУГРЫ. ДЕРЕВНИ СТАЛИ ГОРОДАМИ, ВСЕВОЛОЖСКИЙ РАЙОН ЛЕНОБЛАСТИ ПРЕВРАТИЛСЯ В САМЫЙ ГУСТОНАСЕЛЕННЫЙ ОБЛАСТНОЙ РАЙОН РОССИИ.
Бум петербургского строительства последних лет произошел в том числе и за счет застройки этих территорий.
К тому же люди стремятся покупать жилье в черте города, а в нем не так много локаций для масштабного строительства.
— Вымываются ли с рынка популярные форматы жилья — студии и «однушки»?
— Я бы не сказал: на рынке представлены квартиры разных форматов. Компактное жилье в стартовавшем проекте раскупается быстрее, потому что его покупатели проще подходят к выбору.
Для покупателя двух- и трехкомнатной квартиры, это, как правило, уже не первая сделка, сумма выше, и люди более осторожно подходят к покупке — присматриваются, насколько быстро строится объект и активно ли появляется инфраструктура.
«К онлайну готовы далеко не все клиенты»
— Какие инструменты периода карантина приживутся на рынке?
— Электронная регистрация и подписание договоров с помощью электронной цифровой подписи явно приживутся на рынке, потому что это удобно. Например, сейчас сделки с использованием электронной регистрации занимают около трети общего объема сделок в «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».
Но покупка недвижимости — самая крупная финансовая сделка в жизни человека. И 100%-ный онлайн здесь не то чтобы невозможен, просто к нему готовы далеко не все клиенты. Часто покупатели хотят лично увидеть стройку, офис девелопера, пообщаться с менеджером.
— Региональные покупатели оценили шанс купить квартиру в Петербурге онлайн?
— Дистанционные продажи квартир для регионов у нас были отработаны давно, так что глобально в этом плане ничего не поменялось. Единственная сложность — самостоятельное получение электронной цифровой подписи, но все равно это гораздо проще, чем приехать в Петербург. Доля региональных покупателей на протяжении многих лет у нас высока — около 40% продаж.
— Недавно вы упомянули, что часть подразделений компании продемонстрировала свою эффективность на удаленке и не будет возвращаться в офисы. Что это за подразделения и как они будут работать?
— У нас собственный колл-центр с операторами из Петербурга, поскольку они должны знать город. Колл-центр — отличный пример подразделения, эффективно работающего удаленно: он справляется с объемами звонков, а качество общения с клиентами не снизилось.
Также мы не намерены возвращать в офисы некоторые сопутствующие подразделения — допустим, поддерживающие CRM-систему, они также прекрасно зарекомендовали себя на удаленной работе.
Основная проблема такого формата — вероятность снижения производительности труда спустя четыре месяца после перехода на удаленку. Пока качество работы не ухудшается. Сами сотрудники поддержали эту идею: им это удобно — не приходится тратить время на дорогу.
Инвестиции в уникальность
— Изменилась ли за последние месяцы доля инвестиционных покупок?
— Доля инвесторов невелика — порядка 10%, она стабильна. Остальные все же покупают жилье для себя, и это позитивный фактор, который не дает сформироваться «пузырю».
Но шанс заработать на недвижимости есть. Наглядная иллюстрация: за полтора года стоимость жилья в петербургском ЖК «Цивилизация» выросла в полтора раза — с 90 до 130 тыс. рублей за кв. м.
Другой пример — в Москве: в феврале 2016 года мы начали продавать жилье в ЖК «Лучи» со стартовой ценой порядка 95 тыс. рублей за 1 кв. м. Теперь квартиру дешевле 200 тыс. за 1 кв. м там не найти.
В обоих случаях это более 25% годовых — ни один вклад не дает такой доходности.
— В какие жилые объекты стоит инвестировать?
— Одним из самых интересных сегментов для инвесторов сегодня являются апартаменты. План мероприятий по поддержке строительной отрасли включает законопроект, который разрешает постоянную регистрацию в апартаментах. Если он будет принят, объекты, изначально спроектированные на уровне жилых домов, сразу получат плюс 20% к стоимости. Решится вопрос записи ребенка в школу, привязки к поликлинике. Пока невозможность прописки — единственное, что делает апартаменты дешевле жилья.
Еще один фактор, довольно быстро поднимающий стоимость квартир, — уникальность локации. Предположим, ЖК «Морская набережная», который создается на намывных территориях Васильевского острова, — единственный строящийся в городе проект с видом не на реку или канал, а на море. Очевидно, по мере увеличения строительной готовности и появления инфраструктуры это место будет только дорожать.
— Градостроительные планы города часто меняются. Как девелопер, строящий на первой линии у воды, гарантирует, что намыв не продлят, а уникальный вид не перекроет другой проект?
— Дальнейшего намыва в этой части острова не будет: возникают ограничения, связанные с морским каналом, через который идут суда в порт Петербурга. Ресурс намыва в этом месте исчерпан. Поэтому мы уверены в качестве этого проекта, строим перед ним большую набережную, высаживаем эндемичные растения, чтобы создать пейзаж, схожий с лучшими местами Курортного района.
«Более дешевой ипотеки не будет»
— Насколько активно ваши клиенты пользуются льготной ипотекой?
— Абсолютное большинство сделок с участием ипотеки в ЛСР проходит по льготной программе. А доля самих ипотечных сделок выросла у нас с 55% в I квартале 2020 года до 75–80%.
В НЕКОТОРЫХ ЛОКАЦИЯХ ПЛАТЕЖ ПО ИПОТЕКЕ НИЖЕ, ЧЕМ АРЕНДНАЯ СТАВКА. ЭТО ПОЗВОЛЯЕТ ЛЮДЯМ КУПИТЬ КВАРТИРУ В ВЫСОКОЙ СТАДИИ ГОТОВНОСТИ И ЧЕРЕЗ НЕСКОЛЬКО МЕСЯЦЕВ ПЕРЕЕХАТЬ В СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ, ОТДАВАЯ ЗА НЕГО МЕНЬШЕ ДЕНЕГ, ЧЕМ ЗА СЪЕМНОЕ.
— Как вы оцениваете вероятность продления программы льготной ипотеки?
— Прошлый опыт подсказывает, что такая вероятность существует. Но окончательного решения нет, поэтому тем, кто планирует купить жилье, стоит это сделать сейчас: лучших условий по ипотеке, скорее всего, не будет. И не следует забывать о росте цен: даже если программу продлят осенью, цены на жилье будут уже выше.
— Предположим, что наступило первое ноября: программа завершена. Какой будет ставка по ипотеке?
— Традиционно банки добавляют к ключевой ставке около 3,5–4 п. п., итоговая ставка выходит около 8% годовых. Но мы не знаем, на каком уровне будет ключевая ставка 1 ноября.
«Оснований для кризиса нет»
— Насколько растут цены на строящееся жилье?
— В среднем они растут в темпах инфляции, но это сильно зависит от объекта. Если он популярный, в хорошей локации, где есть дефицит предложения, цена будет увеличиваться быстрее.
— Чего ждать в ближайшей перспективе — скажем, к зиме?
— Все показатели, как текущие, так и фундаментальные, в том числе обеспеченность квадратными метрами на душу населения, говорят о том, что цены будут расти. Сложно представить, что что-то пойдет не так. Допустимы локальные потрясения в отдельных проектах, но это свидетельствует скорее об ошибке девелопера, чем о тенденции рынка.
— Часто звучат мнения о надвигающемся кризисе, который отразится на платежеспособности населения. Что вы об этом думаете? Способен ли такой кризис затормозить рост цен на жилье или заставить их пойти вниз?
— Постоянно прогнозировать кризис очень удобно: если он вдруг случится, легко заявить: «Я же говорил». Кризис должен иметь основания, сегодня их нет. Большая часть заведений, закрытых в период петербургской самоизоляции, открылась. Люди, которые потеряли работу весной, либо нашли ее в другом месте, либо вышли работать после снятия ограничений. Массовая выдача льготной ипотеки тоже не несет опасности, поскольку политика банков относительно первоначального взноса и проверки клиента остается довольно продуманной.
ВЫСОКИЙ ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЙ СПРОС, ДЕШЕВАЯ ИПОТЕКА И ГИБКОСТЬ РЫНКА ТРУДА, ПОЗВОЛЯЮЩЕГО ЛЮДЯМ ЗАРАБАТЫВАТЬ ДЕНЬГИ, — ЭТО ФАКТЫ. ТАК ЧТО НА КАЧЕСТВЕННЫЕ ПРОЕКТЫ ЦЕНЫ БУДУТ ТОЛЬКО РАСТИ.
Тренд на осознанное потребление
— Какие тренды появляются на рынке в последние годы? И исходя из этого какими станут новостройки ближайшего будущего?
— Главный тренд — функциональность в оптимальных размерах. Это европланировки, компактные квартиры, в которых максимально функционально используется пространство. У нас есть хороший пример — планировки в ЖК «Цветной город», где удастся создать одновременно несколько сценариев: для вечеринки, спокойного семейного вечера и т. п. Подобных предложений на рынке будет все больше.
— За счет чего реализуются такие сценарии?
— Квартира спроектирована таким образом, что пространство очень легко разделяется на приватную и общественную зоны, — владелец сам решает, какую зону он сократит, а какую сделает просторнее. Когда в однокомнатной квартире три окна, это дает гораздо большую мобильность в зонировании, чем классическая планировка. Аналогичные плюсы есть и в европланировках, где приватная и общественная зоны четко разделены.
Тренд на функциональность актуален и для общественных пространств в доме, и для дворов. Лишние, мало востребованные функции, такие как сигарные комнаты в бизнес-классе, будут исчезать. В нашу жизнь, в том числе и на рынок строительства, приходит осознанное потребление.