Источник: Мир Квартир
Недвижимость стало приобрести труднее. С ростом ставки ЦБ и, соответственно, ростом процента по жилищным кредитам доступность ипотеки драматически упала. С одной стороны, люди не хотят брать ипотеку под высокий процент и откладывают покупку жилья. С другой – существенного снижения цен не приходится ожидать, так как девелоперы при реализации своих проектов руководствуются заложенными финмоделями. О перспективах развития рынка в таких условиях рассказала Екатерина Чурюкина, руководитель управления прямых продаж ГК ФСК.
Деньги есть – покупок нет
По данным Центробанка, в первом полугодии 2024 года объемы выдачи ипотечных кредитов планомерно росли. Резкий скачок на покупку как квартир, так и жилья в ИЖС наблюдался в июне, как раз перед последними изменениями в предоставлении льготных программ. Объем ипотечных сделок по новостройкам составил 475 млрд руб., по ИЖС – 144 млрд руб. С III квартала рынок ипотеки пошел на спад. Так, в ноябре мы отметили снижение на 65% по сравнению с июнем 2024 г. Объем ипотечных сделок остановился на отметке 161 млрд руб. по первичному жилью и 44,2 млрд руб. по ИЖС.
Из данных Центробанка следует, что средства населения с начала года стали планомерно расти. Неудивительно, так как многие отложили покупки из-за роста цен и кредитных условий. Иными словами: деньги есть, а покупок нет. Девелоперы совместно с банками-партнерами для стимуляции спроса начали разработку ипотечных программ, которые бы помогли клиентам более комфортно приобретать жилье и уменьшать их финансовую нагрузку. В ГК ФСК предлагали возможность покупки жилья в рассрочку.
Действительно, после 1 июля существенно выросла доля рассрочки, в основном за счет сокращения доли ипотечных сделок. В октябре 2024 года по сравнению с октябрем 2023 года она выросла более чем в 10 раз и составила 51,7%. В среднем за 2024 год доля рассрочки увеличилась в четыре раза в сравнении с 2023 годом – этот инструмент стал для многих альтернативой и единственной возможностью для приобретения жилья. По нашим прогнозам, ее доля будет только расти, если мы не столкнемся с запретом на рассрочку от государства.
В то же время семейная ипотека осталась главным драйвером ипотечных продаж. Мы наблюдаем поддержание семей с детьми, рождаемости, внедрение стимулирующих мер. Если в январе доля семейной ипотеки составляла порядка 50%, то в осенью перешла рубеж в 84,7% от всех ипотечных сделок в нашей компании. По 2024 году доля семейной ипотеки составляет 63,25%.
Предложение новостроек снизится
На 1 декабря 2024 года средства населения на счетах и депозитах в российских банках достигали 53,9 трлн руб., следует из данных Центробанка. При этом прирост средств на счетах эскроу продолжил замедляться, что связано с ростом раскрытия этих счетов. Спрос снизился, но также произошло и снижение вывода числа новых проектов на рынок, которое началось еще в 2022 году относительно более успешного докризисного периода и сильнее всего проявилось в 2023 году.
В Московской области снижение вывода проектов в продажу составило примерно 10% за период с 2021 года по 2024 год, в Москве – на 10% в 2023 году по сравнению с 2021 годом. За 1 полугодие 2024 г. в Московском регионе вышло в продажу 4,9 млн. кв. м, это выше на 20%, чем за 1 полугодие 2023 г. и на 14% в сравнении с 2022 г. При этом объем продаж ДДУ во 2 полугодии 2024 г. всего на 3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
Крупнейшие застройщики в 2024 г. уже значительно снизили вывод на рынок новых объемов в сравнении с 1 полугодием 2023 г. Дальнейшее замедление активности девелопмента ожидаемо произойдет вслед за снижением объемов продаж. Если показатели будут снижаться, то результат отразится на вводе в 2025 году, что приведет к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке.
Условия продаж вернулись в 2019 г., но цены при этом выросли более чем вдвое. Спрос и продажи также снизились на 25–30% и откатились к прежним уровням 2019 г. Снизить цены в этой ситуации застройщики не могут, потому что условия проектного финансирования от банков рассчитывались по высоким ценам, и ковенанты по наполнению экскроу-счетов не позволяют резко сократить выручку путем их снижения.
Кроме того, себестоимость стройки за это время также выросла в два раза, и проекты в случае снижения цен становятся на грань нулевой доходности или убытка. При этом вся дополнительная прибыль крупных девелоперов направляется на покупку новых площадок, поэтому пополнять экскроу-счета не получится за счет «накопленного».
Новое поступление на рынок может снизиться больше, чем на треть из-за инерции. Через пару лет ввод жилья также может сократится на 35%. Крупные застройщики имеют накопленный опыт по преодолению кризисов, чего нельзя сказать про небольшие компании. Ковенанты банков для них более жестко контролируются, и финансовой подушки почти нет.
Новый ипотечный стандарт ограничит всех
Для поддержания спроса нужны новые решения. Наша компания регулярно, особенно в современных реалиях, прорабатывает и внедряет различные финансовые инструменты для поддержания спроса. Это и ипотечные продукты, и рассрочки. В портфеле ГК ФСК в 2024 г. было более 250 вариантов субсидированных программ. Большой популярностью пользовалась ипотека траншами, которая позволяет снизить финансовую нагрузку на инвестиционный период до 99%. Также предоставляется возможность приобретения сниженной ипотечной ставки, которая тоже уменьшает переплату по кредиту.
С 1 января 2025 года внедряются стандарты ипотеки. Основные положения затрагивают вопросы запрета на длительное размещение средств на аккредитивах, ограничение возможности применения субсидирования, т. е. оплаты комиссионного вознаграждения банку за снижение ставки со стороны застройщиков. Ограничения также касаются порядка оплаты первоначального взноса и приведут к единым условиям ипотеки для всех. Такие меры будут иметь результатом снижение уровня закредитованности населения, но при этом возможность оформления ипотеки и, как следствие, приобретения квартиры также будет снижаться.
В 2025 году банки вынуждены сохранять ограничения по выдаче льготной ипотеки из-за ограниченного лимита, высокой нагрузки на капитал и сохранения маржинальных продуктов в их линейке. Существуют прогнозы, что ключевая ставка будет снижаться ближе к 2026 г., и когда это произойдет, то спрос на жилье может повыситься.
Наша компания принадлежит к крупным девелоперам, даже в кризис мы находим варианты предложить клиентам комфортные условия по покупке. Но дополнительная поддержка в форме субсидий или грантов стала бы большим плюсом как для застройщика, так и для покупателя.