Источник: Domostroyrf.ru
За минувший год цены на жилье в новостройках Ростова-на-Дону выросли в среднем на 50–60%. Резкое подорожание стройматериалов и высокий спрос на недвижимости заставил застройщиков пересматривать ценообразование практически каждый месяц. Вслед за «первичкой» увеличились стоимость объектов на вторичном рынке недвижимости. По мнению директора агентства недвижимости «Иммобили» Алексея Олейникова, цены будут расти до тех пор, пока не будет достигнута психологическая отметка. Сейчас ценник в 100 с лишним тыс. рублей за квадратный метр в спальных районах города пугают, но не останавливают покупателей от приобретения активов.
— В начале прошлого года вы предположили, что цены на жилье в Ростове вырастут на 20%. Что же все-таки сильнее всего повлияло на подорожание стоимости квадратного метра в новостройках?
— Мой прогноз, в котором я предполагал, что в 2021 году цены вырастут примерно процентов на 15–20, оказался крайне оптимистичным, ведь я его давал, когда цены на строительные материалы были относительно стабильны.
Для рынка недвижимости 2021 год начался с бешеного роста цена на строительные материалы. Первой подорожала арматура, которая, на секундочку, составляет порядка 30–35% стоимости всего конструктива. Точнее, цены полезли вверх еще в начале декабря, а к новому году выросли в три раза — с 30 тыс. рублей за тонну до 90 тыс. рублей за тонну. Сталелитейные заводы начали отправлять большую часть объемов за рубеж, где были более выгодные цены, а внутренним покупателям перестали бронировать необходимые объемы. Чем ввергли застройщиков страны и всех других потребителей стали в жуткую панику, которая соответственно подталкивала цены еще выше. Причем застройщики обычно закупаются не более чем на один-два месяца вперед, потому как место для складирования не всегда есть, да и осуществлять должным образом хранение тоже требует затрат, а остановить стройку и подождать пока подешевеет — это значит сорвать сроки ввода в эксплуатацию и попасть на штрафные санкции и со стороны государства, и со стороны дольщиков, не говоря уже о репутации. То есть застройщики вынуждены были покупать арматуру по любой цене. Вслед за арматурой потянулись и другие строительные материалы где-то в два раза, где-то в три раза. Не выросла глобально в цене только стоимость бетонной смеси.
В середине лета цены чуть опустились, однако по отношению к декабрю 2020 года цена на ту же арматуру выросла вдвое, а смета и цены заложены в проект совсем иные. Это привело к тому, что рост цен, который начался примерно летом 2020 года по совокупности факторов, уже подстегивал объективный рост себестоимости строительства и непонимание цен в будущем. Если продать все объемы сейчас, когда люди паникуют и сметают все на своем пути, как в Ростове было в общем-то всегда с новостройками, а цены вырастут еще в два раза, то можно и в убыток уйти. Причем если раньше застройщики отвечали перед дольщиками за пользование их деньгами, то сейчас перед банками — а с банками, как мы знаем шутки весьма плохи.
— На сколько в итоге подорожало в среднем жилье в новостройках в Ростове по итогам года?
— В итоге ситуация привела к тому, что с января 2021 года по декабрь 2021 года цены на новостройки в Ростове выросли в среднем на 50–60 процентов — где-то больше, где-то меньше. Если раньше квартиры в условном «Суворовском» начинались от 1.3 млн рублей с отделкой, то сейчас дешевле 2,1–2,3 млн рублей там квартиру не купить. И это я говорю о студии в «Суворовском», который является самым доступным ЖК в Ростове и имеющий особый статус у нас.
— Однако это подорожание не охладило спрос или покупатели начали выбирать жилье на вторичном рынке?
— Сейчас застройщики стараются уходить от упоминания покупателю цены квадратного метра и переходят на общую стоимость квартиры, потому как 100 и более тысяч за квадратный метр в спальных районах города для нашего человека звучит шокирующе, а в общей цене не все сориентируются.
Такой рост разумеется сказался на темпах продаж, и, как я и прогнозировал, они были ниже, чем в 2020 году, но все равно оставались на более высоком уровне, чем в 2019 году, который в свое время стал рекордным для нашего региона. Покупатели стали больше обращать внимание на вторичный рынок недвижимости. Это опять же привело к тому, что все выставленные ранее на продажу лоты смели за два-три месяца, даже те квартиры, которые не могли продать месяцами. Новые квартиры выводили на рынок уже по новым ценам, которые сегодня, не сильно отстают от актуальных цен на новостройки.
Если раньше условную гостинку площадью 27 метров можно было купить от 1,1 млн рублей, то сегодня, по информации от коллег, редко можно встретить цены ниже 2,3 млн рублей. Причем при появлении подобной квартиры, задаток за неё оформляют в течение пары дней, а то и в тот же день. Ребята рассказывали, как приходилось идти на хитрости, чтобы «урвать» квартиру для своего клиента.
По данным ДОМ.РФ, спрос в сравнении новостройки со «вторичкой» в процентном соотношении в 2021 году сформировался примерно в соотношении 30 к 70. Однако сегодня большая часть клиентов опять рассматривает для себя вторичный рынок недвижимости, а у застройщиков по-прежнему к сдаче дома уже мало остается объектов на продажу. Это говорит о том, что у нас спрос выше, чем предложение. Плюс, как я уже давно говорю, в Ростове искусственно ограничивается конкуренция, а разрешение на строительство скорее получит «свой» застройщик. В данном случае я подразумеваю, что приоритет получит не местный застройщик.
Не стоит забывать, что на Ростов все больше внимания обращают инвесторы, которые сперва взвинтили цены на недвижимость в Сочи до уровня Москвы, потом перешли на побережье Черного моря, а затем цены на недвижимость Краснодара устремились в космос. Если еще в 2018 году недвижимость там стоила процентов на 15–20 дешевле, чем в Ростове, то сегодня в краснодарском аналоге «Суворовского» цены под 130 тыс. рублей за квадратный метр считаются низкими. Поэтому, те, кто не может себе позволить инвестиционные покупки в краснодарском крае, все чаще посматривают на Ростов.
— Что ожидать от цен на новостройки в 2022 году?
Рост стоимости недвижимости продолжится. Боюсь, что цены будут расти до тех пор, пока люди не перестанут покупать, то есть пока не будет достигнута некая психологическая отметка. Как, например, в Сочи те, кто купил по 450–500 тысяч за квадратный метр, теперь сталкиваются с тем, что перепродать этот объект становится сложно, да и сейчас дешевле можно купить частный дом, если учитывать жуткие риски на рынке первичной недвижимости Краснодарского края, а точнее всей недвижимости на побережье.
Я думаю, что глобального падения цен в скором времени ждать не стоит. В лучшем случае они зафиксируются на какой-то отметке, а в худшем будет небольшая коррекция, но привычных нам цен, которые были до 2019 года, похоже мы уже не увидим никогда.