Источник: Est!
Фидуциарные отношения
Эта формулировка восходит ко временам Цицерона, когда, как мы знаем, складывалась гражданско-правовая защита от обмана:
Ne propter te fidemve tuam captus fraudatusve sim (Cicero, De officiis, III. 17. 70).
(Чтобы из-за тебя и твоей «честности» я не оказался опутанным и обманутым.)
К сожалению, мы, риэлторы, часто не осознаем, что клиент не приходит к нам с квартирой, которую он сам не может продать, или деньгами, которые он сам не может потратить. Он приходит к нам со своей ПРОБЛЕМОЙ, которую мы должны помочь ему решить. И для того, чтобы мы эту проблему ему решили, он должен нам ее ДОВЕРИТЬ.
Получив достоверные, а, точнее, личные причины покупки или продажи объекта недвижимости, мы заключаем с клиентом договор. Какой характер носит этот договор? Договор поручения, комиссии, договор на оказание информационных или юридических услуг, агентский договор…..Юридически любой из этих терминов может подойти. Но лучше всего характер отношений с клиентом по заключенному договору характеризует юридическое понятие «фидуциарной сделки».
Правоотношения, возникшие в римском праве из особого фидуциарного договора с его различными модификациями, сохранились до настоящего времени практически в неизменном виде во всех мировых правовых системах. Фидуциарные правоотношения (от лат. fiducia — доверие), т е правоотношения, основанные на доверии, зародились в римском частном праве в силу необходимости приспособления старых юридических форм к новым общественным отношениям Все отношения, не вмещавшиеся в рамки старых форм, основывались исключительно на доверии. Таким образом, искусственная конструкция фидуциарных правоотношений (фидуциарных сделок) заменяла собой несовершенство гражданского законодательства. Именно в римском праве сформировался главный признак фидуциарных правоотношений — несовпадение внешней юридической формы и действительного внутреннего содержания. Неужели что-то принципиально изменилось законодательствах государств с тех давних времен?
Фидуциарные сделки — это сделки, основанные на особых, лично-доверительных отношениях сторон.
Договор об оказании риэлторских услуг является фидуциарным договором — продажа услуги, основанная на доверии. Так как предметом его является совершение риэлтором различных значимых действий в интересах своего клиента. Такой договор носит лично- доверительный характер. Фидуциарные сделки предполагают особое доверие сторон друг к другу. Выражающееся в фидуциарности особое доверие клиента к риэлтору предопределяет решение ряда вопросов, которые невозможно описать юридическим языком и внести в договор. В такого рода соглашениях доверитель всегда является слабой стороной, т.к. доверитель сообщает сведения, которые являются его личной, а может быть и коммерческой тайной. Поэтому доверителю крайне сложно контролировать действия своего риэлтора, и он не всегда понимает, за что платит деньги. Обратите внимание, сколько раз в разговоре с клиентом мы употребляем слово «доверие». ДОВЕРИЕ и есть главный фактор при выборе риэлтора для представления интересов при операциях с недвижимостью!
Фидуциарные сделки являются самыми незащищенными с точки зрения права. Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера могут привести к прекращению отношений в одностороннем порядке без указания мотивов и без возмещения убытков другой стороне. Достаточно доказать, что ДОВЕРИЕ утрачено. Последствия понятны для обеих сторон: доверителю будет крайне сложно вернуть деньги даже в случае недобросовестного исполнения исполнителем своих обязанностей. А риэлтор, утратив доверие клиента, не получит вознаграждение: клиент, доказав, что доверие утрачено, может в одностороннем порядке прекратить действие заключенного договора на услуги.
К сожалению, определенное влияние фидуциарность оказывает и на позицию суда при оценке поведения риэлтора. Это сказывается на применении судами тех или иных статей Гражданского и Уголовного кодексов при квалификации действий риэлтора.
Вывод из этого экскурса в теорию юриспруденции следующий:
даже самый крутой договор не спасет риэлтора от отказа клиента оплатить комиссионное вознаграждение, если доверие к риэлтору утрачено. Заключив договор с клиентом, риэлтор должен отрабатывать полученное в начале работы доверие.
ДОВЕРИЕ — психологическая основа всех юридических договоров в гражданском законодательстве Украины.