Источник: ЦИАН
Пандемия стала испытанием на прочность, в том числе и для всех сегментов рынка недвижимости. Какие уроки вынесли игроки рынка и опасаются ли они второй волны? Выясняем у экспертов.
Не будем лукавить: в марте всем было очень страшно. Но апокалиптические прогнозы «на рынке останется пять девелоперов и шесть агентств недвижимости» не оправдались.
Государство протянуло руку помощи девелоперам, предложив населению «Ипотеку 2020» под 6,5% годовых на новостройки. Банки и застройщики, сражаясь за клиентов, снижали проценты и первоначальные взносы. Россияне, лишенные отдыха за границей, отправились в виртуальные путешествия по просмотру новостроек.
Отложенный спрос превратил лето из традиционного периода затишья в настоящий жаркий сезон для брокеров. Новостройки впервые за несколько лет стали рынком продавца. А снижение процентов по стандартным программам подогревало интерес к вторичному рынку.
Строительная отрасль, потеряв в этом году в объеме введенного жилья (за восемь месяцев он снизился на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го), благодаря льготной ипотеке, волатильности рубля и традиционному стремлению людей сохранить сбережения в «кирпичах», не потеряла в прибыли. Девелоперы несколько раз с начала пандемии поднимали цены. Правда, за рост цен на жилье «отвечает» не только коронавирус, но и переход на эскроу-счета.
Сегодня мир живет в тревожном ожидании второй волны коронавируса. То одна, то другая страна заявляет об увеличении числа заболевших, и вновь вводит одно ограничение за другим. Чему научила первая волна и пугает ли перспектива новых эпидемиологических ограничений? Отвечают специалисты рынка недвижимости.
Ильдар Хусаинов,
директор федеральной риэлторской компании «Этажи»:
— Вторая волна карантина маловероятна: уж больно дорого для экономики страны и бизнеса, в частности, обходятся такие кардинальные меры. Фактически они свою роль сыграли, дав время на трансформацию, в том числе и здравоохранения.
Но даже если допустить вероятность второй волны, теперь всё изменилось. Трудно было в первые две недели ограничительных мер, после чего мы адаптировали бизнес-модель под сложившиеся условия: запустили сервисы онлайн-показа, выбора и приобретения недвижимости, бронирования, задатка, самостоятельного выставления объекта и оформления ипотеки в режиме онлайн. Но время понадобилось не столько на запуск этих сервисов, сколько на адаптацию клиентов к ним. Сейчас, по нашим замерам, сервисом онлайн-ипотеки пользуется уже пятая часть всех потенциальных заемщиков, причем эта доля постоянно растет.
Одна из сложностей, которая возникла в период карантина, — регистрация сделок на рынке вторичного жилья при ограничении работы МФЦ, но и этот вопрос решен: процедура успешно переведена в дистанционный формат.
РЫНОК РЕАЛЬНО СУЩЕСТВЕННО ТРАНСФОРМИРОВАЛСЯ И ШАГНУЛ ВПЕРЕД. КОНЕЧНО, БОЛЬШУЮ РОЛЬ В ВОССТАНОВЛЕНИИ СПРОСА НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ПОСЛЕ ПАНДЕМИИ СЫГРАЛА ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА НА НОВОСТРОЙКИ И ОБЩЕЕ СНИЖЕНИЕ СТАВОК.
В итоге из-за эффекта отложенного спроса и выгодных ипотечных ставок летом мы зафиксировали рост спроса в сегменте первичного жилья на 50%, вторичного — на 40–42%.
Пандемия в корне изменила отношение к загородной недвижимости: спрос на нее вырос в 2,5 раза — это реально рекордные показатели! Чем чаще говорят о второй волне пандемии, тем больше интереса проявляют россияне к этому сегменту. По факту это карантин привел к появлению нового тренда — смены городских квартир на загородное жилье.
Естественно, что в стратегии развития компании мы учитываем риски второй волны пандемии и предусматриваем резервные средства для стабильной работы в этот период. Но я считаю, что этот риск минимален.
Ирина Семенюк,
генеральный директор ГК «Камертон» (Самара):
— Мы уже протестировали свои бизнес-процессы во время самоизоляции: закрытие офиса для меня не будет равно закрытию бизнеса. У нас есть CRM-система, в которой мы ведем общую базу объектов, клиентов, вся необходимая информация находится в облачных хранилищах (на Яндекс- и Google-дисках). В первую волну мы перенесли туда свою базу, и офис уже не открывали. Так что в смысле организации бизнес-процессов вторая волна нам не страшна.
Как поведут себя наши клиенты, покупатели и арендаторы, от нас не зависит. Но даже в период самоизоляции мы общались, вели диалоги, показывали квартиры, помогали получить ипотеку — и всё это на удаленке. Другой вопрос, будут ли покупать недвижимость? Думаю, что да. Возможно, спрос будет меньше…
Хотя, как говорят мои сотрудницы, почаще бы случались такие пандемии. Во время самоизоляции мы две недели работали только на звонках и не могли помочь клиентам купить квартиру, так как не работали МФЦ. Как только самоизоляция закончилась, в конце марта и весь апрель у нас были очень хорошие продажи.
Мы компания оптимистов, поэтому будем надеяться, как всегда, на лучшее. И подстраиваться к предлагаемым обстоятельствам.
Федор Туркин,
председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест):
— Очень вероятно, что нас ждет вторая волна пандемии. В других странах число заболевших вновь начало расти. Но мы готовы к новой волне, поскольку наладили дистанционные продажи и четко следуем правилам безопасности.
Пандемия скорректировала нашу работу, но не отразилась на наших планах. В начале сентября мы открыли продажи квартир в третьей очереди ЖК Terra, а также в новом корпусе ЖК New Time. До конца года мы планируем вывести на рынок несколько проектов комфорт-класса в Санкт-Петербурге.
Льготная ипотечная программа поддерживает спрос на квартиры масс-маркета, но активность в бизнес- и премиум-сегментах остается невысокой. Жилье такого класса обычно пользуется спросом у предпринимателей, в том числе собственников малого и среднего бизнеса, а они серьезно пострадали во время пандемии. Многие из них вынуждены балансировать на грани банкротства из-за ограничений, под которые попали их компании.
Александр Коночкин,
директор «Центра недвижимости Алекс» (Ростов-на-Дону):
— Компаниям, которые изначально правильно выстраивали свою политику, у которых есть собственные офисы, стабилизационный фонд, технологии, позволяющие работать на удаленке, переживут вторую волну пандемии спокойно. Так, наша компания традиционно откладывает от 10 до 15% прибыли в стабилизационный фонд.
С марта по май у нас количество сделок увеличилось в разы. Потребность в недвижимости во время кризиса не исчезает — квартиры как покупали, так и будут покупать: люди сходятся, расходятся, женятся, рождаются дети, потом вырастают, им тоже требуется жилье.
Кроме того, существует отложенный спрос. Когда люди летом выходили из самоизоляции, количество сделок увеличилось.
Мы не боимся второй волны пандемии — более того, я считаю, что три месяца самоизоляции — мало: нужно хотя бы полгода, чтобы рынок очистился от компаний-однодневок, чтобы остались самые технологичные компании, которые работают для клиента и на перспективу.
У нас 70% компаний на рынке живут одним днем, от одной сделки до другой, только чтобы получить денег побольше. Доход, конечно, важен для агентства недвижимости, но не менее важен и постоянный приток новых клиентов, приходящих в компанию по рекомендации, важны семейные сделки, когда после одной успешно проведенной сделки люди через несколько лет снова обращаются в агентство. Таким агентствам не страшны никакие кризисы.
Михаил Иванов,
генеральный директор СК «Перспектива»:
— Наша компания работает с объектами разного масштаба и функционального назначения. Строим проекты жилой, коммерческой, производственной, инфраструктурной, энергетической, спортивной и складской недвижимости.
Рынок производственно-складской недвижимости легче всего перенесет изменения. Режим самоизоляции только увеличивает потребности в складской недвижимости как среди традиционных ритейлеров, так и среди игроков рынка электронной коммерции. Поэтому тенденция увеличения объемов ввода новых площадей в складской недвижимости сохранится.
Как и у большинства крупных компаний, у нас есть стратегия, которой мы руководствуемся. При этом мы постоянно анализируем рентабельность новых проектов, непрерывно оптимизируем расходы, что позволяет нам оперативно реагировать на любые конъюнктурные изменения рынка.
Работая не первый год, в условиях турбулентной экономики мы пошли по пути оказания услуг в области управления строительными проектами, которые реализуем на основании контрактов EPCM/EPC.
Прошлой весной мы отработали взаимодействие между структурными подразделениями, поэтому достаточно подготовлены к возможной второй волне COVID-19.
Камила Фазлыева,
руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «Электроннаяcделка.рф»:
— Мы ничего не боимся. Смертельной вторая волна пандемии способна стать только для отдельных людей, а не для сфер недвижимости. В целом подобные явления оказывают на рынок очищающий эффект. Выживают самые порядочные и нужные. Уходят услуги, в которых нет серьезной необходимости для общества.
Алдынай Юмбуу,
партнер по развитию и управления недвижимостью компании RRG:
— Пережитый нами режим ограничительных мер, объявленный этой весной, вызвал столь сильный шок и дал такой отрицательный эффект для экономики потому, что у власти и бизнеса не было обоснованного сценария дальнейшего развития ситуации. Власть и бизнес предприняли целый ряд оперативных действий, которые, не исключено, были чрезмерными. Сегодня городская инфраструктура и бизнес научились поддерживать активность в самоизоляции. Поэтому оснований опасаться второй раз очередной волны уже гораздо меньше.
Очевидно, самой пострадавшей отраслью недвижимости стал ритейл. Но торговые центры сейчас активно адаптируются к изменениям. Офисная недвижимость ощутила на себе влияние пандемии меньше, чем ритейл, но переход на удаленный формат сотрудников трансформирует рабочие пространства и затраты работодателей на их организацию.
По понятным причинам наблюдался рост спроса в индустриальной и загородной недвижимости. В складской недвижимости это выразилось новыми сделками. Начались изменения в загородной недвижимости. Думаю, через какое-то время мы увидим анонсы новых проектов загородной недвижимости с учетом уроков, полученных от пандемии.
Роман Мурадян,
директор по развитию технологичного агентства Homeapp:
— Первая волна пандемии научила нас, в первую очередь, делать запасы и готовиться к разным сценариям работы. Наша компания построена полностью на IT-технологиях, поэтому многие вещи мы переживаем проще. Более-менее легко перенести первую волну помог хороший «товарный запас», то есть много интересных объектов в рекламе, часть из которых были уже авансированы клиентами и в итоге перешли в сделки, в том числе по удаленной схеме.
Сейчас рынок очень активный, и мы наращиваем нашу базу объектов, эксперты показывают рекорды продаж, делаем запасы на случай второй волны. С августа ввели новый курс для обучения сотрудников «Как работать по удаленной схеме».
В ОБЩЕМ, ГОТОВИМСЯ, КАК МОЖЕМ, НО, КОНЕЧНО, ЛУЧШЕ БЫ НЕ БЫЛО ПОВТОРЕНИЯ КАРАНТИНА.
Многое будет зависеть, сколько продлится карантин. Основная проблема самоизоляции — отсутствие возможности проводить сделки. Да, проводятся электронные сделки, но большинство объектов для них не подходят. Мы способны отлично подготовиться, проводить показы, принимать авансы онлайн, но нет сделок — нет денег. Пока мы ждем открытия банков и МФЦ, у сторон сделки меняется ситуация.
Думаю, смертельной уже ни для какой недвижимости вторая волна не станет. Как показывает опыт, традиционно легче и успешнее всех переживет карантин сегмент регулярного рынка — продажа квартир на вторичном рынке. На загородную недвижимость такого большого спроса, как это было весной, мы не ожидаем. А вот тренд на увеличение площади приобретаемого жилья точно продолжится. Пережив первую волну пандемии, многие поняли, что на самом деле главный актив — это недвижимость.