Источник: HomesOverseas.ru
Источник фотографии
На протяжении десятилетий инвестиции в недвижимость Швейцарии признаются одним из самых ликвидных и надежных вложений средств — это касается как жилья, так и коммерческой недвижимости, о которой мы расскажем в этом материале.
Швейцария – центр сосредоточения финансов со всего мира, здесь находится множество центральных офисов и отделений крупнейших корпораций, здесь высоки не только зарплаты, но и экологические показатели – такое сочетание сегодня редко встречается. А благодаря тому, что Швейцария исторически сохраняет свой военный нейтралитет, это позволило стране оказаться в стороне от многих конфликтов, ограждая себя, свою территорию и жителей от потрясений, – другой такой страны в Европе не найти. При этом Швейцария входит в Шенгенскую зону, именно здесь находится штаб-квартира Организации Объединенных Наций, также страна участвовала в деятельности специализированных «ответвлений» ООН, – таких, как ЮНЕСКО, ВОЗ, ЮНИСЕФ и др. А швейцарская банковская система, не говоря уже о часах и шоколаде, известны во всем мире.
И несмотря на то, что это одна из самых дорогих стран, уровень жизни местных жителей позволяет им себя очень хорошо чувствовать, достигая преклонного возраста – по количеству пенсионеров относительно других возрастных групп, Швейцария также держит пальму первенства в мире. Поэтому даже в мировые кризисные периоды в этой стране всегда наблюдается покой и благополучие практически во всех сферах жизни. И коммерческая недвижимость одна из таких благополучных гаваней.
Коммерческая недвижимость Швейцарии на взлете
Уже более 20 лет на рынке недвижимости Швейцарии наблюдается стабильный рост цен на недвижимость, который составляет в среднем 3% в год. Но из-за ограничений для иностранцев на покупку жилой недвижимости в этой стране, многие инвесторы смотрят в сторону рынка коммерческих квадратных метров. Правда необходимо помнить о последующей проверке происхождения средств на покупку объектов и благонадежности инвестора. Если все в порядке, то многие из иностранцев сегодня чаще всего выбирают недвижимость уже с имеющимся арендатором и приобретают готовый арендный бизнес. При этом в приоритете всегда наличие крупного арендатора, желательно сетевого, и с долгосрочным договором аренды. Что касается российских инвесторов, то обычно наши соотечественники заинтересованы в покупке недвижимости в крупных городах, а вот остальные районы уже нельзя назвать ключевым параметром запроса.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Швейцарии сейчас особенно актуальны – в условиях нестабильности вложений в другие страны и отрасли. Швейцария – единственная европейская страна, в которой с началом пандемии был зафиксирован рост инвестиций в недвижимость. Согласно отчету международной консалтинговой компании CBRE, в период с января по сентябрь 2020 года объем вложений вырос на 24%, а в третьем квартале – на 124%.
Для сегодняшнего инвестора рентабельность вложения средств определяется качеством объекта и качеством арендных договоров, а также надежностью арендаторов. Стоит отметить, что на сегодняшний день в этой стране спрос настолько превышает предложение качественных объектов, что собственник зачастую выбирает из 6-7 возможных покупателей. Поэтому, при появлении на рынке коммерческой недвижимости объекта с требуемыми характеристиками, требуется очень быстрая реакция покупателя, а именно – выставление предложения о покупке с подтверждением возможности быстрого выхода на сделку в течение 4-5 недель (а также наличие средств в Швейцарии и компании, которая будет покупать).
Объем инвестиций
Бюджет на покупку коммерческого объекта недвижимости зависит от географического расположения, а также от самого объекта. Если говорить о небольших коммерческих помещениях, расположенных не в самых центральных районах крупнейших городов, то необходимо закладывать бюджет в размере 600 000 швейцарских франков (555 000 евро) и выше. Если же рассматривать коммерческие проекты покрупнее, то их стоимость может составлять десятки миллионов швейцарских франков, доходя до 100-500 млн швейцарских франков (92,5-465,5 млн евро). Объем собственных средств при покупке коммерческой недвижимости в Швейцарии обычно составляет около 35-45% от стоимости объекта, остальное — банковский кредит под залог объекта по ставке в размере 0,9%-1,5% годовых.
Доходность
Средняя доходность от сдачи в аренду качественной коммерческой недвижимости составляет от 3 до 5% от стоимости покупки объекта, что при подключении банковского софинансирования дает до 8% доходности на вложенные средства. Также стоит учитывать, что размер арендных ставок индексируется. Эксперты, работающие на рынке коммерческой недвижимости Швейцарии, советуют инвесторам приобретать объекты при помощи квалифицированных юристов, а также внимательно изучать договор аренды в случае приобретения коммерческой недвижимости уже с арендатором. При грамотном подходе к таким вопросам, инвестор может заработать на приросте капитала при последующей продаже. Рассчитывая доходность, необходимо учитывать и налогообложение этой страны: заработок от аренды облагаются налогом на федеральном и муниципальном уровнях и налоговая ставка может достигать 50%.
Финансовые инструментарии для покупки
В Швейцарии инвесторы могут приобретать недвижимость и через специализированные фонды по инвестициям в коммерческую недвижимость для получения купонного дохода. Также возможно совместное участие в девелоперских проектах, в том числе и на территории Германии. Но на практике инвесторы традиционно предпочитают владение непосредственно объектом недвижимости. Такая форма собственности является более комфортной и для российских инвесторов. На местном рынке коммерческой недвижимости встречаются варианты коллективных совместных инвестиций в отдельный объект недвижимости, так называемые club deals, но это скорее исключение.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Олега Шаронова, руководителя компании SharonoFF
Ксению Сорокину, директора по развитию Moscow Sotheby’s International Realty