Источник: Executive.ru
Эксперты прогнозируют рост цен и объемов на рынке коммерческой недвижимости. Выгодно ли инвестировать в новостройки?
На рынке сложились уникальные условия для покупки жилой недвижимости – ставки по ипотеке снижаются до исторического минимума, выплачивается материнский капитал за первого ребенка, и если перед покупателем стоит задача улучшить свои жилищные условия за счет средств банка и социальных выплат – настало время действовать.
Однако, чтобы извлечь из недвижимости доход «сверх инфляции», правильнее будет обратить внимание на рынок коммерческой застройки, считает большинство экспертов, опрошенных Executive.ru.
Подорожание жилья на 10-15% в год – абсолютно реальная вещь
Дмитрий Дворядкин, CEO, агентство «Перспектива 24», президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая
Мы видим, что банковские ставки уже достигли исторического минимума, но этот тренд, скорее всего, будет продолжаться, так как и Центробанк, и новое правительство страны говорят: ставки по ипотеке еще высоки, неоправданно завышены. Соответственно, можно ждать мер по их снижению. А если ставка становится ниже на 1 процентный пункт, то число новых покупателей на рынке становится выше на 10% – мы давно заметили эту закономерность. Соответственно, если ипотеку будут давать не под нынешние 8,5%, а под 7% и ниже, то рынок, возможно, будет расти по этой формуле.
Впрочем, есть и другие причины, почему рынок жилья будет расти, а квартиры – дорожать. Это различные государственные программы (сельская ипотека под 2,7% и ниже, материнский капитал, дальневосточная ипотека в 2% и другое). А чем больше спрос, тем выше цены – застройщики реагируют на это довольно быстро.
В этой связи подорожание жилья на 10-15% в год – абсолютно реальная вещь, мы это видели на примере 2019 года и, скорее всего, это будет продолжаться. Поэтому к 2021 году квартиры могут легко подорожать и на 20-25% относительно 2018-2019 годов в среднем по рынку или отдельным его сегментам.
Соответственно, все это говорит о том, что квартира остается выгодным объектом для инвестиций. Тем более, первичка и вторичка практически сравнялись по цене.
К концу года средняя доходность недвижимости составит 10-12% годовых
Борис Лесков, генеральный директор, концерн «Русич»
По итогам января 2020 года положительная динамика наблюдалась в сегменте доступного жилья комфорт-класса, более того, дефицит предложения ощущается в сегменте недорогого жилья на вторичном рынке недвижимости, что неминуемо влечет за собой увеличение стоимости жилья. Полагаю, что такая тенденция сохранится на протяжении всего года – стоимость квартир в массовом сегменте продолжит расти в среднем на 0,6-1% в месяц.
По дорогим сегментам ситуация не столь оптимистична – стагнация продаж наблюдается в переоцененных объектах бизнес-класса, также отрицательную динамику показывают темпы продаж многокомнатных квартир.
На мой взгляд, маловероятно, что в 2020 году ставки преодолеют показатель в 8,5% – для этого необходимо существенное послабление монетарной политики регулятора либо развитие инструментов долгосрочного финансирования.
В 2019 году на фоне снижения ключевой ставки Центробанка доходность консервативных финансовых инструментов снизилась до уровня доходности от сдачи в аренду – в среднем 5-6% годовых.
На данный момент доходность от недвижимости превысила среднюю доходность от депозитов в 1,5 раза. Если регулятор продолжит тенденцию по снижению ключевых ставок, то произойдет переток инвесторов и соответственно их средств в рынок недвижимости, и к концу года средняя доходность при вложении средств в покупку недвижимости составит 10-12% годовых.
Альтернатива для инвесторов – сервисные апартаменты
Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития, ГК «ПСК»
Инвестиции в жилую недвижимость в привычном виде с покупкой «на котловане» и последующей перепродажей с каждым годом теряют привлекательность. Во-первых, за счет общего снижения рисков недостроя, которые собственно, и породили перепродажи. Во-вторых, за счет изменений в 214 ФЗ и переходе на проектное финансирование. В результате, за последние 5 лет разница в цене на начальном и конечном этапах строительства снизилась с 35-40% до 15-20%. Что в пересчете на цикл составляет 7-8% годовых. До недавнего времени это равнялось средним ставкам по депозитам в банке.
Альтернатива для инвесторов на рынке недвижимости есть – это сервисные апартаменты. С программами доходности, под сдачу в аренду по схеме доверительного управления. В Петербурге и Москве их востребованность очень высока. Сейчас и в обозримой перспективе это единственный способ вложить средства с доходностью на уровне 12-18%. Поэтому сегмент растет последние три года впечатляющими темпами.
Кроме того, формат привлекателен гибкостью – можно приобрести как апартамент целиком, так и его долю. С полноправным владением и возможностью получать доход, разделенный между владельцами. Такой «шеринговый» способ привлекателен еще и тем, что речь идет о суммах в размере полумиллиона рублей. Что, кстати, чуть ниже, чем средняя сумма, которая хранится на депозитах российских вкладчиков. Привлекательность последних также снижается вслед за снижением ставки ЦБ и, как следствие, ставок по вкладам.
Таким образом, инвестирование в недвижимость само по себе не исчезнет, но его характер меняется. Происходит переход от пассивной схемы к активной – недвижимость должна работать, и тогда способна приносить инвестору доход.
На рост и падение рынка влияет «глубинный чиновник»
Тимур Захарченко, учредитель, Sales Machine
Говорить об общероссийском тренде неверно, скорее, о локальных влияниях. Как показывает наш опыт, будет ли это рост или падение – определяет не размер ключевой ставки или спрос, а другой фактор – «глубинный чиновник». Именно эта группа позволяет отдельным компаниям зарабатывать 40-50% на вложенный капитал в год.
Девелопмент во всех странах – коррумпированная сфера. Это прекрасно показано в эпизоде сериала «Миллиарды», когда отец приводит сына – генпрокурора Нью-Йорка – на пустой участок со словами: «Посмотри, какой классный участок – дома, офисы, супермаркеты. Здесь мы построим нашу империю!». В России это не художественный образ, а реальность.
«Глубинный чиновник» – это группа людей. Именно от их воли зависит срок получения разрешения на строительство, доступность коммуникаций, сроки ввода в эксплуатацию, допустимые параметры продаваемых квадратных метров и другие факторы. Они увеличивают или уменьшают время строительства, размер и высоту застройки, а значит и маржинальность проекта, которая отражает эффективность вложений. Поэтому маржа девелоперов отличается. Поэтому растет или падает цена. Но вектор изменений задает «глубинный чиновник». А так как действия региональных кланов не синхронизированы, говорить об общем тренде не приходится. Максимальный рост на 20% и среднее падение на 10%, в целом по «больнице» даст ноль.
Однако два тренда приведут через 2 года к значительному и повсеместному росту цен и дефициту жилья. Это высокие темпы роста школьников и низкий уровень насыщения городов социальной инфраструктурой – еще один фактор, на который влияет «глубинный чиновник». Так, по данным Росстата за 2018 год, количество школ уменьшилось на 1,5% до 41 349. При этом численность школьников выросла на 2,7% до 16,1 млн.
Поэтому в период до 2022 года можно заработать 30-50% в зависимости от региона. Но когда подойдет время выборов, сильный сигнал сверху скорректирует объем и скорость введения объектов, что опять качнет рынок к перепроизводству к 2024 году.
Увеличение спроса на ипотечные кредиты – кратковременно
Антон Детушев, генеральный директор, Ikon Development
Любое изменение ключевой ставки без сомнения влияет на рынок недвижимости. При ее снижении ипотека становится дешевле, а значит, увеличивается потенциальное число граждан, которые могут ею воспользоваться. К сожалению, данное увеличение спроса на ипотечные кредиты – кратковременное, ведь он не может расти бесконечно. Кроме того, низкие доходы населения не позволяют многим россиянам пользоваться ипотекой в качестве полноценного финансового инструмента.
Тем не менее, стоит сказать, что со снижением ключевой ставки недвижимость становится все более интересным инструментом инвестирования, ведь падают не только ставки по кредитам, но и ставки по депозитам. Именно это снижение и заставляет людей вкладывать средства в недвижимость, используя ее впоследствии для сдачи в аренду. Такое утверждение справедливо не для всех локаций, но в наиболее востребованных районах города спрос на недвижимость может возрасти, что в свою очередь повлияет на развитие рынка арендного жилья.
В среднем цены будут расти в пределах показателей инфляции
Григорий Полторак, президент, ГК «Бест-Недвижимость», вице-президент, РГР
В данный момент я не вижу ничего экстремального, что могло бы способствовать резкому и серьезному росту цен на жилье в Москве. С моей точки зрения, в среднем цены будут расти в пределах показателей инфляции.
Инвестиции в жилье – сложный и серьезный процесс, предполагающий глубокое знакомство с рынком, понимание рыночных реалий. Поэтому я считаю, что для непрофессионалов инвестиции в московское жилье неактуальны. Рынок не показывает таких темпов роста, глядя на которые можно было бы рассчитывать на получение серьезных доходов от покупки и последующей продажи жилья.
Конечно, есть вариант приобрести квартиру в новостройке на стадии строительства. В таком случае цена на нее будет расти параллельно возведению объекта. Однако здесь нужно внимательно подходить к выбору и застройщика, и объекта, а также понимать все риски. Например, что сроки ввода жилья перенесутся на более поздний срок или строительство будет заморожено. Кроме того, есть вероятность, что доход от продажи инвестиционной квартиры будет меньше ожидаемого.
Не стоит ожидать, что покупка квартиры окупится за три года
Алексей Шайхов, директор аналитического отдела, Rosreestr.net
ЦБ после снижения ставки заявлял, что продолжит снижение, что в свою очередь увеличит привлекательность ипотечного кредитования. В краткосрочной перспективе не стоит ожидать, что покупка квартиры сейчас окупится в течение трех лет. Единственное, что сейчас можно сделать – это покупать квартиру на более долгосрочный горизонт инвестиционного планирования. Это связано с тем, что большинство малых девелоперов уходят с рынка и признают себя банкротами. Следовательно, в будущем постройками жилой недвижимости займутся в основном крупные игроки, которые могут поднять цены на жилье. Поэтому покупка недвижимости сейчас – это хорошее вложение в будущее.
Инвестиции в московские новостройки снова становятся выгодным вложением
Григорий Грачев, финансовый аналитик, Северо-Западная управляющая компания
Цены на московские квадратные метры в 2020 году ожидает уверенный рост. В сегменте «эконом» и «комфорт-класса» повышение может составить около 10%. Для ценовой динамики этих рынков характерна высокая зависимость от ипотечного рынка. Ожидаемое продолжение снижения ипотечных ставок приведет дополнительных покупателей в самые дешевые московские районы.
Традиционно, московские квартиры уровня «бизнес» и «элит» живут отдельной жизнью, и на спрос в этом сегменте гораздо больше влияет курс доллара и доходность альтернативных инвестиций: учитывая наш базовый прогноз, в отдельных сегментах элитного рынка рост цен может составить до 25%.
Переход рынка на escrow-счета не является большой проблемой – это уже заложено в цену. Главная проблема московского рынка – отсутствие конкурентоспособных свободных «пятен» под застройку в границах старой Москвы. Впервые за несколько лет инвестиции в московские новостройки снова становятся интересным и доходным вложением.
В условиях драматического снижения ставок по вкладам покупка квартиры в границах старой Москвы на стадии котлована способна обеспечить доходность «выше инфляции». Ключевые критерии успешной инвестиции не изменились: надежный застройщик, близость к метро/МЦК, расположение внутри МКАД. Следует с настороженностью относиться к предложениям в новой Москве: даже наличие инфраструктуры не нивелирует минусы удаленности от центра города, низкой транспортной доступности и катастрофического давления предложения (около 70% предложения сосредоточено в «полях» Новой Москвы, и это не предел).
Снижение ставки должно привести к снижению ставок на эскроу-счета
Андрей Стреналюк, управляющий партнер, Larus Capital
Снижение ставки должно привести к снижению банками ставок для девелоперов при работе с эскроу-счетами. А это, в свою очередь, расширит предложение на рынке за счет увеличения кредитования банками, в том числе тех проектов, по которым раньше финансовые показатели не соответствовали требованию банков за счет высоких процентов. В целом снижение процентной ставки окажет положительное влияние на рынок недвижимости.
Увеличится число сделок и цен на рынке коммерческой недвижимости
Феликс Блинов, генеральный директор, инвестиционная группа «РВМ Капитал»
Центробанк, действительно, снижает ключевую ставку, но это следствие. Причина в том, что ЦБ таргетирует инфляцию, и снижение ключевой ставки происходит вслед за успехами ЦБ в этом направлении. И это, действительно, серьезно влияет на рынок.
Во-первых, вслед за инфляцией снижаются все ставки, в том числе, ставки по депозитам. Инвесторы, которых не устраивают 5% годовых, начинают искать новые варианты размещения своих накоплений, и недвижимость – первый из них. В результате увеличивается приток частного капитала на этот рынок.
Во-вторых, вслед за ключевой ставкой ЦБ снижается ставка кредитования в банках, что тоже влияет на рынок недвижимости. Мы долго жили в парадигме, когда ставки кредитования были выше ставок капитализации, в результате банковское плечо не работало. Сегодня ставка кредитования сравнима со ставками капитализации, а по некоторым проектам и ниже. Вследствие этого мы увидим больше реализованных проектов.
Если говорить о ценах на жилую недвижимость, то здесь важны не столько законодательные изменения, сколько доходы населения, которые падают восьмой год подряд. Поэтому здесь я бы не стал ждать какого-то роста цен в среднесрочной перспективе.
Ситуация с коммерческой недвижимостью несколько иная. Основным драйвером здесь является рынок аренды, который растет. Цена объекта коммерческой недвижимости рассчитывается через ставку капитализации, исходя из арендного потока, который эта недвижимость порождает. После долгого периода стагнации рынок аренды постепенно становится сбалансированным, что позитивно сказывается на стоимости коммерческой недвижимости.
Учитывая все эти тенденции, мы прогнозируем увеличение числа сделок и цен на рынке коммерческой недвижимости. На рынке жилой недвижимости роста цен мы не ожидаем.
Рост цен на новостройки Москвы составит 5-7%, а спрос упадет
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник сети CBRE
По нашим оценкам, в 2020 году рост цен на столичном рынке новостроек составит порядка 5-7% и будет сопровождаться падением спроса. Очередное снижение ключевой ставки повысит доступность ипотеки и станет основным фактором, поддерживающим покупательскую активность. Также стоит учитывать, что размещение денежных средств на депозитах становится все менее выгодным, а значит, инвесторы будут рассматривать альтернативные виды вложений. И хотя порог входа в проекты довольно высок, в Москве регулярно появляются ликвидные новостройки с перспективами роста цен. При выборе объекта для инвестирования следует мониторить рынок, и отслеживать открытие продаж в таких комплексах. В частности, стоит обратить внимание на проекты, расположенные в уникальных локациях, которые характеризуются минимальным объемом предложения и высокой транспортной доступностью.
Новая Москва может показать увеличение СВЦ до 10-12%
Наталия Кузнецова, генеральный директор, агентство недвижимости «Бон Тон»
Доля предложения с эскроу, реализуемого в старых границах Москвы, составляет порядка 20%. Это не настолько высокие цифры, чтобы диктовать ценовые условия. На сегодняшний день предложение с эскроу не отличается существенным образом от предложения, реализуемого по старым правилам. Повышательного тренда по СВЦ от данного фактора не наблюдается.
В рамках escrow застройщик не имеет доступа к деньгам дольщиков, которые ранее использовались с целью финансирования проекта. В качестве замены выступают кредитные средства, что приводит к удорожанию проекта. Кроме того, меняются и стратегии реализации. Застройщикам становятся интереснее продажи на более высоких стадиях готовности, когда квартиры дороже.
Пока доля escrow не является определяющей. Значительный вклад в удорожание СВЦ (средневзвешенной стоимости кв. м) вносит повышение стадии готовности реализуемых ЖК – особенно при сохранении тренда, связанного с замедлением вывода на рынок новых проектов. В 2020 году мы ожидаем прироста «первички» на 6-8%. Новая Москва может показать увеличение СВЦ до 10-12%. Предложение в новых границах интересно потребителю, так как социальная и транспортная инфраструктура активно развивается.
Параллельно отмечается появление более доступной ипотеки – снижение ключевой ставки позволяет банкам улучшать условия кредитования. Однако на фоне растущих цен на жилье удешевление кредитов носит не столько стимулирующий, сколько компенсирующий характер. Заемщик, который выйдет на рынок позже, рискует купить квартиру дороже и ничуть не выиграть с уровнем ежемесячного платежа.
В итоге застройщики находятся в ценовой вилке, ведь реально располагаемые доходы населения не демонстрируют заметного роста. Что касается инвестиционной составляющей, то сейчас это не более 10% сделок от общего объема. Данный формат остается уделом узкого круга профессионалов, отслеживающих рынок на предмет перспективных проектов.
Девелоперы стали переключаться на офисную и складскую недвижимость
Михаил Иванов, генеральный директор, СК «Перспектива»
В 2018 году на рынок было выведено рекордное количество нового жилья. Спрос, а вместе с ним и доходность жилой недвижимости начали снижаться. Поправки в 214-ФЗ и эскроу-счета также негативно отразились на прибыли девелоперов. По данным нашей компании, доходность жилой недвижимости снизилась до 3-5%. Инвесторы начали терять интерес к жилью, это отражается в уменьшении количества заявок на получение новых участков под застройку. Девелоперы стали переключаться на более прибыльные отрасли строительства, в первую очередь – офисную и складскую недвижимость.
Анализируя состояние рынка офисной недвижимости, можно отметить низкие темпы ввода новых объектов, в 2018 году в России ввели в эксплуатацию всего 125 тыс. кв. м новых офисных площадей, и порядка 400 тыс. кв. м в 2019. При этом спрос на качественную офисную недвижимость продолжает расти, это подтверждает растущая стоимость аренды, и снижение количества вакантных площадей. Совокупность этих факторов привела к тому, что прибыльность объектов офисной недвижимости увеличилась до 9-11%. На мой взгляд, в течение ближайших лет востребованность сегмента будет расти. Для органов власти, госкомпаний и крупных корпораций актуальна оптимизация бизнеса и объединение всех отделов в единый офис. Поэтому для них особый интерес представляют качественные большие офисные блоки.
Стремительное развитие e-commerce гарантирует высокий уровень востребованности складских помещений. В 2019 году ввели порядка 1 млн кв. м новых складских помещений, однако спрос составил порядка 1,2 млн кв. м. Такая недвижимость остается одной из наиболее прибыльных сфер для инвестирования с показателем доходности 10-11%. Стоит отметить, что склады отличаются простотой как строительства, так и последующей эксплуатации. Наибольший интерес вызывают объекты площадью более 20 тыс. квадратов. В 2020-2021 годах тенденция высокого спроса на складскую недвижимость сохранится, поэтому строительство качественных складов – отличный вариант для инвестиций.
Еще один актуальный формат для инвестиций – апарт-отели с уровнем доходности 10-13%. Он рассчитан на миллениалов, которые станут в ближайшие годы ключевой группой потребителей. Для них вопрос владения недвижимостью не стоит так остро. Эти люди выбирают недвижимость в зависимости от своих текущих занятий и увлечений, они быстро переключаются, много путешествуют, и не хотят себя обременять. Поэтому апарт-отели удовлетворяют их потребности в комфорте и качественном сервисе.