Источник: Новострой-М
Многие убеждены, что одобрить ипотечный кредит и купить квартиру в ипотеку можно без привлечения специалистов по недвижимости. Новострой-М разбирался, так ли это на самом деле. Расскажем о том, когда ипотеку можно оформить самому, а когда намного разумнее и даже выгоднее обратиться к ипотечным брокерам.
Ищем подходящую квартиру
Вопрос о том, с чего начать – найти квартиру и уже под нее получать одобрение ипотеки или наоборот, сначала получить одобрение, а уж затем искать, – на самом деле проще, чем про курицу или яйцо.
Сначала нужно получить одобрение банка. О том, как это сделать и в какое кредитное учреждение обратиться, подробно разберем чуть дальше. Но однозначно стоит сразу запросить максимально возможную сумму кредита на максимально долгий срок. Ведь может оказаться так, что банк не готов выдать желаемую сумму или заемщик не может рассчитывать на длительный срок погашения. Менеджер банка пришлет вам график платежей, если у вас есть понимание, какой первоначальный взнос вы способны оплатить. Остальное – дело техники. Вы просто будете искать объект, который впишется в ваш бюджет, понимая, каким будет ежемесячный платеж.
«Перед тем, как остановить выбор на том или ином варианте, следует оценить свои финансовые перспективы. В идеале платеж по ипотеке не должен превышать 30-40% от семейного бюджета. Конечные условия кредита будут понятны после анализа банком всех документов заемщика, однако примерно рассчитать ежемесячный платеж можно через различные онлайн-калькуляторы (как на сайте банка, так и на крупнейших отраслевых площадках)»
Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Еще одна причина сначала получить одобрение банка: вам будет легче общаться с потенциальными продавцами, если речь идет о квартире на вторичном рынке. Если клиент приходит смотреть вариант «без денег», его намерения нередко выглядят несерьезными, и некоторые риэлторы даже не проводят показы таким покупателям, в особенности, если речь идет о сделке, которую нужно провести в короткие сроки.
На первичном рынке все обстоит немного проще, и об этом также читайте далее. Но скажем сразу, что и здесь подбирать квартиру в новостройке будет намного удобнее, обладая уже одобренной суммой кредита.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» считает, что можно ускорить процесс, если искать объект и рассылать заявки на одобрение одновременно: «Эти два действия можно вести параллельно. Сначала можно посетить несколько объектов недвижимости, чтобы было понимание, какая сумма кредита потребуется. Затем можно направить заявку в банк или несколько банков, указав уже определенную сумму. Узнать примерную сумму ежемесячного платежа можно на любом этапе покупки квартиры, воспользовавшись ипотечным калькулятором».
Покупаем для собственного проживания
Это наиболее стандартная ситуация: когда квартиру покупают в ипотеку, чтобы в ней жить самим, отселить повзрослевшего ребенка или обустроить отдельное жилье пожилым родителям. Соответственно, квартиру нужно выбирать, исходя из насущных потребностей того, кто в ней будет жить, не забывая при этом про финансовые возможности.
Самый простой вариант, если у вас есть сбережения на первоначальный взнос и вам нужно приобрести новостройку. Более сложной будет сделка, если вам сначала нужно продать вторичку: на этот случай воспользуйтесь программой трейд-ин от застройщика. Альтернативные сделки на вторичном рынке рекомендуется проводить только с участием профессиональных риэлторов и/или юристов по недвижимости, так как они таят в себе массу подводных камней.
Покупаем для сдачи в аренду
В случае покупки квартиры в ипотеку с целью сдачи в аренду придется более тщательно подойти к поиску объекта. С одной стороны, необходимо найти ликвидную квартиру, на которую всегда будет спрос со стороны арендаторов: это значит, что дом должен отличаться хорошей транспортной доступностью (метро в нескольких минутах ходьбы или удобный выезд на шоссе – зависит от класса недвижимости), при этом бюджет покупки не должен быть слишком большим, иначе окупаемость приобретаемой квартиры вырастет в разы, с учетом ипотеки.
Наиболее часто «ипотечники» сдают квартиру в аренду, если: а) нужна московская прописка, б) квартира куплена ребенку «на вырост» и сдается временно, так, чтобы арендные платежи покрывали ипотечные. Заработать на такой схеме довольно сложно, но сохранить сбережения и получить дополнительные «плюшки» (в виде той же прописки) – вполне.
Покупаем для инвестиций
Арендная квартира тоже считается инвестиционным инструментом, вот только с большим сроком окупаемости. Получить доходность можно гораздо быстрее, если перепродать квартиру ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию или сразу после. Сейчас, когда ставки по ипотеке заметно выросли (с 6,5% год назад до 8,5-9% сегодня), инвестировать с «ипотечным плечом» стало совсем не так интересно и выгодно.
«Остыли инвесторы, которые в период действия льготной ипотеки, располагая средствами на полную оплату одного лота, делили эту сумму на первоначальные взносы для покупки двух квартир. Потом одну из них успешно продавали уже по более высокой цене»
Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек по продажам компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Тем не менее, не надо сбрасывать ипотеку со счетов, если вы подобрали крайне привлекательный объект, но у вас недостает небольшой суммы (1-2 млн рублей), и если вы способны погасить кредит в сжатые сроки. Просчитайте, какими будут затраты на выплату ипотечных процентов и НДФЛ после перепродажи квартиры, сопоставьте возможную доходность и принимайте решение.
Подаем заявку на ипотеку в банк
Хотя заявку на ипотеку сегодня легко отправить, не вставая из-за компьютера или лежа с ноутбуком на диване, намного удобнее и выгоднее сделать это через ипотечный отдел агентства недвижимости. Самый главный плюс этого способа – получение преференций по ставке. «Во многих новостройках Москвы сегодня действуют совместные программы банков и застройщиков с пониженной ставкой на период строительства дома, либо даже на весь срок кредитования, – напоминает Андрей Колочинский. – Ставки начинаются от 4,5% годовых, для сравнения средняя рыночная ипотечная ставка сегодня составляет 8-9%. По льготным программам (например, по семейной ипотеке) ставки могут быть еще ниже».
«Для партнерского канала продаж существует расширенный выбор ипотечных программ кредитования, которые отличаются особой привлекательностью по условиям для клиента. Размер ставки может быть скорректирован на 0,5%-1,5% в пользу клиента»
Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ
Но: агентство предложит вам только те новостройки, которые реализует по агентским договорам с застройщиками. Впрочем, выбор проектов у крупных риэлторских компаний обычно широкий, это может быть несколько десятков разных жилых комплексов по всему региону. Выгоду по процентной ставке можно получить и при обращении напрямую к застройщику, но в этом случае покупатель будет еще сильнее ограничен в выборе: придется рассматривать только проекты от одного девелопера. Тогда как при обращении в агентство ассортимент намного шире.
Для отправки документов на рассмотрение ипотечной заявки в банк достаточно электронных копий: паспорта, справки о доходах по форме банка или 2-НДФЛ, заверенной копии трудовой книжки. А вот для подписания кредитного договора уже понадобится предоставить оригиналы этих документов. Одобрение банк может прислать в течение суток или даже раньше.
«Благодаря онлайн-сервисам расширились возможности застройщиков и банков, сократилось время на получение услуги, повысилось удобство для клиента. Теперь дистанционно можно подтвердить данные заемщика, доход и занятость без справок и копии трудовой книжки. Банк может самостоятельно за несколько секунд проверить информацию через интеграцию с ПФР. Также пакет документов по объекту залога значительно сократился за счет использования цифровых сервисов»
Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ
Собираем документы для банка на квартиру
В целом тут все довольно просто: перечень необходимых документов вам пришлет банк, в редких случаях попросят предоставить что-то дополнительно.
Андрей Колочинский напоминает, как выглядит примерный список документов, который заемщик направляет еще на этапе рассмотрения заявки на кредит при покупке новостройки:
-паспорт;
-СНИЛС или ИНН;
-заверенные копии трудовой книжки;
-подтверждение уровня дохода – справка по форме банка, 2-НДФЛ;
-свидетельства о заключении брака (для семейных пар) и о рождении детей (при использовании средств материнского капитала).
-Для работников по найму, получающих плату в рамках зарплатного проекта подтверждение доходов, как правило, не требуется. Для индивидуальных предпринимателей есть отдельное требование: нужно представить 3-НДФЛ.
«При оформлении кредитного договора требуется только ДДУ», – подчеркивает эксперт.
«С прошлого года некоторые банки принимают выписку из Пенсионного фонда взамен справки о доходах физических лиц, копии трудовой книжки либо двух данных документов. Владельцам бизнеса и ИП требуется подтвердить уровень дохода. Для этого они должны дополнительно предоставить налоговую декларацию или выписку с банковского счета»
Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Готовое жильё
Основное отличие пакета документов на ипотеку при покупке готовой квартиры – это заблаговременный заказ и предоставление отчета об оценке. На основании этого отчета банк оценивает предмет залога.
При покупке квартиры в новостройке (если дом не введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет) заказывать оценку не нужно, так как нет предмета оценки. А вот после ввода в эксплуатацию, если квартира куплена в ипотеку, банк все равно попросит предоставить оценочный альбом. Соответственно, если вы покупаете квартиру в сданном доме у застройщика, по факту это уже вторичное жилье, и оценка потребуется.
Заказываем оценку недвижимости
Как правило, вместе с перечнем необходимых документов банк присылает потенциальному заемщику и список аккредитованных оценочных компаний. Заказывать оценку нужно в одной из перечисленных банком компаний, в противном случае оценочный альбом могут не принять к рассмотрению. Выбор компаний обычно довольно широкий.
«Благодаря развитию цифровых сервисов клиент, не выходя из дома, может выбрать оценочную компанию, определиться с датой и временем процедуры оценки и сравнить ценовые предложения нескольких компаний», – комментирует Игорь Селезнев.
А Дмитрий Веселков напоминает, что отчет об оценке оплачивается клиентом отдельно, более того, данная сумма не подлежит компенсации. Но и стоимость оценочного альбома невелика: в пределах 5 тысяч рублей.
Лайфхак. Покупатели квартир в новостройках нередко после ввода дома объединяются, чтобы заказать оценку совместно, в таком случае оценочные компании предоставляют скидки на свои услуги.
Нотариальная сделка
Если квартира приобретается в ипотеку в браке одним из супругов, такая сделка становится нотариальной: необходимо получить заверенное согласие другого супруга. Это требование 35 ст. Семейного кодекса РФ. Однако соблюсти требование можно и иным образом: просто включив необходимые главы в сам договор.
«В последнее время Управление Росреестра для проведения государственной регистрации сделок в простой письменной форме (к ним относят ДДУ и договоры уступки) не требует обязательного нотариального удостоверения согласия супруга. Достаточно соответствующего заявления непосредственно в тексте договора. Тем не менее, многие перестраховываются и предпочитают именно нотариальные документы. Возможно, такая позиция оправданна, хотя и не обязательна»
Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege
Однако даже неженатые/незамужние ипотечные заемщики иной раз сталкиваются с требованием предоставить на регистрацию так называемое заявление о не состоянии в браке (его еще также называют заявлением о безбрачии), заверенное должным образом у нотариуса.
Денис Артемов, объясняет, что Семейный кодекс этого не требует и пункт о не состоянии в браке также можно было бы просто включать в сам договор, однако опять же, по сложившейся практике, нотариально заверенное заявление сегодня необходимо для государственной регистрации сделки.
«Стоимость услуг рассчитывается по тарифам, установленным Федеральной нотариальной палатой. Она зависит от цены недвижимости, а также наличия родственных отношений между продавцом и покупателем. Однако итоговое значение не должно превышать 50 тыс. рублей для сделки между родственниками и 100 тыс. рублей – для сделок между другими лицами»
Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Помним о вариантах господдержки и льготах
Ипотечные заемщики вправе воспользоваться различными формами господдержки. Это не только сниженная ставка по программам семейной ипотеки и по «старой» программе «Господдержка 2020», но и субсидии, прежде всего материнский капитал. Военнослужащие могут выбрать квартиры для покупки по военной ипотеке и тоже использовать при этом маткапитал. Об этом читайте подробные статьи, которые Новострой-М писал ранее: вот тут и вот тут.
Оформляем страхование
Страховка – неотъемлемая часть ипотечного кредитования. Без оформления страхования в кредите будет отказано либо банк предложит гораздо более высокую процентную ставку.
Виды страхования
Страхование можно условно разделить на две группы: первая – это страховка собственно самого объекта недвижимости, вторая – непосредственно заемщика (покупателя квартиры).
«Если клиент приобретает строящееся жилье, то на сделке ему необходимо оформить только страхование жизни. Данный вид страхования рассчитывается индивидуально и зависит от суммы кредита и возраста заемщика. Средняя цена такого вида страхования составляет 0,3-0,5% от размера кредита в год»
Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ
При покупке вторичной недвижимости и после ввода новостройки в эксплуатацию объект страхуют от риска повреждения и утраты.
«Нельзя отказаться от страхования конструктивных элементов (перекрытий, несущих и ненесущих стен, перегородок, входных дверей, окон) приобретаемой квартиры или апартаментов. Такая страховка необходима, чтобы снизить риски потери или порчи имущества, когда заемщик остается без недвижимости, но с долгом по ипотеке. Она оформляется после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности. Стоимость услуг в среднем составляет порядка 0,1-0,2% от годовой страховой суммы»
Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Банки достаточно часто настаивают на том, чтобы заемщик оформил также титульное страхование: оно «включается», когда возникает риск утраты права собственности на помещение по решению суда (признание сделки недействительной). Интересно, что даже покупатели квартиры в новостройке иногда вынуждены оформлять такую страховку, хотя в этом случае риск утраты права собственности минимален.
Заемщик также может застраховать свои жизнь и здоровье, чтобы страховка покрывала риск утраты трудоспособности. «Кроме того, банки нередко предлагают и другие виды страхования, например, от потери работы, – говорит Дмитрий Веселков. – По их словам, отказавшись от них, клиент получит более высокую процентную ставку по ипотеке. Однако это возможно только при отказе от страхования жизни (или титула при покупке на вторичном рынке)».
Договоры страхования продлеваются ежегодно, и сумма страховки, как правило, сокращается (если не добавляются какие-то новые виды страхования). Заемщик вправе поменять страховую компанию и тариф на свое усмотрение. Дополнительные страховки можно «отключить» спустя год, если иное не предусмотрено кредитным договором.
Назначаем и оплачиваем сделку
Когда все документы готовы, одобрение банка получено, банк назначает дату подписания кредитного договора. Перед этим заемщик должен открыть расчетный счет, на который внести сумму первоначального взноса. Обо всем этом вас также проинформирует банк.
При купле-продаже на вторичном рынке жилья в отделении банка встречаются обе стороны и представитель банка (третья сторона): подписывают трехсторонний договор купли-продажи, каждый проверяет и получает свои экземпляры документов. Затем стороны едут в МФЦ и подают договор купли-продажи на регистрацию, пошлина за это действие составляет 2000 рублей. Когда регистрация проходит, продавец квартиры может забрать деньги из ячейки или с аккредитивного счета. А покупатель может регистрировать переход права собственности на свое имя.
На первичном рынке схема примерно та же: сначала подписывается кредитный договор, затем (через какое-то время) – ДДУ. Деньги с ипотечного счета списываются в пользу застройщика только после регистрации ДДУ в Росреестре. Заемщик должен получить платежное поручение и свои экземпляры ДДУ и кредитного договора на руки. В ДДУ ставят штамп «Ипотека в силу закона» с указанием номера кредитного договора. Регистрацией ДДУ, как правило, занимаются сотрудники застройщика или агентства недвижимости. Они же впоследствии могут помочь и с оформлением права собственности.
Электронная ипотечная сделка
Однако есть еще и такой «зверь», как электронная сделка, в том числе и ипотечная. С одной стороны, она проще, так как в ряде случаев даже кредитный договор можно подписать, не приезжая в банк. С другой – такие манипуляции дороже, так как нужно выпустить ЭЦП и заплатить банку за электронную регистрацию (в среднем это 8-11 тыс. рублей, это зависит от вида сделки).
«Как правило, подписать удаленно кредитный договор возможно, если заемщик уже является клиентом банка. Такая осторожность банков вполне оправданна: упрощенная идентификация без личного присутствия несет в себе риски – оформление кредита на подставное лицо»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
О том, как именно проходит электронная регистрация с участием нотариуса подробно рассказал Денис Артемов:
«Все чаще государственная регистрация договоров об участии в долевом строительстве или договоров уступки прав проходит в электронном виде. Для такой регистрации предусмотрено особое нотариальное действие – удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. В этом случае нотариус, согласно ст. 103.8. Основ законодательства РФ о нотариате, сначала составляет документ на бумажном носителе. Его подписывает гражданин, затем, как обычно, удостоверяет нотариус. После этого нотариус переводит документ в электронный образ.
Электронный образ документа на бумажном носителе формируется в виде одного файла изображения в формате PDF. В формируемый файл электронного документа включается удостоверительная надпись, совершенная нотариусом в электронном виде. Электронный образ документа, содержащий удостоверительную надпись, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью в формате PKCS#7 (отделенная электронная подпись в кодировке DER).
После этого сформированный файл направляется лицу, обратившемуся к нотариусу, по электронной почте или передается на флэш-карте.
Такой файл можно использовать множество раз и по разным сделкам, но в пределах разумного времени. Например, через полгода актуальность заявления о не состоянии в браке может уже выглядеть сомнительно».
Регистрируем право собственности
Если вы покупали в ипотеку вторичную квартиру, то основанием для регистрации права будет ваш экземпляр договора купли-продажи (ДКП), прошедшего регистрацию в Росреестре. Самый простой путь зарегистрировать право – подача документов в МФЦ. Для этого понадобится правоустанавливающий документ (ДКП), паспорт, кредитный договор, кадастровый или технический паспорт квартиры. Если сделка была электронной, то клиент банка получает регистрацию права собственности «бонусом»: не нужно посещать отделение Росреестра или МФЦ. После сделки покупатель квартиры получит на e-mail ДКП с электронной подписью Росреестра и электронную выписку из ЕГРН, подписанную усиленной квалифицированной цифровой подписью регистратора. Бумажный дубликат выписки всегда можно дополнительно заказать в МФЦ.
При покупке в ипотеку квартиры в новостройке зарегистрировать право собственности можно будет только после ввода дома в эксплуатацию и после того, как дом поставят на кадастровый учет. Также покупатель должен принять квартиру у застройщика, так как акт приема-передачи квартиры входит в пакет документов на регистрацию права. В остальном документы те же:
— паспорт,
— кредитный договор,
— ДДУ.
Услуга регистрации права нередко входит в комиссию агентства недвижимости или застройщика по сопровождению сделки, но на всякий случай этот момент лучше уточнить перед подписанием договора.
Плюсы и минусы ипотеки
Итак, если вы все изучили, но пока не решили, нужна ли вам ипотека, то попробуйте взвесить все плюсы и минусы этого способа покупки недвижимости.
Минусы:
— большая переплата по банковским процентам. Даже если ипотечная ставка 7% годовых, то за десять лет вы выплатите банку 70% стоимости своей квартиры в виде процентов;
— высокие ставки, и они снова начали расти после повышения ключевой ставки ЦБ;
— болезненная процедура избавления от ипотеки в случае невозможности платить по кредиту: банк выставляет квартиру на торги, и в лучшем случае вы ничего не останетесь должны, а в худшем – и лишитесь квартиры, и будете вынуждены гасить остаток долга.
Плюсы:
— не надо копить на жилье годами, приобрести квартиру можно сразу, взяв кредит в банке;
— можно гасить кредит досрочно, установив комфортный для себя платеж;
— ипотечную квартиру можно сдать в аренду и погашать кредит арендными платежами;
— при покупке квартиры в новостройке с отделкой стоимость ремонта включена в сумму кредита, не нужно брать более дорогой дополнительный заём на ремонт.