Источник: ЦИАН
При покупке недвижимости в России, к сожалению, нет чёткого, 100%-го ответа, как обезопасить себя от мошенничества, недобросовестных продавцов и каких-либо неприятных последствий после покупки недвижимости. Поэтому покупателю приходится страховаться на все случаи жизни. Но не всё так страшно: многие ситуации можно предотвратить ещё на этапе ознакомления с документами. Как — объясняет юрист офиса Vysotsky Estate в Тушино Максим Бунтовичев.
Знал бы, где упасть, соломки бы подостлал
Поговорка
В первую очередь нужно внимательно ознакомиться с документами основания на интересующую вас недвижимость (правоустанавливающие документы). Из них можно многое почерпнуть:
— как приобреталась недвижимость в собственность,
— на возмездной или безвозмездной основе,
— использовались ли ипотечные средства, материнский капитал, сертификаты,
— ставились ли какие-либо обременения или ограничения и т.д.
Второй момент — правоподтверждающие документы: выписка ЕГРН или ЕГРП, ну или знакомое всем Свидетельство о регистрации права собственности. Эти документы, как правило, дублируют основную информацию из документов основания и подтверждают, что данный объект недвижимости зарегистрирован в Росреестре.
Получив все эти документы, вы можете дальше с ними работать и анализировать.
Давайте рассмотрим, какие бывают документы основания.
Договор передачи (приватизация)
К нему обязательно должно прилагаться заявление. Важная информация из этих документов:
— количество зарегистрированных лиц на момент приватизации,
— на кого приватизировалась квартира,
— есть ли лица, отказавшиеся от приватизации,
— не нарушены ли права несовершеннолетних при приватизации.
Договор дарения
Необходимо уточнить информацию, кем приходится даритель одаряемому, а также поинтересоваться, где сейчас находится даритель, и по возможности с ним пообщаться. Также посмотрите, нет ли каких-либо «особых условий» в самом договоре дарения.
Следует обратить внимание на сроки дарения. Если дарение свежее, возникает вопрос:
Объект только что подарили – почему продают?
Свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию)
Здесь стоит обратить внимание на большое количество вопросов. С настороженностью отнеситесь к свежему наследству: попытайтесь выяснить круг наследников, определить круг наследников первой очереди, круг обязательных наследников. Выясните, по какой причине наследники первой очереди не вступили в наследство (могут не все наследники вступить), и желательно получить письменное подтверждение.
Для примера:
совершеннолетние дети после смерти одного из родителей не стали вступать в наследство и не подавали никаких заявлений нотариусу. В наследство вступает супруг (супруга), но наследственное дело открыто, и любой из наследников первой очереди (или обязательный наследник) может потребовать свою долю, доказав своё право, как правило, через суд. В моей практике случалось, что решение суда о признании наследника собственником было принято через 9 лет после смерти наследодателя.
Решения суда о признании права собственности
Здесь надо внимательно читать сам документ, чтобы понять, кто кому предъявлял претензии по спорной квартире.
Брачный договор
Обычно этот документ говорит о том, что супруги развелись и недвижимость досталась одному из супругов после развода. Здесь необходимо рассматривать вкупе с предыдущим документом основания приобретения права собственности.
Договор пожизненного содержания (ренты), договор долевого участия в строительстве (ДДУ), договор купли / продажи (ДКП)
В этих документах необходимо сопоставить, выполнены ли условия в них прописанные: как и на каких условиях приобреталась недвижимость, в браке ли состоял покупатель, в том же браке состоит, использовались ли средства маткапитала.
Что ещё?
Кроме перечисленного, необходимо учитывать согласие супруга (супруги) — как настоящих, так и бывших — на отчуждение объектов, если документ основания был возмездным и на момент его заключения продавец находился в зарегистрированном браке, то есть за объект платились деньги или передавался какой-то товар (договор мены, например).
Это не полный список документов основания, но наиболее часто встречающийся. В одной статье невозможно описать все нюансы по каждому из них.
Часто это ящик Пандоры: открыл — а там столько скелетов наружу, что не знаешь, за что хвататься.
Кроме того, хорошо бы иметь историю перехода права и архивную выписку из домовой книги. Но эти два документа не всегда есть возможность достать простыми способами.
Продажа по доверенности
Это тонкий момент. Здесь надо понимать, по какой причине объект отчуждается по доверенности. Зачастую доверенностью хотят скрыть состояние здоровья собственника. Так что проверьте, не отозвана ли сама доверенность.
Сами собственники
Естественно, собственник должен вам подтвердить свою личность, что это он, а не «сосед».
Кстати, подделка паспорта сегодня лидирует в списке мошенничества в России.
Паспорт должен быть действительным, не просроченным. Самый простой способ проверить личность — попросить второй документ с фотографией, например, водительское удостоверение. Мошенники редко подделывают два удостоверения личности. В паспорте тоже можно почерпнуть достаточно информации для дальнейшего анализа, например, зарегистрированные и расторгнутые браки, количество детей, количество смены мест регистрации. Ещё неплохо поговорить с собственником, позадавать вопросы о причине продажи и посмотреть на его реакцию. Ответы должны быть логичными. Если вам показалось, что человек «путается в показаниях», испуган, нервничает, это должно вас насторожить.
Кредитная история
Проверьте кредитную историю собственника и имеющиеся долги на сайте УФССП в реестре банкротств. Это даст вам информацию о возможном риске банкротства продавца. Если же собственник уже находиться в стадии банкротства, то такой объект недвижимости покупать нельзя — сделка будет оспорена. Но это совсем не значит, что покупать квартиру у людей с долгами не надо (процедура банкротства не начата). Просто покупать её надо правильно: обязательна полная сумма в договоре, покупка по рыночной стоимости, денежные средства передавать только безналичным переводом на счёт и т.д.
Скрин с сайта УФССП. Для проверки задолженности достаточно вбить в пустые поля ФИО, регион и дату рождения того, кого вы хотите проверить.
Также на предмет банкротства необходимо получить информацию о предыдущем собственнике. Если квартира сегодняшним собственником была получена по договору дарения или по заниженной стоимости, некоторые граждане таким путём могут попытаться вывести объект недвижимости из-под удара, например, подарив его маме или папе:
«Авось не найдут!»
Найдут, расторгнут и вернут объект в конкурсную массу. А вы останетесь без объекта недвижимости.
Вменяемость продавца
Удостоверьтесь во вменяемости продавца и в том, что он не относится к категории людей, «не способных понимать значение своих действий или руководить ими» (подробно об этом рассказывает статья 177 ГК РФ). Сюда относятся люди, состоящие на учёте в психоневрологическом диспансере, алкоголики, наркоманы, а также те, кто страдает серьёзными заболеваниями (болезни Альцгеймера, рассеянный склероз, деменция и т.д.). Как правило, признаки этих заболеваний проявляются при общении и видны сразу. Если возникает сомнение, попросите собственника предоставить соответствующие справки, обратиться к специалисту или отказаться от покупки объекта сразу.
Вывод
Это базовые моменты, на которые надо обращать внимание.
Моя любимая фраза от клиентов —
«Я посмотрел, вроде всё нормально с документами».
Чтобы понять, всё ли нормально, нужно любые документы рассматривать в комплексе. Риски кроются в деталях и мелочах. А зачастую понимание рисков приходит из информации, которую не найти в документах.
Так, в нашей практике мы искали наследника через соседей. И не только потому что, согласно данным в документах, не хватало одного звена (кстати, это вряд ли увидит, человек, который не занимается каждый день проверками документов), но и потому что в разговоре с собственницей не сходилась информация, были нестыковки, но она отрицала наличие каких-либо родственников. Пришлось искать другими способами, чтобы удостовериться в отсутствии претензий в будущем со стороны «недостающего звена». Подобное поведение собственников — тоже повод задуматься:
Что скрывают?
Мы нашли информацию, которая позволила нам увидеть полную картину, оценить риски и понять, как максимально обезопасить покупателя.
Напомню, в России невозможно на 100% обезопаситься: нет у нас волшебных баз данных. Например, нельзя узнать, сколько несовершеннолетних детей и иждивенцев было у наследодателя, получить гарантию, что продавец не будет банкротиться в течении последующих 3-х лет, что продавец не болен и осознает значение своих действий. Также не восполнить пробелы в законодательстве. Всё только путём изучения документов и оценки рисков.
Поэтому, когда вам дают какие-либо гарантии чистоты сделки – бегите оттуда.