Источник: Метриум
За последние пять лет средняя площадь квартир в новостройках массового сегмента снизилась с 62 кв. м до 58,4 кв. м. Ради увеличения площади некоторые клиенты приобретают несколько квартир для их дальнейшего объединения. Об особенностях проведения такой перепланировки рассказали эксперты компании «Метриум».
Как объединять?
Объединение квартир считается одним из самых сложных типов перепланировок, поскольку обычно затрагиваются несущие конструкции, а значит, от качества проведенных работ зависит устойчивость всего здания. Различают два типа объединения: горизонтальное (двух соседних квартир) и вертикальное (объектов, расположенных друг над другом).
Горизонтальное объединение
Установка дверного проема в общей стене двух смежных квартир – самый простой способ превратить две квартиры в одну большую. Чаще всего объекты объединяются через кухню – получается просторная кухня-гостиная, которая идеально подходит для большой семьи. Нередко объединение происходит через прихожую, часть которой используется как кладовая комната. Наконец, наименее удобный вариант – это соединение через жилые спальни. В таком случае в квартире появляются две проходные комнаты.
Выбор места для дверного проема зависит от расположения несущих стен – проще всего согласовать проект, в котором конструктив здания не будет затронут. Однако и в несущей перегородке возможна вырубка проема – в этом случае от собственника потребуется дополнительное усиление стены с помощью металлоконструкций. Наибольшие шансы на согласование любой перепланировки имеют собственники квартир на верхних этажах, изменение конструктива которых приводит к минимальной нагрузке на каркас всего дома.
Еще один вариант горизонтального объединения – с помощью лестничной клетки. Такой способ подходит для смежных квартир с общим тамбуром, в котором нет счетчиков и другого инженерного оборудования: мусоропроводов, электрощитов, датчиков пожарной сигнализации и пр. Однако, в отличие от первого варианта, придется согласовывать перепланировку с собственниками многоквартирного дома для оформления нескольких квадратных метров тамбура в собственность.
Вертикальное объединение
Объединение квартир, расположенных друг над другом, возможно с помощью устройства проема в потолочных перекрытиях и установкой лестницы. При желании ее можно заменить лифтом, однако обычно собственники останавливаются на первом, более бюджетном варианте. Для того, чтобы лестница скрадывала меньше полезной площади, в нее можно встроить скрытые системы хранения. Однако в любом случае она займет примерно 8-10 кв. м в обеих квартирах, поэтому объединять, например, две «однушки», нет большого смысла.
При вертикальном объединении квартиру логично разделить на две зоны: общественную с кухней, гостиной и приватную, где располагаются спальни. Причем собственник не имеет права разместить жилое помещение на месте кухни. Поэтому логично отдать ее под кабинет или гардеробную, а в «лишнем» санузле обустроить кладовую.
Можно ли объединить квартиру на этапе строительства?
Прежде чем приобретать несколько квартир с целью объединения, стоит проконсультироваться с застройщиком проекта. Развитие монолитного домостроения способствовало распространению квартир со свободными планировками. В отдельных новостройках техническая возможность для объединения квартир, продающихся блоками, изначально заложена проектом. Чтобы не оказалось, что приобретенные вами объекты нельзя объединить, нужно заранее попросить у девелопера поэтажный план здания. В редких случаях застройщики идут навстречу клиенту и еще на этапе строительства не возводят перегородку между смежными квартирами. Однако, как отмечают эксперты «Метриум», такая лояльность продавца требует от него пересогласования всей рабочей документации.
«Ввод любого объекта в эксплуатацию возможен только при соблюдении согласованной проектной документации, в которой указаны характеристики каждой квартиры, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому, если девелопер идет навстречу клиенту и на этапе строительства объединяет соседние помещения, то ему потребуется заново проходить экспертизу, получать разрешение на строительство, менять проектную декларацию. Крайне редко застройщики готовы проходить все бюрократические этапы заново. Поэтому, даже если жилье продается блоками, его объединением покупатель должен заниматься самостоятельно уже после оформления собственности».
Куда обращаться?
Прежде чем ломать стены, покупателю необходимо получить разрешительную документацию на проведение перепланировки. Последовательность действий выглядит следующим образом.
Заказываем проект объединения квартир
Срок выполнения – от 10 дней до 2 месяцев, в зависимости от площади и сложности
Для создания проекта перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию с допусками СРО, подготовив следующие документы:
– Выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на жилье;
– Поэтажный план дома от застройщика, на котором обозначены все несущие и ненесущие конструкции;
– Технический паспорт на обе квартиры. Его необходимо заказать в БТИ.
Согласовываем проект перепланировки
Срок выполнения – 45 дней
Для согласования собственнику квартиры необходимо обратиться в любой МФЦ по месту регистрации или Жилищную инспекцию с выполненным проектом перепланировки в двух экземплярах. А с 2018 года жители столицы могут подать заявление на согласование перепланировки в электронном виде на сайте госуслуг, и там же отслеживать статус его рассмотрения.
Жилинспекция рассматривает заявление в течение 45 дней и затем выдает либо положительное заключение, что означает разрешение на перепланировку, либо мотивированный отказ с разъяснением о необходимой доработки проекта. Далее вы исправляете недочеты и снова подаете пакет документов до получения положительного решения. И только потом – приступаете непосредственно к ремонтным работам. Причем известны случаи, когда собственникам отказывали по 3-4 раза, что затягивало начало ремонта на несколько месяцев. Поэтому очень важно выбрать надежную проектную организацию с большим опытом, чтобы не тратить время на пересмотр проекта.
Проводим ремонт
Срок выполнения – 3-6 месяцев
Не забудьте заключить договор со строительной организацией, которая будет делать вам ремонт. В дальнейшем этот документ пригодится для согласования перепланировки. Кроме того, ваш прораб обязан заполнять журнал ремонтно-строительных работ, который будет выдан в Жилинспекции одновременно с разрешением на проведение перепланировки.
Получаем техническое заключение
Срок выполнения – 10 дней
После того, как проведено объединение квартир, необходимо выполнить сделать новый обмер. Для этого нужно найти кадастрового инженера в компании, предоставляющей подобные услуги. Проще всего заказать документ в той же компании, что и разрабатывала проект перепланировки. Специалист приезжает к вам на объект, готовит техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, а также проверяет соответствие объекта всем строительным нормативам.
Получаем акт о завершенной перепланировке
Срок выполнения – до 1 месяца
С техническим заключением, копией договора со строительно-подрядной организацией, а также журналом ремонтно-строительных работ вы снова обращаетесь в Жилинспекцию. Орган направляет инспектора приемочной комиссии для проверки соответствия проведенного ремонта согласованному проекту. Если все в порядке, подписывается акт о завершенной перепланировке.
Заказываем новый техпаспорт в БТИ
Срок выполнения – 10 дней
Полученный акт о завершенной перепланировке становится основанием для внесения сведений о квартире в БТИ, которое изготавливает новых техпаспорт. К вам на объект выезжает специалист БТИ, который проведет обмеры объединенной квартиры и выдаст новый технический паспорт.
Регистрируем перепланировку в Росреестре
Срок выполнения – 10-14 дней
Заключительным шагом в объединении квартиры становится внесение изменений в Росреестр. Для этого через любое МФЦ можно предоставить в Управление полученный технический паспорт, а также акт ввода квартиры в эксплуатацию. В течение двух недель вы получаете новую выписку ЕГРП, в которой указана уже общая площадь объекта и его единый адрес.
Эксперты «Метриум» отмечают, что собственник имеет право пропустить последний этап и не объединять две квартиры в одну юридически. То есть по документам владелец будет обладать двумя объектами, объединёнными проемом. Однако это возможно только в ситуации, когда оба входа в квартиры не закладываются и остаются обе кухни. Такое решение актуально, если в перспективе вы планируете продавать объекты по отдельности. Заложить вырубленный в стене дверной проем куда проще, чем заниматься юридическим разделением. Да и найти двух покупателей на квартиры по 50 квадратных метров каждая проще, чем одного на площадь 100 «квадратов».
«Подводные камни» объединения квартир
Объединение квартир занимает немало времени и требует дополнительных финансовых затрат. Но это – далеко не единственные недостатки, с которыми сталкиваются собственники таких объектов. Эксперты «Метриум» отметили два нюанса, которые необходимо заранее учитывать, прежде чем покупать смежные квартиры под объединение.
1) высокая стоимость квадратного метра
На рынке первичной недвижимости действует единое правило: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Например, средняя цена квадратного метра студии в столичных новостройках массового сегмента составляет 209,9 тыс. рублей, однокомнатных квартир – 180,8 тыс. рублей, двухкомнатных – 162,6 тыс. рублей, трехкомнатных – 160 тыс. рублей. Соответственно, покупая две небольшие квартиры под дальнейшее объединение, вы переплачиваете несколько десятков тысяч рублей за «квадрат», в сравнении с приобретением сразу просторного жилья с нужным количеством комнат.
2) повышенные налоги
При определении налоговой базы на недвижимое имущество – квартиры – налогом облагается не вся площадь, а за вычетом 20 кв. м. Воспользоваться льготой имеет право любой гражданин, но только в отношении единственного объекта недвижимости. Если квартира объединена юридически, то есть данные о перепланировке внесены в Росреестр, владелец не может рассчитывать на вычет в 40 кв. м (20 кв. м + 20 кв. м). В ситуации, когда по документам квартиры остаются двумя раздельными объектами, каждую из них можно оформить в собственность на разных супругов, получив вычет в 20 кв. м на каждого.
Кроме того, при объединении квартира будет иметь более высокую кадастровую стоимость, а значит, и налоговая ставка также увеличится. В отношении объектов с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей она составляет 0,1% от кадастровой стоимости, от 10 до 20 млн рублей – 0,15%.
Допустим, супруги купили две двухкомнатные квартиры по 60 кв. м с кадастровой стоимостью по 9 млн рублей (150 тыс. за кв. м). Если квартиры не объединены юридически, то семья заплатила бы за каждую в 2018 году 3 600 рублей, оформив объекты на разных супругов и получив вычет в 20 кв. м за оба объекта. Итого – 7 200 рублей.
Если квартира объединена, то вычет составит уже 20 кв. м, к тому же кадастровая стоимость составит 18 млн рублей (9 млн + 9 млн), а налог – 10 800 рублей. Переплата – в полтора раза.
«Покупка и объединение смежных квартир позволяет не просто увеличить площадь, но и получить желаемую конфигурацию, – отмечает Мария Литинецкая. – Например, квартиру с линейной планировкой превратить в «распашонку» с окнами на две стороны – на улицу и во двор. А за счет «лишних» санузлов – обустроить гардеробную комнату или кладовую. Однако по большей части все это вынужденные меры, которые актуальны в ситуациях, когда в доме не осталось больших площадей. По нашим подсчетам, на первичном рыке массового сегмента в 39 новостройках ведутся продажи квартир, площадь которых превышает 100 кв. м. Максимальное значение составляет 295 кв. м. Несмотря на снижение средней площади предложения, застройщики не отказываются от проектирования просторного жилья, поэтому, прежде чем решаться на объединение смежных объектов, стоит внимательно изучить рынок. Учитывая многообразие предложения, возможно, перепланировка и не понадобится».