Источник: Квартирные истории
Несмотря на то, что рынок недвижимости в России существует уже около 30 лет, профессии «риэлтор» официально не существовало до сих пор, не было каких-либо документов, в которых чётко формулировались бы единые требования к специалистам, осуществляющим риэлторскую деятельность…
Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры? На что обратить внимание при продаже или покупке квартиры, знает только хороший риэлтор. Как найти такого риэлтора? На эти и другие вопросы 29 января в студии Радио «Россия» отвечал вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Константин Апрелев.
Несовершенство закона
В репортаже «Пираты квартирного моря» рассказывается несколько случаев, где владельцы долей или комнат оказывались в неприятной ситуации, когда уже не принадлежавшая им доля доставалась недобросовестным людям. Новые соседи перекрывали доступ в квартиру, угрожали, делали жизнь невыносимой.
Зачастую доли оказывались в руках преступников по причине несговорчивости бывших супругов или родственников, вступивших в наследство на жилплощадь в одной квартире или доме.
Чего бы хотелось от законодателей для регулирования этих сделок?
Гость программы отметил, что разумным было бы запретить какие-либо сделки с долями в квартирах, которые невозможно выделить в отдельные, не проходные комнаты, а лучше прекратить оборот любых долей в квартирах и индивидуальных жилых домах.
Такие истории, как раздел имущества при разводе и вступлении в наследование без разрешения спорных моментов в отношении единого жилого объекта «по-людски», могут привести впоследствии к неприятным ситуациям — попадание доли к недобросовестному участнику рынка недвижимости – инвестору, скупающему мизерные доли в квартире и затем на этом спекулирующему. К сожалению, суды при бракоразводных процессах не принимают решений о передаче квартиры одной из сторон и определении размера и порядка выплаты другой стороне компенсации для исключения дальнейших безвыходных ситуаций для находящихся в конфликте правообладателей долей в квартире. Именно системное рассмотрение процесса развода, как процедуры предотвращения будущих конфликтов и споров позволило бы снизить конфликтность дальнейшего пользования этим жилым имуществом и сохранить человеческие отношения. Пока же существующая судебная практика приводит к последующим затяжным конфликтам сторон и криминальному обороту долей на рынке жилья!
Процедура вступления в наследство на квартиру или индивидуальный жилой дом в долях сразу на нескольких наследников также в перспективе порождает неразрешимые конфликты и, что характерно, между близкими родственниками и требует ее изменения. Показательным в этом смысле является опыт Германии!!! При наличии трёх наследников на индивидуальный жилой дом только один из них может претендовать. При этом получающий дом в наследство уплачивает двум другим сторонам денежное возмещение, равное стоимости долей, которые сторонам определены в процессе ведения наследственного дела нотариусом. Если никто из сторон не готов взять на себя уплату другим наследникам суммы возмещения, определенной нотариусом, то дом выставляется на торги и после продажи имущества все три стороны получают денежные средства. Вот чего хотелось бы достигать при завершении наследственного дела нотариусом и у нас в России.
Конечно, при этом нужен механизм, чётко определяющий стоимость доли в жилом имуществе. В настоящее время основной конфликт в том, что стороны не могут договориться о цене. Один считает её завышенной, другой – заниженной.
Подвижки в изменении законодательства в хорошую сторону, вроде, наметились. В декабре прошлого года в Государственную думу внесён законопроект о запрете оборота долей в квартирах и индивидуальных жилых домах, подготовленный группой депутатов, включая Павла Крашенинникова. Этот закон ограничивает оборот микродолей. В Госдуме сейчас идет работа над поправками, документ обсуждается с правоохранительными ведомствами.
Одинокие люди – мишень для мошенников
Ведущий программы затронул также вопрос незащищенных категорий граждан в так называемых группах риска, преимущественно одиноких пожилых людей или злоупотребляющих алкоголем.
Константин Николаевич обратил внимание, что при таких сделках к риэлторам не обращаются. Сделки проводят, минуя публично практикующих специалистов рынка недвижимости. Как правило, это целая группировка лиц, втирающихся в доверие и недобросовестно выкупающих или получающих в дар квартиры у таких лиц, обманутых или введённых в заблуждение. Другой вопрос, как сведения о том, что тот или иной владелец жилья проживает один в квартире и не имеет постоянных контактов и поддержки родственников, попадает к мошенникам. Это информация, которая хранится в паспортных столах, имеется у участковых и управляющих жильём компаниях, в РЭУ и ДЭЗ. Кто об этом ещё может знать? Чтобы исключить такие ситуации, нужно, чтобы родственники чаще общались со своими родными и близкими и заботились о них, не бросая их в непростой жизненной ситуации…
А покупателям квартир нужно предпринимать все необходимые действия, чтобы обезопасить себя от покупки квартиры с «тёмным прошлым». Для этого следует обратиться к специалистам рынка недвижимости. Риэлтор всегда проверит историю перехода прав на квартиру: кто купил и когда, кто наследовал и сколько сделок по квартире было проведено за последний год или три, предпринять все необходимые действия, чтобы в случае обращения в суд покупатель мог быть квалифицирован как «ДОБРОСОВЕСТНЫЙ» и не утратил права собственности на приобретённое жильё!
У риэлтора наработанная практика. Помимо официальной информации о квартире он задаст правильные вопросы собственнику жилья о том, когда построили дом, кто соседи, сколько по времени добираться до ближайшего парка, где здесь хорошая школа и детский сад. И где лучше купить вкусный хлеб? Даже по ответам можно будет понять, реальный ли перед вами собственник или продавец с фальсифицированными документами.
Как найти хорошего специалиста?
К сожалению, людей, размещающих недобросовестную рекламу о своей компетенции и опыте работы, не имея их на самом деле, много. Ограничить рекламу таким лицам с развитием интернета и при огромном количестве порталов и досок объявлений на рынке недвижимости сложно. Однако такие возможности есть, но закон о рекламе их сегодня не использует и не применяет! Так, во многих странах ни один человек, не являющийся членом национального профессионального сообщества, не может рекламировать свою профессиональную деятельность. И это касается всего рынка профессиональных услуг, не только рынка недвижимости. Это актуальная сегодня задача бизнес-сообщества. На данный момент единственным инструментом для выбора хорошего специалиста является единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости на сайте www.reestr.rgr.ru.
Это публичный реестр практикующих специалистов. В этом реестре не просто профессионалы. Здесь люди, соблюдающие Кодекс этики, несущие моральную ответственность перед клиентами. Они должны быть честными перед потребителями. Если, к примеру, риэлтор представляет интересы покупателя, то его задача – помочь в приобретении желаемой квартиры по выгодной для покупателя цене. Если на риэлтора при этом выходит продавец и хочет, чтобы риэлтор также представлял его интересы, риэлтор должен спросить у покупателя согласия на представление им интересов обеих сторон в сделке. При несогласии же второй стороны отказаться от оказания услуг продавцу в связи с конфликтом интересов в сделке и порекомендовать другого риэлтора продавцу недвижимости.
В реестр вносят информацию о сертифицированных компаниях, качество услуг которых соответствует Национальному стандарту, принятому системой сертификации, разработанному Российской Гильдией Риэлторов и утверждённому государственным органом РОССТАНДАРТОМ ещё 8 февраля 2002 года. Агентства недвижимости проходят сертификацию, страхуют профессиональную ответственность. Специалисты компании проходят обучение и аттестацию. А 8 февраля является общенациональным Днём риэлтора, праздником профессионалов рынка недвижимости.
Ещё одним знаковым событием прошлого года на рынке недвижимости стало вступление в силу Профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью». Это минимальные требования к профессиональным качествам специалистов. Работа над ним продолжается.
Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области по материалам «Радио Россия»