Источник: 66.ru
Наличие детской доли в квартире, которую вы собираетесь продать, накладывает на и так не самую простую процедуру дополнительный отпечаток. Совместно с девелопером «Брусника» мы составили инструкцию для тех, кому предстоит сделка.
Как дети становятся совладельцами квартир
— Использование маткапитала при покупке. В этом случае при покупке недвижимости долю в квартире нужно выделить всем несовершеннолетним.
— Приватизация. В случае, если ребенок жил с родителями в неприватизированной квартире, после приватизации он становится таким же владельцем и получает свою долю.
— Оформление жилья на ребенка. Такой вариант, например, используется, если родители не хотят делить недвижимость в случае развода.
При продаже квартиры родители обязаны действовать в интересах ребенка: условия проживания должны быть равноценными или лучше нынешних. За этим следят органы опеки, а значит, бумаг при оформлении сделки будет еще больше, чем при обычной продаже.
Вариантов улучшения жизни ребенка три:
— Доля в новой квартире. Она должна быть такой же или больше предыдущей по стоимости, площади или по процентному отношению к общей площади квартиры.
— Покупка ребенку отдельной квартиры. Но в этом случае он также не должен терять ни в метрах, ни в стоимости.
— Перечисление денег на счет. Воспользоваться средствами от продажи доли можно после достижения совершеннолетия.
В случае, если ребенок — совладелец квартиры, могут возникнуть проблемы с ее продажей. Обычно опека согласовывает сделки, если срок сдачи дома не превышает 6 месяцев, но для этого необходимо выделить доли детям в другой квартире. Например, у родственников.
Кроме того, купив квартиру в строящемся доме, обычно приходится дважды пережить переезд — сначала в съемную квартиру, затем в новую. Смена привычных маршрутов, садиков и школ тоже дается непросто. Девелопер «Брусника» запустил сервис «Обмен», который позволяет решить эту проблему. Застройщик выкупает и оформляет на себя квартиру, деньги от продажи идут в зачет стоимости нового жилья, а оставшуюся сумму можно доплатить в рассрочку или взять ипотеку. При этом в проданной квартире можно будет спокойно жить до 2,5 лет. Перед выкупом квартиры застройщик проводит необходимую юридическую проверку.
Как получить разрешение в органах опеки
За разрешением нужно обращаться в отделы опеки. В Свердловской области и Екатеринбурге это называется «Управление социальной политики». На сайте каждого можно найти формы заявлений на выдачу предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок. Каждую ситуацию в ведомстве рассматривают отдельно. Строгих законов, регламентирующих решение опеки, нет.
Какие именно документы потребует опека при встрече, лучше заранее уточнить по телефону. В их списке с большой долей вероятности окажутся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, сведения о жилье, которое вы собираетесь приобрести, либо реквизиты счетов на имя детей, куда вы переведете деньги за их доли.
Срок ответа органа опеки не должен превышать 15 дней со дня обращения со всеми необходимыми документами. Услуга предоставляется бесплатно.
Основания для отказа
— Если в случае развода родителей один из супругов не дал согласие на сделку или не пришел в органы опеки. Это не касается случаев, когда один из родителей лишен родительских прав, находится в розыске или числится пропавшим без вести.
— Техническое состояние нового дома, в котором вы покупаете квартиру, хуже нынешних жилищных условий.
— Общая площадь квартиры меньше, чем предыдущая. Либо новая доля в собственности ребенка меньше по метражу или стоимости.
— Вы планируете купить квартиру в строящемся доме.
Это не все причины для отказов, но основные из них.
Что делать, если опека вам отказала
Отказ органов опеки на выдачу разрешения можно обжаловать только в суде по месту нахождения органов опеки (конкретно в том районе, куда обращались) в течение шести месяцев.
В суде придется доказать, что предстоящая сделка совершается в интересах ребенка. Например, вы покупаете благоустроенный собственный дом в экологичном месте со всей инфраструктурой вместо квартиры в неблагоприятном с точки зрения экологии районе.
Наиболее сложной считается продажа ипотечной квартиры, если для ее покупки использовался материнский капитал. В этом случае вариант «Обмена» с «Брусникой» поможет упростить процедуру. Схема выглядит так:
1. Вы извещаете органы опеки о намерении продать квартиру и узнаете, готовы ли они пропустить сделку, учитывая сроки сдачи дома.
2. Специалист «Брусники» помогает получить ипотеку на новую квартиру и согласование с банком сделки с долями детей. Вы и застройщик подписываете два предварительных договора купли-продажи на каждое жилье.
3. «Брусника» гасит ипотеку по старой квартире, и вы выводите ее из залога банка, снимая обременение.
4. Вы идете к нотариусу, который регистрирует ваше обязательство на выделение долей в квартире, которую вам сдает застройщик.
5. Вы собираете пакет документов на покупку квартиры и отдаете опеке, после чего дожидаетесь ее согласия на сделку.
6. Продаете старую квартиру застройщику, подписываете договор ипотеки на новую квартиру в банке и получаете новое жилье.