Источник: Сила права
Годами тянущиеся споры собственников из-за долей в квартире — это, пожалуй, наиболее сложные и проблемные гражданские дела, рассматриваемые в российских судах. Точных данных о владельцах таких долей нет, но по некоторым оценкам их около сотни тысяч, и количество таких долей постоянно растет.
Нередко собственниками жилья становится абсолютно чужие друг другу люди – малую долю квартиры может получить незнакомый человек, например, по завещанию. И, как правило, собственники незначительных долей готовы продавать их, но только по более высокой стоимости. В такой ситуации редко удается договориться и прийти к взаимовыгодному соглашению, поэтому чаще всего подобные споры решаются через суд.
Возможно ли в таком случае заставить собственника доли ее продать? Давайте разбираться в этом вопросе.
У собственника есть два варианта развития событий.
Не можете больше жить с чужим для себя человеком? Тогда согласно статье 252 Гражданского кодекса у вас есть два законных решения проблемы:
— Переговоры и последующее заключение соглашения о разделе общего имущества.
— При недостижении соглашения вы имеете право отправиться в суд и делить имущество уже там.
Но учтите, что иногда выделить долю по тем или иным причинам не представляется возможным. Например, если размер доли крайне мал. Тогда собственник по закону имеет право на получение денежной выплаты от других владельцев имущества. Однако на практике возможны и случаи, когда собственника вынуждают взять денежную компенсацию, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.
Реальная история из жизни одной семьи
Одно из таких дел было рассмотрено Верховным судом РФ. Семья из трех человек (жена, муж, несовершеннолетний ребенок) проживает в трехкомнатной квартире, которая некогда была приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже свекровь благополучно продала свою долю. Семье с ребенком осталась лишь половина трехкомнатной квартиры (фактически 2 отдельные комнаты). Другая половина жилплощади перешла в собственность постороннего человека, который и выкупил долю свекрови. Проживать в квартире он не планировал и “подарил” через договоры дарения свою часть «по кусочкам» 3 разным гражданам (которые также не проживали в квартире, не были в ней зарегистрированы и имели в собственности иную жилплощадь). Что в общем-то, разумеется, не понравилось проживающей в квартире семье.
И далее ими было принято решение попытаться урегулировать этот вопрос путем переговоров с новыми соседями. Прийти к взаимовыгодной цене продажи долей не вышло. Тогда то семья была вынуждена обратиться в суд с иском о признании доли новых собственников незначительными, прекращении их права собственности, выплате рыночной стоимости долей.
Дело прошло несколько инстанций, точка была поставлена Верховным судом, который согласился с решением Мосгорсуда, поддержавшего истцов, и оставил его без изменений.
Но как все-таки вынудить собственника продать долю, если она незначительна?
Логика Верховного суда РФ основана на статье 252 Гражданского кодекса РФ, где разъясняется, когда именно можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
В каждом конкретном деле вопрос “нужности” собственнику доли анализируется судом исходя из множества факторов: возраст гражданина, профессиональная деятельность, состояние здоровья, наличие детей и пр.
Отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли можно подтвердить следующим образом:
— Наличие у собственника иного недвижимого имущества (информация подтверждается выпиской из ЕГРН).
— Необходимо предоставить данные о том, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.
— Заинтересованные собственники должны предоставить документы, подтверждающие факт несения расходов по содержанию квартиры.
— Родственные и семейные связи для определения судом возможности проживания всех собственников совместно.
— Невозможность выдела собственнику доли в натуре.
Если вы столкнулись с аналогичной проблемой и уже подали иск в суд — отнеситесь со всей серьезностью к данному делу. Своевременно подготовьте все документы и доказательства в защиту вашей позиции, продумайте логику выступления, заявите о вызове и допросе свидетелей. Но лучше всего во избежание множества проблем, ведь судебный процесс — это всегда трата времени, нервов и средств, делегируйте эту задачу квалифицированному юристу.