Источник: ЦИАН
Что такое субсидирование ипотеки от застройщика и как получить скидку при покупке квартиры в новостройке?
Банки и застройщики знают множество способов привлечения клиентов: тут и скидки, и акции, и помощь в выплате ипотечного кредита. А еще есть неочевидные схемы — cashback и trade-in.
Вместе с доцентом кафедры управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Наталией Рогожиной ЦИАН.Журнал составил список основных инструментов по привлечению покупателей.
Льготы от банков
1. Снижение процентной ставки при получении кредита на покупку жилья у аккредитованных в банке застройщиков. Логичным плюсом является уменьшение общего платежа и суммы выплачиваемых процентов. Неочевидный на первый взгляд минус — ограниченный выбор: далеко не все ЖК сотрудничают с нужным вам банком. Впрочем, списки все равно достаточно обширны (особенно у Сбербанка), да и сотрудничество является дополнительной гарантией благонадежности застройщика.
2. Снижение процентной ставки и (или) первого взноса для зарплатных заемщиков. Если вы являетесь корпоративным клиентом банка и получаете зарплату на оформленную в нем карту, то, скорее всего, имеете право на льготы при оформлении жилищного кредита.
3. Ипотечные каникулы. Льготный период, предоставляемый заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. При наличии такой опции потенциальному клиенту легче решиться взять ипотеку.
4. Расширенный список социальных программ, по которым банк готов предоставить скидку. Среди них — военная ипотека, ипотека для многодетных и прочие.
Льготы от застройщиков
1. Рассрочка от застройщика (большая часть суммы выплачивается сразу, а оставшаяся часть делится на несколько отложенных периодов). Это быстро, не требует оформления ипотечного кредита и подтверждения платежеспособности. В графе «минусы» — высокий первоначальный взнос (обычно от 50% стоимости квартиры), короткий срок предложения (до года) и довольно внушительные ежемесячные платежи.
2. Скидка от застройщика. Ее размер может достигать и 15%. Следует учитывать тот факт, что нередко скидка предоставляется на квартиры, расположенные преимущественно на нижних этажах.
3. Субсидирование ипотеки от застройщика. Льгота предполагает, что застройщик возьмет на себя оплату части процентов по ипотечному займу. В итоге покупатель будет платить по ставке не 10%, а, например, 7%.
4. Продажа застройщиком квартир с отделкой. Ранее мы уже писали о плюсах и минусах такого предложения. Напомним о плюсах: готовый ремонт удобен: в квартиру можно вселиться сразу и не связываться с ремонтом. К недостаткам относится то, что готовый ремонт часто выполняется из не очень качественных стройматериалов, да и интерьер будет таким же, как у соседа.
5. Акция от застройщика, по которой в подарок или с ощутимой скидкой идут кладовка или машино-место.
6. Trade-in. Для использования этого варианта необходимо продать старую квартиру, выплата за которую ляжет в основу покупки новой квартиры. В минусах — существенный список требований, которым должна соответствовать старая квартира. Несомненное преимущество — оперативность сделки.
7. Cashback от застройщика (разновидность скидочной политики) предполагает, что компания вернет покупателю часть уплаченной суммы. Минус: чаще всего покупателю выдаются не живые деньги, а часть машино-места или кладовки. Впрочем, бывают и исключения, когда покупателям ежемесячно выплачивают какую-то сумму. Плюс: фактически это скидка.
По словам директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексея Лухтана, сейчас один из самых популярных вариантов среди покупателей — программа субсидирования ипотеки от застройщика. К примеру, в ЖК «Румянцево-Парк» действует ставка от 6,49%, причем для всех покупателей (вне зависимости от числа детей в семье, а также военнослужащим) и на длительный срок кредитования (15–20 лет).
«Обычно мы предлагаем несколько вариантов при покупке квартиры в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк» — это может быть беспроцентная рассрочка платежа, участие в акции (скидка на машино-место или кладовое помещение в подземном паркинге комплекса или скидка на саму квартиру). Плюс субсидированная ипотека от застройщика. В итоге каждый клиент выбирает то, что подходит именно ему», — отмечает Алексей.
Выбор покупателя
Покупателю придется самостоятельно принимать решение: субсидированная ипотека или скидка от застройщика? Обычно в расчетах помогают сотрудники офисов продаж, но далеко не все доверяют столь ответственное решение заинтересованным в покупке лицам. Среди них — Анастасия П.
«Когда мы покупали квартиру, нам было предложено несколько вариантов «поблажек»: беспроцентная рассрочка от застройщика, субсидирование ипотеки от застройщика, скидка на общую стоимость покупки и скидка на кладовку. На семейном совете муж заявил, что застройщик будет защищать свои интересы, а не наши — в офисе продаж нам, скорее всего, рассчитают все не так, как было бы выгодно».
«Мы потратили несколько домашних вечеров на то, чтобы скрупулезно все высчитать-выгадать. Выбор пал на скидку от общей стоимости квартиры: когда мы пришли оформлять сделку, выяснилось, что все так и есть — застройщик бы нас не обманул».
Алексей Лухтан объясняет, что никто не принуждает выбирать между субсидированной ипотекой и, допустим, скидкой. Субсидия будет выгоднее, если покупатель собирается выплачивать ипотечный кредит дольше 15 лет. Если он намерен закрыть кредит, скажем, через 3–5 лет, то ему логичнее воспользоваться скидкой.
«Каждый случай индивидуален — планы и бюджеты у каждого свои, так что универсального подхода нет. Но ипотечные консультанты вовсе не хотят каким-то образом обманывать покупателя, ведь все их расчеты легко проверить. К тому же о честности расчетов застройщиков свидетельствуют и другие параметры: например, какие банки с ним сотрудничают (а значит, проверяют и доверяют ему деньги), какова динамика стройки, насколько открыто застройщик демонстрирует этапы стройки, все ли документы находятся в свободном доступе на сайте проекта и т. д.».
Эскроу торопит
Льготы льготами, но давайте вспомним о недавнем нововведении — о переходе на проектное финансирование. Покупатель вносит сумму на квартиру на специальный эскроу-счет, который станет доступен застройщику только после передачи ключей.
В ПОИСКАХ СРЕДСТВ НА ВОЗВЕДЕНИЕ ДОМА ЗАСТРОЙЩИК ВЫНУЖДЕН ОБРАЩАТЬСЯ ЗА КРЕДИТОМ К БАНКАМ — СТОИМОСТЬ СТРОЙКИ ПОВЫШАЕТСЯ, А ЗА РАЗНИЦУ ПРИХОДИТСЯ ПЛАТИТЬ ПОКУПАТЕЛЮ.
На данный момент, говорит Алексей Лухтан, 80% застройщиков работают по старым правилам, не используя эскроу-счета. Нынешние цены соответствуют именно старой модели. Те застройщики, которые уже перешли на эскроу-счета, вынуждены поднять цены ровно на ту ставку финансирования, которую им предлагает банк (в среднем это 8–10%).
Чем выше стадия строительства дома, тем больше ДДУ заключено и тем заметнее эта ставка снижается, но все равно она будет заложена в стоимость квартиры.
Независимый экономист-аналитик Наталья Вострецова отмечает еще один важный момент: «До тех пор, пока большинство застройщиков работает по-старому, откладывать покупку все же не стоит — дальше будет дороже. Обещания властей снизить ипотечную ставку приведут к тому, что ставка действительно станет ниже, но уже не будет таких инвестиционных цен на новостройки — квадратные метры все равно подорожают».
В качестве примера собеседник ЦИАН.Журнала приводит все тот же «Румянцево-Парк», квартиры в котором продаются без привлечения эскроу-счетов: за полтора года 1 кв. м в нем подорожал в среднем на 20% — цена растет пропорционально готовности объекта.
С 1 октября стартовали продажи в последнем, третьем, корпусе проекта. Инвестиционная цена на квартиру сегодня составляет 3,4 млн рублей (без учета скидки) — любой желающий может проследить, как она будет меняться по мере приближения к окончанию строительства.
ПО ИТОГАМ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ ЭТОГО ГОДА ЦЕНА ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ В НОВОЙ МОСКВЕ ПРЕОДОЛЕЛА ПСИХОЛОГИЧЕСКИ ВАЖНУЮ ОТМЕТКУ 120 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА 1 КВ. М, ВЫЯСНИЛИ АНАЛИТИКИ АГЕНТСТВА «МЕТРИУМ».
Этот показатель стал рекордом цены с момента присоединения ТиНАО к старым границам. Вместе с тем, по данным аналитического центра irn.ru, пока покупатели ждут более дешевых предложений по ипотеке — скидки, акции и прочие выгодные предложения актуальны как никогда.