Источник: Яндекс.Недвижимость
Сделки с недвижимостью — одна из тех сфер, за которыми внимательно следят надзорные ведомства. Контроль нужен, чтобы бороться с мошенничеством, отмыванием денег и сокрытием доходов. Проверки могут коснуться не только крупных компаний или инвесторов, но и обычных людей: владельцев нескольких квартир, продавцов и покупателей единственного жилья. Особенно внимательно изучают граждан, которые часто совершают сделки или указывают в договорах суммы, сильно отличающиеся от рыночных.
Контролирующие органы проверяют источники денег, которые использовались для покупки. Если что-то покажется подозрительным — например, доходы не подтверждены или операция выглядит фиктивной, могут запросить объяснения. Рассказываем, кому стоит подготовиться к проверке, какие действия вызывают вопросы у налоговой и как избежать возможных проблем.
Кто и зачем проверяет сделки с недвижимостью
Контроль сделок с жильём в России выполняет два ведомства:
— Росфинмониторинг проверяет операции на предмет отмывания незаконных доходов и финансирования терроризма — это их основная задача.
— Налоговая инспекция следит за тем, чтобы граждане выполняли свои обязательства перед государством и не уклонялись от уплаты налогов.
Рынок недвижимости с его большими суммами часто используют для сокрытия доходов, фиктивных сделок или незаконного обналичивания средств. Например, продавец предлагает указать в договоре купли-продажи заниженную цену, чтобы уменьшить налоги, а покупатель — завысить стоимость для получения большего ипотечного кредита.
Росфинмониторинг
С 2001 года по «антиотмывочному» закону № 115-ФЗ банки обязаны сообщать о движении крупных сумм. С 2022 года — по сделкам с недвижимостью свыше 5 млн рублей и о других операциях на суммы, превышающие 1 млн рублей (ст. 6 № 115-ФЗ). Нотариусы и риелторы обязаны информировать Росфинмониторинг только о сомнительных сделках.
Закон работает давно и без громкой огласки. Если деньги заработаны официально, за них уплачены все налоги, проверка обычно проходит незаметно для участников операций с жильём. Попытки провести фиктивную сделку приводят к блокировке банковских счетов, запросу документов, подтверждающих происхождение средств, а затем к административной или уголовной ответственности.
Налоговая
Ведомства обмениваются данными между собой. Даже если Росфинмониторинг не находит нарушений со своей стороны, он направляет информацию о сомнительной сделке в налоговую.
Налоговики анализируют операции с недвижимостью на любые суммы, со всеми способами оплаты и условиями покупки. По сомнительным договорам делают запрос в банк, чьим клиентом является покупатель.
Типичные признаки подозрительных сделок
Перечисленные ниже операции с недвижимостью сразу привлекают внимание регуляторов:
— Цена объекта сильно отличается от рыночной. Заниженная стоимость может указывать на попытку уменьшить налоги, завышенная — на использование сделки для отмывания денег.
— Несколько перепродаж одной и той же квартиры за короткий срок. Такую схему используют для ухода от налогов или сокрытия реального собственника жилья.
— Покупатель и продавец недвижимости — близкие родственники или деловые партнёры. Высока вероятность, что сделка нужна для обналичивания материнского капитала, получения налогового вычета и других льгот от государства.
— Покупатель — безработный, студент или пенсионер. Возможно, человек использует чужие деньги, происхождение которых нужно скрыть.
— В сделке участвует налоговый нерезидент России или гражданин другой страны. Это касается как покупателя, так и продавца. Источник подобных денег сложно проверить, сделка может использоваться для легализации незаконных доходов, ухода от налогов или обхода валютного контроля.
— Сделка на крупную сумму оплачивается наличными. Участники пытаются сохранить в тайне реальную стоимость объекта, избежать уплаты налогов или скрыть происхождение средств.
Что будет, если сделка с жильём вызвала вопросы
Если налоговая и Росфинмониторинг заметили что-то подозрительное — например, слишком низкую цену в договоре или частые сделки с объектом, они могут инициировать проверку. Сначала направляют запрос в банк, затем гражданину: откуда деньги на покупку, как формировалась цена, есть ли подтверждающие документы.
Запрос налоговой возможен только в рамках камеральной проверки. Если ФНС обнаружит нарушение закона, участников сделки могут привлечь к ответственности. Продавцу доначислят налог и взыщут недоимку. Если налоговый вычет был оформлен на незаконной основе, его аннулируют. ФНС имеет право оштрафовать гражданина, если найдёт источник скрытых доходов.
Налоговая может признать сделку ничтожной, если докажет её фиктивность: например, если её заключили родственники или связанные лица, чтобы не платить налоги. Если квартира при этом куплена в ипотеку, банк вправе аннулировать договор и потребовать возвращения заёмных средств.
Какие документы могут запросить, если вы купили или продали квартиру
При проверке сделки с недвижимостью ФНС и финансовая разведка могут запросить подтверждение доходов, чтобы исключить подозрения в нарушении закона. Гражданин не обязан отстаивать свою невиновность — это налоговая и Росфинмониторинг должны доказать, что он нарушил закон. Но документы в ответ на запрос лучше отправить, чтобы проверка прошла быстрее.
Если задача проверки — выяснить источник средств, которые использовались для покупки, обычно требуют справку о доходах, выписки с банковских счетов, квитанции о переводах или документы на продажу другой собственности, свидетельство о праве на наследство или договор дарения. Если часть суммы брали в долг, могут запросить договор займа.
Если необходимо проверить соответствие суммы в договоре купли-продажи и реальных цен, контролирующие органы запрашивают сам ДКП и акты приёма-передачи. При оплате через банк инспекторы затребуют выписки по операциям.
Как избежать проблем с налоговой при сделках с недвижимостью
— Заранее собрать и сохранить документы, которые подтверждают законность сделки и источники средств. Это могут быть справки о доходах, кредитные договоры, свидетельство о наследстве или документы о продаже другого имущества. Если договор заключён родственниками, лучше заранее составить обоснование, которое объяснит его необходимость.
— Сделать все финансовые операции прозрачными. В расчётах лучше использовать банковские переводы. Если часть денег передаётся наличными, составить расписку.
— Проконсультироваться с юристом, который знает, какие подозрения может вызвать сделка. Это актуально, если используется нестандартный способ оплаты — например, передача векселя — или если покупатель и продавец связаны родством или деловыми отношениями.
— Не скрывать реальную сумму сделки. Не завышать и не занижать цену относительно рыночной.
— Избегать договоров с подозрительными условиями. Не покупать недвижимость у безработных, пожилых и несовершеннолетних, не совершать сделки с родственниками и сослуживцами, не приобретать объекты, которые несколько раз за последний год меняли владельцев.
Коротко о главном
— Юридическую чистоту и законность сделок государство не проверяет. Росфинмониторинг и налоговая инспекция контролируют сделки с недвижимостью, чтобы предотвратить уклонение от налогов, отмывание денег и финансирование терроризма.
— Подозрения вызывают заниженные или завышенные цены, частые перепродажи квартиры, сделки с родственниками или малоимущими людьми, а также операции с крупными суммами наличных.
— Налоговая может запросить справку о доходах, банковские выписки, договор займа или продажи другого имущества. Лучше предоставить их по запросу, чтобы проверка прошла быстрее.
— Если ФНС обнаружит нарушение закона, налог могут доначислить, аннулировать налоговые вычеты, оштрафовать и даже признать сделку ничтожной.
— Чтобы избежать проблем, нужно проводить все расчёты через банк, не выбрасывать документы, не занижать цену в договоре и в сложных случаях консультироваться с юристами.