Источник: Magenta.today
Для начала разберемся в понятиях. Мошенничество с недвижимостью — это скорее «простонародный» термин. Корректнее называть подобные махинации «схемными» сделками в обороте недвижимого имущества.
Мошенничество же — это определенные действия лиц, которые подпадают под регулирование УК РФ. Сам факт мошеннических действий необходимо доказать сначала на стадии предварительного следствия, а затем в судебном процессе. И не всегда мошенничество, которое нам кажется таковым, соответствует духу и букве уголовного закона. При этом «схемные» сделки весьма разнообразны и зачастую при попадании в «ловушку» дельцов приходится вооружаться ГК РФ.
Подобные сделки, которые направлены на получение незаконных доходов, а точнее активов в виде недвижимости, можно разделить на следующие категории:
— По субъектному составу — сделки с участием юридических лиц и субъектов предпринимательской деятельности, сделки с физическими лицами.
— По объектному составу — сделки с квартирами (жилой фонд), земельные участки, и нежилые объекты недвижимости.
Я предлагаю рассмотреть следующие схемы, которые присутствуют на рынке недвижимости. Остановимся подробнее на схемах с квартирами (жилой фонд).
Итак, начнем с классических схем, затем перейдем к более сложным. Заодно определим, как выходить из подобных ловушек.
1. Невозвратный аванс. Представим, что потенциального покупателя заинтересовала квартира. Продавец предложил внести определенную сумму, чтобы ее забронировать. Все выглядит максимально прозрачно — вот авансовый договор, вот документы на квартиру (но в режиме реального времени сложно проверить правоспособность продавца). Покупатель передает сумму, которая, как правило, составляет 30–50 тыс. рублей.
На следующий день квартиру снова выставляют на продажу, покупателю объясняют, что сделки не будет, и тянут с возвратом денежных средств. Выход — подписать соглашение о задатке с определением объекта недвижимости, в обеспечение которого передается задаток.
Да, есть вероятность, что придется взыскивать аванс в судебном порядке. Но ГК РФ дает опцию в виде двойной суммы задатка в случае отказа продавца. Плюс опыт показывает, что на предложение подписать подобного рода соглашение, нечистые на руку дельцы сами отказываются от дальнейшей продажи квартиры.
2. Наследники. Это весьма старая модель, при которой квартира ранее была законно получена в наследство. Но завещание составлено в пользу одного наследника, который, зная, что его права будут оспаривать, старается продать квартиру быстро и дешево.
Далее следует понятный сценарий — суд, обеспечительные меры, высокая вероятность потерять квартиру. В данном случае вариант один — проводить качественный аудит объекта недвижимости. А именно — не ограничиваться выписками из ЕГРН и домовой книги.
Как только в основаниях фигурирует свидетельство о праве на наследство — требуйте расширенную выписку из ЕГРН, данные по наследнику, завещание. Узнайте, каким образом квартира досталась наследодателю, попросите предоставить данные по оплате коммунальных платежей, сведения о судебных процессах, данные по исполнительному производству в отношении наследника и наследодателя и т.д. Помните, дешево и быстро означает риск потери суда и потери актива.
3. Нечестная «игра» с документами-основаниями на недвижимое имущество. Это объемный пласт, который охватывает многочисленные схемы по продаже «токсичного» объекта недвижимости. Например, право собственности на квартиру получено путем установления юридических фактов, либо признания права собственности через цепочку сделок, в которых участвовали умершие физические лица. К моменту продажи квартира «нашла» добросовестного приобретателя, который ее продает на рыночных условиях. Обо всей предыстории сложно догадаться.
Что же нужно сделать? Всегда получать у продавца максимальный перечень документов, при анализе квартиры не руководствоваться только выпиской из ЕГРН. У продавца должны находиться как минимум документы от предыдущего собственника. В них тоже будут указаны документы-основания для возникновения прав на недвижимость.
Но разматывая подобный клубок, покупатель будет похож на детектива. Поэтому несколько раз подумайте, целесообразно ли покупать актив, в котором есть признаки «порочности».
4. МФО. Подписывается договор займа, одновременно с ним договор залога недвижимости (ипотеки), определяется порядок оплаты, происходит государственная регистрация ипотеки в силу договора.
В чем же проявляется схема? Все просто. Зачастую получатели займов не вчитываются в документы, поскольку их задача — максимально оперативно получить деньги. А вместе с тем, создав суету, заемщика могут обманным путем заставить подписать договор ипотеки, или купли-продажи квартиры.
Либо — те же самые МФО предоставляют заемщику с испорченной кредитной историей денежные средства под залог квартиры, по которому происходит своевременное исполнение обязательств. Но одновременно подписывается еще и договор купли-продажи квартиры. Далее, происходит классическая схема — наступает просрочка, приходит новый собственник и начинает процедуру выселения.
Судебная практика пока не в пользу потерпевших. За последние пять лет только в Москве таким образом лишились своих квартир более 500 должников. Рецепт такой — если это займ, подписывается договор займа и только. И внимательно читайте документы, без спешки. Если создают панику — уходите без денег, но с квартирой.
5. Сделка с заниженной рыночной стоимостью. Как правило, разбивается на две части: «белую», которая определена в договоре и является объектом налогообложения для продавца, и вторую часть — «сейфовую», которая передается по расписке после сделки.
Причина для подобной сделки банальная — продавец якобы не собирается оплачивать налоги со сделки, продает ее ниже рынка и просит зафиксировать данную цену в договоре купли-продажи. При этом все риски оспаривания сделки, например, в случае, банкротства физического лица-продавца, полностью ложатся на покупателя. Это грозит потерей объекта недвижимости и возвратом договорной стоимости. В данном случае покупатель должен настаивать на реальной цене в договоре купли-продажи квартиры.
Сегодня в российской действительности существует масса разнообразных схем, которые направлены на имитацию сделки и недобросовестное завладение денежными средствами, квартирами и т.д. Я лично выделяю больше 70 существующих схем. Каждая ситуация по своему уникальная, но всегда все упирается в документы, которые нужно требовать, проверять. Не доверяйте посредникам, которые говорят, что все будет хорошо.
Помните, семь раз отмерь — один раз отрежь.