Источник: Юридические тонкости
К сожалению, давно уже не новость, что из-за долгов можно лишиться жилья. Но это вовсе не означает, что не имея долгов, человек от этого полностью защищен.
Ведь лишиться крыши над головой можно не только из-за своих, но и из-за чужих долгов. Приведу случаи, когда такое может произойти и расскажу, какие меры защиты можно предпринять.
1. Если собственник задолжал, то выселят всех
Тот, кто только зарегистрирован в жилом помещении на правах члена семьи собственника, сам таковым не являясь, может быть выселен из-за долгов собственника своего жилья.
Дело в том, что закон позволяет обращать взыскание по долгам на жилые помещения, если только они не являются для собственника и членов его семьи единственным жильем.
Суды не проявляют единодушия в том, как определить это единственно пригодное для проживания жилье. Учитываются разные критерии: и то, насколько соблюдается учетная норма жилплощади на каждого члена семьи, и то, где фактически проживает семья. Но и интересы кредиторов при этом не снимают со счетов.
Например, в деле о банкротстве решался вопрос о продаже жилья за долги. У женщины-должницы было в собственности две квартиры: одна дорогая, в Москве, где она жила с мужем и детьми, а другая — намного дешевле, в Старом Осколе.
Суд отказался признать единственным жильем московскую квартиру и позволил обратить на нее взыскание, т. к. старооскольская квартира не была признана аварийной, жилплощадь там была достаточной, чтобы соблюдалась учетная норма на каждого члена семьи, а у супруга должницы была еще одна квартира в Москве.
То есть долги матери привели всю семью к выселению (Постановление АС Московского округа по делу № А40-235730/2016).
Таким образом, членам семьи задолжавшего собственника можно защититься от выселения, если будет доказано, что другое жилье непригодно для их проживания или что они пользуются жилым помещением по иному основанию (например, по договору безвозмездного пользования, обязанности по которому переходят к новому собственнику).
2. Если жилье в залоге
Такая ситуация намного хуже: долг по банковскому кредиту может привести к потере ипотечного дома или квартиры, даже если это единственное жилье для собственника и членов его семьи.
Из общего запрета забирать единственное жилье за долги закон делает лишь одно исключение — это залог (ст. 446 ГПК РФ). Выселение грозит как самому собственнику, так и всем, кто проживает в его квартире.
Например, сын купил матери однокомнатную квартиру в ипотеку, собственность оформил на себя, а жила там пожилая женщина одна.
Но спустя несколько лет финансовое положение сына ухудшилось, образовался долг по кредиту — и вскоре квартира была продана на публичных торгах, а новый собственник добился выселения матери.
Какие меры защиты можно предпринять, если банк забирает квартиру за долги?
Во-первых, нужно учитывать, что выставить ипотечное жилье на продажу можно только по решению суда. А такое решение суд не примет, если задолженность по кредиту составляет менее 5% от стоимости жилья либо платежи просрочены менее, чем на 3 месяца (ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).
Во-вторых, если суд все же принял решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов, выселяемые имеют право требовать от муниципальной администрации предоставить им жилье из маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).
В судебной практике есть положительные решения по таким искам (например, решение Центрального р-го суда г.Волгограда, дело № 2-6303/16).
3. Если жилье было подарено
Полученную в дар квартиру или дом могут забрать в счет погашения долгов дарителя. Суд может признать договор дарения недействительным, если:
— оно было совершено в пределах 3-летнего срока до подачи должником заявления о банкротстве (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ),
— или доказано, что дарение было сделано лишь для видимости, чтобы скрыть имущество от взыскания.
Отменить сделку по этому основанию можно в течение 3 лет со дня ее исполнения. А если истец узнал о дарении позже, то подаренное жилье могут забрать в пределах 10-летнего срока со дня дарения (ст. 181 ГК РФ).
Защититься от изъятия подаренного жилья можно, если доказать, что дарение было совершено реально, а не с целью добиться невозможности взыскания долга с дарителя.
Например, подтверждается, что даритель прекратил владение недвижимостью и теперь одаряемый реализует свои полномочия собственника: живет в квартире, оплачивает ЖКУ, налоги и т. д. (см. например решение Кызылского р-го суда Респ. Тыва, дело № 2-1153/2015).