Источник: ЦИАН
Приобретение жилья в новостройках Краснодара все больше напоминает рулетку: «повезет – не повезет». Причем «невезение» – следствие в основном застарелых проблем стройотрасли. Приводим три главные проблемы Краснодара и делаем прогнозы.
Проблема №1: Инфраструктурный коллапс
В сентябре 2018 года органы статистики официально закрепили за Краснодаром статус миллионника. Численность жителей за последние пять лет увеличилась на рекордные по стране 11%. «Ничего подобного не наблюдается ни в одном городе России: даже в других миллионниках темпы роста не превышают 2–3%», – считает руководитель департамента маркетинга и анализа ГК «АВА» Денис Сериков.
МИГРАЦИОННЫЙ БУМ ПОДОГРЕЛ СПРОС НА ЖИЛЬЕ, ОБЪЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА УВЕЛИЧИЛИСЬ. ДЛЯ МЕСТНОГО БЮДЖЕТА ЭТО ХОРОШО. А ДЛЯ ГОРОДА В ЦЕЛОМ – НЕ ОЧЕНЬ.
«Краснодар не развивается. Мало кто из коренного населения считает, что жить здесь стало комфортнее», – говорит Елена Шувалова, председатель общественного совета по развитию городской среды «Помоги городу». С конца 2000-х город застраивается в основном жильем. Новых социальных объектов, зеленых зон, общественных пространств мало.
ПОСЛЕ ПОСЕЩЕНИЯ КРАСНОДАРА ОДИН ИЗ СТОЛИЧНЫХ АРХИТЕКТОРОВ СКАЗАЛ: «У ВЛАСТЕЙ ОСТАЛСЯ ЕДИНСТВЕННЫЙ ВЫХОД – ПРЕКРАТИТЬ СТРОИТЬ И РАЗОБРАТЬСЯ С ТЕМ, ЧТО ПОСТРОИЛИ».
Гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько еще более трех лет назад предлагал выдавать разрешения на строительство в ограниченном количестве и лишь там, где мэрия намерена заниматься благоустройством. По мнению эксперта, только так можно предотвратить назревающее инфраструктурное бедствие.
За это время выдача разрешений действительно сократилась. А застройщикам вменили в обязанность заниматься комплексным освоением территорий – то есть, помимо домов создавать среду. Однако Елена Шувалова отмечает: на деле качество новых районов если и выросло, то незначительно.
Дальнейшие планы по застройке региона глобальные. Согласно майским указам президента к 2024 году в РФ должно сдаваться 120 млн кв. м жилья в год, Кубани «прописали» 7 млн кв. м. Для сравнения: в 2018 году было было введено 4,4 млн кв. м.
НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК КРАСНОДАРА УЖЕ СДАЕТСЯ ПОЛОВИНА ОТ ОБЩЕКРАЕВОГО ОБЪЕМА. СЛОЖНО ПРЕДСТАВИТЬ, ЧТО БУДЕТ С ИНФРАСТРУКТУРОЙ, ЕСЛИ ТРЕНД СОХРАНИТСЯ.
Свободной земли под соцобъекты не хватает уже сейчас, уверяет Виктор Брагин, председатель комитета по законодательству в архитектурно-строительных проектах Союза архитекторов края. При этом около 10 лет власти не могут освободить территорию в центре Краснодара, хотя ветхих строений там предостаточно.
Проблема №2: Рост во вред экологии
По словам Елены Шуваловой, есть еще одна категория показателей, определяющих комфортность жизни в городе:
— радиация
— аэрация
— влажность
— температура
Их не «пощупать» и без специального мониторинга не определить. А такой мониторинг в Краснодаре как раз-таки не проводился. Однако косвенные данные говорят о том, что экологическая обстановка близка к критической, говорят эксперты.
Климатически и географически так сложилось, что у Краснодара всегда была низкая проветриваемость. Проще говоря, выхлопные газы не уходят в верхние слои атмосферы, а опускаются. Застраивая город, мы превращаем его в газовую камеру.
Елена Шувалова
председатель общественного совета по развитию городской среды «Помоги городу»
Эксперт рассказала, что компания «Эрнст энд Янг», которая разрабатывает стратегию социально-экономического развития Краснодара, обратилась к организации «Помоги городу» с просьбой подготовить экологический раздел документа.
«Изученные нами показатели оказались печальными. В Краснодаре, по разным данным, от 1,3 до 1,6 кв. м зелени на человека при норме 6 кв. м. Для сравнения: в Москве – 58 кв. м, Киеве – 110 кв. м, Минске – 118 кв. м», – добавила Елена Шувалова.
По ее словам, часто краснодарские застройщики занимаются озеленением формально, высаживая на территории ЖК несколько деревьев, а дворы отдают под спортивные и детские площадки.
«Когда я вожу гостей по улицам, они спрашивают: «Наверное, все это построили алчные москвичи, которые приехали и «убили» этот прекрасный город?». Мы отвечаем: «Вы не поверите, но из общего числа компаний-застройщиков московских – не более 5%, остальные – местные, и здесь живут их семьи».
Елена Шувалова
председатель общественного совета по развитию городской среды «Помоги городу»
Сказанное не означает, что в муниципалитете совсем нет уголков, где удобно и приятно жить. Есть, но у них свои минусы и плюсы, которые при покупке квартиры нужно хорошо взвесить. Например, сравнительно чистые в плане экологии Западный обход или Гидрострой отрезаны от деловой части Краснодара пробками (то есть, работу лучше искать в пешей доступности). Более «центровые» районы хороши инфраструктурой, но их загазованность вряд ли кому-то понравится.
«Грустно, что 150 млн рублей уйдет на разработку генплана Краснодара, еще 10 млн – на стратегию социально-экономического развития. А вот стратегии объемно-пространственного развития, на основании которой и должны делаться эти документы, не предусмотрено. А без нее – деньги на ветер», – сетует Елена Шувалова.
Проблема №3: Перемены в законодательстве и финансовые трудности у застройщиков
Недостаток комфорта – лишь одно из последствий бурного строительства. Гораздо печальнее, что не все объекты удается завершить в срок, а то и завершить в принципе. По информации Дениса Серикова, около 32% возводимых домов в муниципалитете могут считаться проблемными или замороженными (это 1,7 млн кв. м).
По просьбе ЦИАН эксперты обсудили, наберет ли проблема обороты в 2019 году.
Предпосылки к негативному исходу:
— большая стройка в городе
— неготовность застройщиков адаптироваться к изменениям в 214-ФЗ
«По разным оценкам, на конец 2018 года в Краснодаре одномоментно возводилось 5–6 млн кв. м жилья. Это на 16% больше, чем в 2017 году, хотя, по идее, влияние кризиса должно было привести к обратному эффекту», – рассказал Денис Сериков.
По его словам, причина в следующем: готовясь к изменениям в 214-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля 2019 года, застройщики заранее получали разрешения на строительство. Правда, им пришлось здорово понервничать, и это тоже сказалось на общей ситуации в отрасли.
Вот краткая предыстория. В прошлом году закон гласил: деньги покупателей квартир с 1 июля будут перечисляться в банк на счета эскроу и лежать там, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Стройку фирма обязана вести на свои деньги либо на кредитные (проектное финансирование). Это касалось объектов, стартовавших после указанной даты.
Затем депутаты Госдумы «обрадовали» строителей новогодним подарком: в декабре внесли поправку в 214-ФЗ. Согласно ей, с 1 июля на эскроу-счета должны перейти все объекты, в том числе те, которые уже возводятся. Представители бизнеса замерли: то есть заранее полученные разрешения бесполезны?
Выдохнуть они смогли лишь пару месяцев спустя. На сочинском Инвестфоруме, который прошел 14–15 февраля 2019 года, министр строительства Владимир Якушев сообщил: проекты, готовность которых к указанной дате превысит 30% и продажи по которым ведутся, будут реализовываться по старым правилам.
Минстрой разработал критерии, по которым компании могут заканчивать текущие проекты без перехода на эскроу-счета с 1 июля.
Вот основные из них:
— дом должен быть готов на 30%,
— количество заключенных договоров долевого участия – от 10%,
— дом – проблемный, дольщики состоят в реестре обманутых, но этот объект достраивается новым девелопером.
Весной правительство РФ намерено закрепить эти предложения отдельным постановлением. Игроки рынка его очень ждут, ведь отсутствие такого документа приведет к плачевным последствиям для отрасли и рядовых граждан, поделился Александр Денисов, председатель экспертного совета Союза строителей (работодателей) Кубани.
«Апокалиптический» сценарий, который совсем недавно казался самым реальным:
— оборотные средства у многих компаний закончатся в течение месяца после того, как им перестанут поступать деньги дольщиков; — проектное финансирование доступно не всем из-за ставки в 10–12% годовых;
— если удастся его получить, себестоимость квартир окажется больше той, что была в смете на старте продаж, а собрать дополнительные деньги с уже оплативших людей нереально;
— рост цен для новых дольщиков – как минимум на 10–12%, но не факт, что это поможет бизнесу выжить;
Итог: рост числа обманутых дольщиков, а с учетом объемов первичного жилья в Краснодаре счет «новобранцев» может идти на тысячи.
В этой истории есть положительный момент, характерный для Краснодара. Как говорилось выше, власти города строго подходят к выдаче разрешений на строительство: они требуют, чтобы проекты жилых комплексов предусматривали инфраструктуру и благоустройство. Документы, где не учтены «пожелания» мэрии, чиновники заворачивают. Без подобного вмешательства число девелоперов, получивших разрешения в прошлом году, могло быть гораздо больше.
«Именно такая ситуация сложилась в других регионах с высокими темпами застройки (особенно это относится к Санкт-Петербургу, Москве и Московской области). Там бизнесмены набрали сотни разрешений, рассчитывая, что старых объектов изменения закона от 1 июля 2019 года не коснутся», – прокомментировал Сергей Калиненко, руководитель компании Yuga-Build.ru.
КОГДА ПРАВИТЕЛЬСТВО ПРИМЕТ ПОСТАНОВЛЕНИЕ О КРИТЕРИЯХ ДОСТРОЙКИ ПО СТАРЫМ ПРАВИЛАМ, КОМПАНИИ МОГУТ БЫТЬ УВЕРЕНЫ: ХУДШИЕ ОПАСЕНИЯ ПОЗАДИ, МОМЕНТАЛЬНОГО КРАХА УДАСТСЯ ИЗБЕЖАТЬ.
Но тогда, с учетом тех самых полученных впрок разрешений, возникает вопрос о долгосрочной защищенности самих дольщиков, ради которых и затевались поправки в 214-ФЗ. Получается, для новых проектов требования ужесточились, но значительная часть домов еще долго будет продаваться по старым правилам.
Более того, говоря о Краснодаре, Денис Сериков отметил: «Есть основания предполагать, что в 2019–2020 годах объем предложения не вырастет и даже сократится на 10–20%. Все, кто могли, получили разрешения на строительство». (Эти ожидания, конечно, противоречат планам властей и приказам президента, но таковы реалии рынка).
Правда, кое-кто из местных компаний даже с документами на руках не спешит начинать продажи и выходить на площадку, пока законодатели не утрясут спорные нюансы. Но есть и те, кто по разным причинам не может оттянуть старт работ, добавил Сергей Калиненко. А некоторые застройщики включили режим ожидания, сильно притормозив уже реализуемые проекты.
Тем, кому однозначно «светит» переход на новые рельсы с 1 июля, тоже не до конца понятно, как работать дальше. «Бизнесу в регионах добавит сложностей то, что решения о выдаче больших сумм по кредитам принимают только головные офисы банков. Право на открытие счетов эскроу и выдачу кредита застройщикам имеют 62 банка, но на Кубани работают только их филиалы», – напомнил Александр Денисов.
По словам девелоперов, средний по размерам жилой комплекс требует вложений примерно на 1,5 млрд рублей, а местные финансовые организации выносят вердикт по суммам не более 500 млн. Необходимость согласовывать более крупные объемы с Москвой усложняет и затягивает получение финансирования.
Прогнозы на 2019–2020 годы
Итак, в продаже на краснодарском рынке «первички» еще пару лет будут два типа объектов: реализуемые напрямую дольщикам (более дешевые) и с использованием эскроу-счетов (более дорогие, но теоретически менее рискованные).
КОМУ ОХОТНЕЕ БУДУТ НЕСТИ СВОИ ДЕНЬГИ ГРАЖДАНЕ, ДОГАДАТЬСЯ ЛЕГКО.
Главный аргумент в пользу покупки квартиры для среднестатистического россиянина и, в частности, краснодарца – ее цена, полагает Сергей Калиненко.
Хотя возможен и такой вариант: себестоимость строек, финансируемых банками, вырастет, а повысить цены настолько, чтобы отбить затраты, девелоперы не смогут из-за низкой платежеспособности населения, продолжает эксперт. Стоит ли говорить, что дела у ряда фирм пошатнутся.
По этой же причине у компаний возникнут дополнительные трудности, связанные с комплексным освоением территорий (КОТ).
Предыдущая редакция закона ограничивала КОТ во время строительства дома. Но теперь оно разрешено – на один проект ЖК, включающий в себя несколько домов и благоустройство дворов между ними, выдается одно разрешение на строительство. В рамках этого документа застройщикам можно открывать один эскроу-счет на весь комплекс и обустраивать зеленые зоны, детские и спортивные площадки, дороги, возводить социальные объекты, рассказал Александр Денисов.
Поскольку КОТ все же становится «обязаловкой», значит, и затраты на возведение жилмассивов еще больше увеличатся. Представители проектных организаций, урбанисты, маркетологи не раз говорили о том, что эти инвестиции потом отбиваются за счет повышения цен на жилье, роста продаж из-за увеличения потока желающих поселиться в благоустроенном микрорайоне.
Однако Сергей Калиненко полагает, что здесь не все однозначно. «Инвесторов, зарабатывающих на перепродаже недвижимости, на рынке больше нет. Ее покупают те, кому нужно сейчас решить вопрос с жильем, для кого это вопрос насущный, а многие люди испытывают трудности с деньгами, и каждая тысяча в платеже за ипотеку для них существенна. Они и хотели бы поселиться в районе со всей инфраструктурой, но переплачивать за это не могут», – сказал эксперт.
Плюс ко всему в Краснодаре примерно полтора года назад активизировались продажи «вторички». По ценам она почти сравнялась с «первичкой», а вкладывать деньги в нее намного безопаснее. К тому же во многих квартирах последних лет постройки неплохой ремонт, и это позволяет людям заселиться сразу после покупки, обойдясь без дополнительных вложений.
Риэлторские фирмы подогревают спрос на «вторичку», обучают специалистов, как грамотно формировать цену на нее, отметил Сергей Калиненко. И это нечто новенькое для Краснодара – в предыдущие годы старый жилфонд был немного «в тени».
В этом контексте напрашивается вопрос: не умрут ли «естественной смертью» продажи новостроек, особенно тех, что стартуют после 1 июля? Сергей Калиненко полагает, что нет, но этот рынок сильно сузится. Останутся только серьезные фирмы, которым люди будут доверять. Еще в более выгодном положении окажутся те, у кого будут свои деньги вести стройку и возможность продавать ее по сниженной цене.
«Представим ситуацию: большинство девелоперов получают кредиты под 12% годовых, а у какой-нибудь компании есть собственные средства на возведение объекта. Конечно же, она сможет демпинговать в пределах разумного, привлекая покупателей. Это даже не демпинг в его негативном понимании, а пространство для ценового маневра», – подчеркнул Сергей Калиненко.
Застройщиков в Краснодаре можно условно поделить на три категории:
1. Компании, имеющие средства для строительства. Такие организации можно пересчитать по пальцам.
2. Давно работающие на рынке девелоперы, строящие качественно и в срок. Своих денег у них нет, однако они сумели завязать партнерские отношения с банками и не имеют проблем с финансированием. Кроме того, на их продажи положительно влияют раскрученный бренд и слаженная работа команды.
3. Фирмы, у которых нет ни своих денег, ни налаженных связей с кредитными организациями. Для них оптимальный вариант – слияние с партнерами по рынку. Возможно, кому-то придется продать свои объекты, пока они не стали проблемными.
ПРИМЕРНО ТАКОЙ СЦЕНАРИЙ И ОЗВУЧИЛ ДЕНИС СЕРИКОВ: «КОЛИЧЕСТВО ДЕВЕЛОПЕРОВ В ГОРОДЕ В 2018–2019 ГОДАХ УМЕНЬШИТСЯ НА 10–30 КОМПАНИЙ, СОКРАЩЕНИЕ УЖЕ ЕСТЬ».
Аналогичная ситуация наблюдается по всему краю. По данным московского Института развития строительной отрасли, которые приводит собеседник ЦИАН, в регионе работает 181 профессиональный застройщик. Из них 38% строят менее 13 тыс. кв. м (это дом или половина среднестатистического многоквартирного дома – прим. ред.), то есть формируют долю в 0,1% на рынке, а то и меньше. В конце 2018 года на топ-10 компаний края приходилось 70% всего объема застройки. Еще в 2017 году этот показатель составлял менее 50%.
«То есть, мы видим яркий тренд на концентрацию отрасли вокруг основных игроков, как и предсказывали большинство экспертов. Тенденция к укрупнению рынка продолжится, мелким застройщикам придется объединяться», – подытожил Денис Сериков.