Источник: Новострой-М
Выбирая район для проживания, нужно обращать внимание не только на стоимость жилья, но и на уровень безопасности локации. Какие из столичных районов самые неблагополучные, как девелоперы пытаются это исправить, могут ли собственники квартир в новостройке сделать это самостоятельно, ответы на все вопросы – в материале Новострой-М.
Центр VS окраина
Крупные города всегда были центром притяжения. В мегаполисе много рабочих мест, лучшее образование, разнообразие развлечений. Но, как известно, чем больше людей, тем сложнее обстоит дело с безопасностью.
Так, в некоторых окраинных районах Москвы, застроенных однотипными бюджетными высотками, из-за высокой плотности заселения и наплыва приезжих постепенно повышается социальная напряженность.
По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, с течением времени такие локации могут превратиться в районы-гетто, где большая часть населения будет состоять из мигрантов.
Сейчас наиболее депрессивными столичными районами считаются Люблино, Текстильщики, Капотня, Марьино (все – ЮВАО), Бирюлево (ЮАО). Жители отмечают огромное количество приезжих, которые часто не ценят ни свое временное жилье, ни спокойствие соседей.
Стоит отметить, что юго-восточные рабочие районы исторически были неблагополучными, тогда как интеллигенция в основном селилась на северо-западе и юго-западе Москвы.
Однако если обратиться к статистике преступлений, то окажется, что упомянутые локации далеко не лидеры по опасности проживания. Согласно данным МВД за 2018 год, самое большое количество преступлений было зарегистрировано в Пресненском районе (ЦАО) – 2 846.
На втором месте тоже центральный Басманный район, здесь за прошлый год совершено 2 490 правонарушений. Также в 10-ке «лидеров» – Таганский, Тверской и Мещанский районы, все они расположены в ЦАО.
Районы с наибольшим количеством преступлений, 2018 г.
Район
Кол-во преступлений
Пресненский
2 846
Басманный
2 490
Марьино
2 421
Таганский
2 109
Даниловский
2 005
Тверской
1 888
Перово
1 879
Вешняки
1 775
Коньково
1 761
Мещанский
1 750
Источник: ОМВД районов Москвы
По статистике преступлений по округам за первые 7 месяцев 2019 года ЦАО также уверенно удерживает первое место, а ведь здесь расположена самая дорогая недвижимость и живет много респектабельных москвичей.
Количество преступлений, совершенных в Москве за январь-июнь 2019 г.
Округ
Кол-во преступлений
ЦАО
2 670
ЮЗАО
2 091
САО
2 053
ЗАО
2 042
ВАО
1 967
ЮАО
1 818
СВАО
1 760
ЮВАО
1 688
СЗАО
1 470
ТиНАО
1 178
Источник: Прокуратура г. Москвы
Таким образом, факторами, которые способствуют криминогенности, являются высокая плотность населения, большое количество приезжих на временные заработки, наличие промзон и, как ни странно, близость к центру – здесь сосредоточено больше денег, больше мест, которые «располагают» к преступлениям – например, автобусные и ж/д вокзалы, многочисленные рынки, кафе, бары.
Что касается благополучных локаций, по итогам прошлого года самыми безопасными стали районы Восточный (ВАО), Молжаниновский (САО) и Внуково (ЗАО).
Районы с наименьшим количеством преступлений, 2018 г.
Район
Кол-во преступлений
Восточный
152
Молжаниновский
175
Внуково
217
пос. Красносельское
322
Метрогородок
330
Марфино
331
пос. Куриловское
349
Капотня
427
Лосиноостровский
439
Котловка
497
Источник: ОМВД районов Москвы
Несмотря на то, что Москва является лидером по количеству преступлений среди городов России, многие готовы здесь жить, особенно в центральных районах, что бы ни говорила статистика.
При этом покупатели новостроек обычно самостоятельно изучают будущий район проживания на предмет безопасности.
Как рассказал Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон», вопросы по социальной атмосфере больше задают иногородние покупатели. Если клиент не меняет город проживания, то, как правило, выбирает для приобретения новой квартиры ту же локацию.
В этом случае он знает и район, и обстановку достаточно хорошо, и вопросов по социальному уровню соседей не возникает.
По опыту Татьяны Подкидышевой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», когда клиент приходит в офис продаж, как правило, он уже выбрал для себя район и заранее узнал о нем все. Покупатели интересуются криминогенной обстановкой, но не акцентируют на этом внимание, так как уже наслышаны и осведомлены.
Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», также отмечает, что криминальная обстановка в районе для покупателей – не самое главное. Когда клиенты выбирают жилой комплекс в конкретном округе и районе Москвы, то они имеют в виду все характеристики: безопасность, обеспеченность социальными объектами, транспортной инфраструктурой.
В группе компаний ПИК пока не получали вопросов от покупателей по поводу безопасности того или иного района. Илья Витковский, заместитель директора департамента продаж, начальник управления предпродажной подготовки ГК ПИК, также уверен, что клиенты мониторят ситуацию самостоятельно, прежде чем обратиться в офисы продаж.
Мой ЖК – моя крепость
Покупатель недвижимости не может повлиять на благополучие района в целом, однако он может сделать выбор исходя из безопасности конкретной новостройки.
Эксперты отмечают, что безопасность территории жилого комплекса очень важна для тех покупателей, которые рассматривают квартиру в более дорогих сегментах рынка (от бизнес-класса и выше).
Одним словом, чем выше класс недвижимости, тем вопросам безопасности уделено больше внимания – состоятельные клиенты с особым трепетом относятся к сохранности своего личного пространства и имущества.
По словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, помимо стандартного набора – закрытой охраняемой территории, круглосуточного видеонаблюдения, консьерж-сервиса и опытных охранных агентств, при проектировании ЖК высокого класса предусматривается повышенная система безопасности и обустройство придомовой территории с полным контролем доступа.
Например, в доме «ЖИЗНЬ на Плющихе» от компании «Донстрой» установлена инновационная система безопасности, идентифицирующая жителей по лицу. В доме Barrin House этого же застройщика на детской площадке есть видеокамера, трансляцию с которой можно вывести на мобильный телефон.
Что касается массового жилья, по словам Татьяны Подкидышевой, сегодня девелоперы многих проектов заявляют о дворах без машин, закрытой территории, шлагбаумах и консьержках.
По мнению Ольги Нарт, закрытый двор – это модная тенденция последних лет в девелопменте. В жилые комплексы комфорт-класса она постепенно пришла из премиального сегмента жилья. Сейчас при разработке концепции проекта сразу закладывается закрытый периметр, двор без машин, что добавляет безопасности.
Однако в комфорт-классе вопросы безопасности, как правило, решаются уже после того, как дома заселены.
Жители комплекса на общем совете голосуют – нужны ли им видеокамеры, дополнительные системы контроля допуска в подъезды, охрана на въезде и ограждение забором. Стоит иметь в виду, что все это придется не только установить, но и эксплуатировать, а значит ежемесячные платежи за содержание возрастут.
Сколько стоит безопасность
Установка видеокамер и домофонов, шлагбаумов, посты охраны, зоны для консьержей – это единоразовая услуга, которая выполняется застройщиком еще на этапе строительства и обычно не приводит к очевидному удорожанию квадратного метра для конечного покупателя. Основные расходы новоселов поджидают уже после сдачи дома.
Стоимость системы безопасности конкретного ЖК зависит от объема предоставляемых услуг. Как рассказал Василий Фетисов, обязательная статья «Содержание и ремонт общего имущества» предусматривает только запирание входной двери в подъезд, все остальные меры по обеспечению безопасности в комплексе предпринимаются управляющими компаниями исключительно по решению общего собрания собственников.
Если жители на общем собрании решили не предпринимать дополнительных мер – они, конечно, не будут оплачивать эти опции. В случае работы камер и системы контроля доступа на территорию, а также наличия консьержа, стоимость будет составлять примерно 14-18 рублей с кв. метра. При наличии огороженной территории, видеокамер, работы на территории профессионального охранного предприятия стоимость будет не менее 25-30 рублей за кв. метр.
По словам Алексея Лухтана, стоимость услуг профессиональной службы охраны напрямую зависит от количества сотрудников, круглосуточного или почасового патрулирования, самого ЧОПа. К примеру, стоимость одного поста охраны в месяц обходится жителям в среднем в 80 тыс. рублей.
По информации компании «Донстрой», доля затрат на охрану в жилых комплексах обусловлена не только и не столько классом домов, сколько этажностью и количеством квартир. Второй фактор, влияющий на стоимость услуги – количество постов охраны. В небольшом доме их может быть всего 2, а в крупном жилом комплексе – 6.
Например, в ЖК «Алые Паруса» с четырьмя КПП за пропускной режим и обслуживание средств охраны житель платит 9,19 в тарифе 74,04 с кв. метра, в камерном «Кленовом Доме» на Пречистенской набережной стоимость составляет 25,19 в тарифе 170 руб./кв. метр.
Эксперты также отмечают, что после заселения жители часто пытаются сэкономить на коммунальных платежах и не могут договориться, оставлять ли в комплексе профессиональную охрану, пользоваться услугами консьержей или ограничиться наличием работающих камер.
Как новостройки повышают уровень безопасности района
Новые жилые комплексы, как правило, сами по себе способствуют повышению социального статуса районов. По мнению Василия Фетисова, жилье, соответствующее современным стандартам, пользуется спросом образованного и платежеспособного населения.
Новые архитектурные доминанты, объекты социальной и торговой инфраструктуры, парки – все это способствует джентрификации районов, то есть повышению уровня их благополучия и социального статуса.
Особенно это касается редевелопмента столичных промзон – сейчас многие бывшие промышленные территории застраиваются жильем и социальными объектами. В них улучшается транспортное сообщение, проводится благоустройство, создаются новые рабочие места.
Все чаще строящиеся жилые комплексы Москвы ориентированы не просто на квадратные метры, а на жизнь и среду обитания будущих покупателей. Ответственный застройщик смотрит намного глубже, он создает комфортную атмосферу для своего потребителя.
Новые проекты включают в себя обустройство внутренних дворов, строительство новых современных и интересных школ и детских садов, спортивных секций и клубов, набережных и целых стадионов.
Жилые комплексы с продуманной, безопасной и социально наполненной инфраструктурой намного быстрее находят отклик у покупателей.
Например, ГК ПИК строит свои жилые комплексы в соответствии с единым стандартом «ПИК-Стандарт». Он предполагает квартальную застройку с дворами без машин – дети и взрослые могут безопасно передвигаться по придомовой территории.
Еще во всех жилых комплексах ПИК установлены единые системы видеонаблюдения, через которые данные с камер передаются на центральный пункт охраны.
Кроме того, во многих ЖК новоселы стараются активно общаться между собой в группах в социальных сетях и мессенджерах. Застройщики отмечают, что здесь каких-то дополнительных стимулов не нужно – люди самостоятельно объединяются и сообща решают вопросы комплекса, в том числе, касающиеся безопасного проживания.