Источник: Новострой-М
Если квартира в новостройке уже была в собственности и впоследствии поменяла владельца, она становится вторичным жильем. Однако покупатели смотрят на рынок недвижимости иначе и руководствуются не юридическими аспектами, а качественным подходом. Что такое новая вторичка, почему современные новостройки быстрее «стареют» и в чем опасность предварительного договора купли-продажи, выяснял Новострой-М.
Что такое новая вторичка?
По оценке экспертов, дом считается новым примерно 3-5 лет после сдачи. Стоит сразу оговориться, что сейчас жилые здания устаревают быстрее, чем раньше, и это обусловлено вполне конкретными причинами.
По словам Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк», рынок недвижимости стремительно развивается, поэтому здания, построенные даже 4-5 лет назад, по многим критериям уже не соответствуют требованиям современного покупателя.
Опыт компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» также подтверждает, что здания, введенные в эксплуатацию более 5 лет назад, к настоящему моменту морально устарели и зачастую не соответствуют современным потребительским предпочтениям.
Если раньше на протяжении десятков лет строились типовые серии зданий с одинаковыми планировками, то сейчас застройщики при возведении жилого комплекса используют некий свой «сценарий». С каждым годом все более усовершенствуются ранее существующие планировки, обновляются типы домов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, согласна с тем, что покупатели руководствуются качественным подходом, который позволяет им различать, условно говоря, новостройку 2010 года и 2017 года.
При этом дом становится «старым» тогда, когда в локации появляется новый объект принципиально иного качественного уровня.
Год постройки в этом контексте не всегда важен, ведь в Москве до сих пор возводят дома серии П-44Т (начало строительства серии – 1997 г.). Очевидно, что любая новостройка, построенная по индивидуальному проекту, скажем, в 2016 году, будет актуальнее, чем П-44Т, построенная, к примеру, в этом году.
Другими словами, новостройка устаревает в тот момент, когда появляется альтернатива, превосходящая ее по качеству – архитектуре, инженерии, инфраструктуре и благоустройству.
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», также отмечает важность строительной активности в районе. По словам эксперта, если в локации строили только в 2008-2010 годах, то эти дома до сих пор будут считаться новыми. Если же несколько лет назад здесь вышли проекты после 2015 года, то застройка 2000-х будет старой.
Что касается общего количества «новых старых» квадратных метров, в 2017 году в Москве было введено 3,42 млн жилья, в 2018 году – 3,54 млн, в I полугодии 2019 года – 2,2 млн кв. м. Таким образом, примерно 9,2 млн кв. м жилья в Москве можно назвать «недавними новостройками».
По данным Марии Литинецкой, из 50,5 тыс. квартир и апартаментов порядка 9 тыс. – это объекты, которые уже продаются в домах, введенных в эксплуатацию. То есть готовые новостройки представляют значительную долю столичного рынка – 18%.
Вторичка теряет популярность
По наблюдениям экспертов, первичное жилье продолжает отвоевывать позиции у вторичного. Например, в январе-августе 2019 года 37% всех сделок были совершены с новостройками (по ДДУ). По итогам всего 2018 года доля первички составляла 34%, 2017 года – 31%.
Как рассказала Лариса Швецова, первичный рынок становится все более востребованным, во-первых, из-за меньшего бюджета покупки, что на фоне снижения реальных доходов населения становится немаловажным фактором.
Во-вторых, каждый год качественные характеристики выходящих в реализацию проектов улучшаются. Поэтому многие клиенты готовы подождать 1-2 года, чтобы жить в отличном современном проекте, который будет актуален и через несколько лет.
Мария Литинецкая подтверждает, что большинство покупателей в настоящий момент ориентируются на строящиеся объекты. Как показывает практика, от 70% до 90% всех квартир или апартаментов реализуются в строящемся комплексе еще до его ввода в эксплуатацию. На готовые «остатки» обычно приходится 10-20% сделок.
Это значит, что актуальное жилье конкурирует в основном с такими же объектами, которые в данный момент времени находятся в стадии строительства. А в борьбу за покупателя с готовыми новостройками вступает меньшая часть объема, предлагаемого застройщиками.
Но часть консервативных клиентов все же предпочитают покупку квартир в новой вторичке, поскольку такие варианты имеют преимущества новостройки и лишены рисков, связанных с долевым участием.
По словам Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», большим плюсом в данном случае служит еще и тот факт, что потребитель может оценить качество строительства, а также практически сразу начать использовать приобретенный объект.
А если говорить о выгоде при покупке, то можно нивелировать разницу в стоимости с первичкой за счет получения дохода от сдачи этого жилья в аренду.
Новостройки стали менее прибыльными
По данным компании «Метриум», ценовая «вилка» между котлованом и объектом с разрешением на ввод в эксплуатацию в последнее время стала очень широкой и вариативной в зависимости от конкретного проекта.
В среднем квадратный метр в строящихся объектах дорожает на 15-20%. Пять лет назад эта «вилка» была смещена к 20-25%, а до кризиса 2014 года – к 25-30%. Однако и сейчас на рынке есть новостройки, которые прибавляют 50% в цене.
В то же время в продаже можно найти и аутсайдеров, где цены растут очень медленно, либо к ним прилагаются большие скидки, а за период строительства такие объекты становятся дороже на 8-10%.
Мария Могилевцева-Головина обозначила средний разброс между первичкой и новой вторичкой в 5-15%. При этом в некоторых проектах наблюдается следующая ситуация: квартиры, что строятся сейчас, продаются по той же цене, что и готовое жилье в корпусах, сданных пару лет назад.
Лариса Швецова привела следующий пример. В монолитном доме третьей фазы строительства ЖК «Ривер Парк» 1-комнатная квартира площадью 38,3 кв. м без ремонта стоит 9,4 млн рублей (цена от собственника).
Аналогичная по площади квартира в новой очереди на таком же этаже – 9 млн рублей, срок сдачи – I кв. 2021 г. Однако в первом случае речь идет о доме массового сегмента, а во втором – бизнес-класса.
Риски предварительного договора купли-продажи
Квартиры в построенных домах до получения разрешения на ввод в эксплуатацию реализуются по ДДУ (уступка или переуступка прав требования по ДДУ) – такие сделки с новой вторичкой по праву можно назвать абсолютно безопасными.
А вот после ввода и до оформления права собственности квартиры продаются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).
Если говорить о безопасности ПДКП, то это в первую очередь относится к покупке у застройщиков/юридических лиц. Если же потребитель решается на покупку по ПДКП у физического лица, рекомендуется быть очень внимательным и проконсультироваться с грамотным риелтором или юристом.
Основная проблема такой сделки – теоретическая возможность двойных продаж, так как ПДКП не проходит регистрацию в Росреестре. Чтобы обезопасить себя, можно указать в договоре ответственность продавца на случай несоблюдения им условий.
В таком случае законодательством будут обеспечены все гарантии, как и при любой другой форме приобретения жилья.
Еще один риск, который принимает на себя инвестор – возможный отказ Росреестра в первичной государственной регистрации права собственности, например, из-за проблем с документами у застройщика.
Как уточнил Василий Шарапов, юрист АО «Сити XXI век», такой риск резко снижается после регистрации права собственности в Росреестре хотя бы на одну квартиру в здании (так называемое открытие адреса). Регистрирующий орган обычно себе не противоречит.
На случай отказа в регистрации права собственности на квартиру в сделку с застройщиком может быть включено право инвестора расторгнуть договор и обязанность застройщика возвратить деньги покупателю.