Источник: Новострой-М
С отделкой или без? Этим вопросом задается практически каждый покупатель квартиры. Все аргументы «за» и «против» рассмотрел Новострой-М, а также узнал актуальные цены на квартиры с ремонтом от застройщика.
Что предлагает рынок
Классический «набор» отделок от застройщика включает в себя:
— черновую;
— белую (предчистовая, white box);
— полную (чистовая, готовая или финишная).
Черновая отделка – это голые бетонные стены, в которых зачастую нет даже межкомнатных перегородок. Самые бюджетные стеклопакеты, хлипкая входная дверь, стяжка на полу, подведенные инженерные коммуникации – вот тот минимальный набор «удобств», который ждет покупателя. Если повезет, то строители сделают разводку электрики. Но, как правило, она выполняется лишь до щитка на лестничной клетке.
Ремонт в квартире с черновой отделкой займет не меньше 3-6 месяцев и влетит хозяевам в копеечку. Минимальная цена за квадратный метр в Московском регионе – 20-25 тыс. руб. И надо очень постараться, чтобы «вписаться» сегодня в эту цифру и сроки. Как показывает практика, ремонт «своими силами» может затянуться на год и даже больше.
Такой вариант обычно выбирают те, кто хочет сделать свой дом необычным, индивидуальным, не похожим на других, то есть – реализовать свои дизайнерские фантазии. Или желает сэкономить. Но экономия, как правило, оказывается мнимой, а ремонт сильно затягивается. В придачу к квартире покупатель получает головную боль, колоссальные расходы, необходимость контролировать рабочих и заниматься закупкой материалов. А еще это отнимает кучу времени.
Так что прежде чем брать квартиру с черновой отделкой, стоит крепко подумать, готовы ли вы к этому шагу. Гораздо более удобный вариант для покупателя – предчистовая отделка. В этом случае квартира сдается с ровными стенами, полами и потолками. В ней уже есть электричество, водоснабжение, отопление и сантехника. Все что остается собственнику – выбрать цветовую гамму плитки, ламината, обоев, сделать легкий косметический ремонт и купить мебель. Таким образом, справить новоселье можно довольно быстро, буквально через месяц-другой.
Чистовая отделка подходит тем, кто совсем не готов ждать и хочет въехать в квартиру сразу после получения ключей. В принципе, это вполне реально, так как во всех помещениях будет полностью выполнен ремонт, включая финишное покрытие, установлены межкомнатные двери, отопительные приборы, счетчики учета воды и электроэнергии. В некоторых случаях застройщики предлагают даже частичную или полную меблировку.
«Покупка лотов с white box или полной отделкой позволяет существенно сэкономить и быстрее заселиться. У застройщика отделочные работы занимают меньше времени, а экономия достигается за счет оптовых закупок материалов. В случае с white box сохраняется еще и возможность индивидуализации, ведь у клиента остается свобода выбора дизайна, цветовой гаммы и непосредственно самих отделочных материалов. Немаловажно и то, что все черновые работы проводятся еще на стадии строительства, и покупатели квартир оказываются избавлены от грязи и шума, что неизбежно в случае с черновой отделкой»
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»
Чего хотят покупатели
Квартира с отделкой – это очень удобно. Именно поэтому они становятся все популярнее. В последние годы фиксируется стабильное увеличение спроса на варианты с чистовой и предчистовой отделкой. Это отражается и в структуре предложения, отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Например, в июле 2021 года в наиболее востребованном массовом сегменте первичного рынка «старой» Москвы на лоты с финишной отделкой приходилось 62,1% от общего объема экспозиции, с отделкой white box – 14,1%.
Что касается Московского региона в целом, то жилье сегмента «масс-маркет» с готовым ремонтом занимает здесь более двух третей рынка новостроек. При этом доля недвижимости с отделкой white box не превышает 7%, говорит Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель». Оставшаяся часть предложения приходится на лоты без отделки.
Покупатели выбирают квартиры с готовым ремонтом от застройщика по нескольким причинам. Это не только экономически выгодно, но и помогает выиграть время. Немаловажно, что отделку можно включить в ипотечный платеж. Это удобно для клиентов, у которых нет собственных средств на ремонт, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Однако в бизнес-классе ситуация иная: покупатели с достатком выше среднего предпочитают заниматься ремонтом самостоятельно, поэтому спрос на такой продукт находится на невысоком уровне. Соответственно на долю квартир в бетоне приходится 61%, квартиры в предчистовой отделке занимают 26% предложения бизнес-класса, оставшиеся 13% – это квартиры с готовой отделкой от застройщика.
Цены на отделку
Стоимость отделки зависит от сегмента недвижимости и используемых материалов. В массовом сегменте с учетом возросшей себестоимости ремонта она составляет около 20 тыс. руб. в расчете на 1 кв. м, в бизнес-классе – как минимум, 45-50 тыс. руб., в премиальном и элитном сегменте – определяется индивидуально в зависимости от запроса клиента, говорит Надежда Коркка.
По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», стоимость чистовой отделки комфорт-класса варьируется сегодня в среднем от 12-15 до 20-22 тыс. руб. за квадратный метр. Эти расходы включаются в общий бюджет покупки квартиры вне зависимости от того, приобретается ли жилье за счет собственных средств или в ипотеку – в ДДУ всегда прописываются характеристики передаваемого объекта (квартиры или апартаментов), а кредит оформляется именно на тот объект, который описан в договоре.
В большинстве случаев застройщики предлагают отделку не как отдельную опцию, отмечает эксперт. Как правило, они продают либо все квартиры с отделкой, либо предлагают несколько вариантов с отделкой или без, в разных корпусах или подъездах.
Так, в ЖК «Пехра» от ГК «Гранель», расположенном в Балашихе, квадратный метр квартиры с готовой отделкой площадью в 53,2 кв. м стоит 130 тыс. руб. Практически аналогичная по площади квартира в ЖК «Тринити-2» (52,5 кв. м) на севере столицы обойдется уже в 268,1 тыс. руб. за «квадрат». Цена отделки изначально включена в стоимость квартиры. Поэтому при покупке такого жилья с привлечением банковских средств получается двойная экономия, поясняет Сергей Нюхалов. Во-первых, процентные ставки по ипотечному кредиту значительно ниже, чем по потребительскому, который при недостатке денег приходится брать для проведения ремонта. И, во-вторых, при покупке квартир с отделкой только на материалах можно сэкономить до 20%.
Компания «СМУ-6 Инвестиции» тоже включает стоимость отделки в цену квадратного метра. Во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» застройщик не предлагает лотов без отделки из-за их низкой востребованности на современном рынке. Всего представлено более 65 вариантов планировок апартаментов и квартир с отделкой white box. Дополнительно можно заказать отделку «под ключ» в двух ценовых пакетах «Комфорт» и «Бизнес». Минимальная стоимость апартаментов составляет 7 млн руб. (20 кв. м), студий – 7,6 млн руб. (21,5 кв. м), однокомнатных квартир – 10,5 млн руб. (35,3 кв. м), двухкомнатных – 14,1 млн руб. (56,3 кв. м), трехкомнатных – 17,8 млн руб. (74,3 кв. м). Стоимость финишной отделки в проекте составляет от 16 до 20 тыс. руб. за квадратный метр.
Динамика роста цен
Как известно, за последний год недвижимость очень подорожала. Не последнюю роль в этом сыграла льготная ипотека под 6,5%, которая спровоцировала ажиотажный спрос на жилье, после чего цены ринулись вверх. Но были и объективные факторы – например, стремительный рост строительных и отделочных материалов. Из-за этого стоимость «готовых» лотов увеличилась больше, чем стоимость квартир в бетоне, говорит Андрей Колочинский. Подорожали буквально все группы базовых материалов (особенно изделия, содержащие металл, и древесина), в итоге ремонт теперь обходится застройщикам на 30% дороже, что не могло не отразиться на цене квартир с отделкой.
По данным Алексея Перлина, стоимость строительных материалов за последний год выросла в 2-2,5 раза, а средняя цена новостроек с отделкой в границах старой Москвы в 2020 году увеличилась на 20%.
При этом спрос на квартиры с отделкой точно не уменьшился, отмечает Ирина Доброхотова. Скорее даже, несмотря на удорожание, он увеличился. Покупатели стали понимать, что ремонт от застройщика хоть и получится более «стандартизированным», но зато обойдется дешевле, а также поможет сэкономить время. А это очень важно, особенно тем, кто выплачивает ипотечный кредит за квартиру в еще строящемся доме и параллельно снимает жилье.
Надежда Коркка считает, что динамика роста цен на квартиры с отделкой в большинстве сегментов сопоставима с общим трендом удорожания жилья в конкретном сегменте. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах с финишной отделкой в массовом сегменте «старой» Москвы за прошедший год (с июня 2020 года по июнь 2021 год) выросла на 36%, в бизнес-классе – на 97%, в премиальных новостройках – на 27%, в элитном сегменте – на 42%. В свою очередь, средневзвешенная цена «квадрата» в лотах с отделкой white box за тот же период в массовых новостройках увеличилась на 35%, в бизнес-классе – на 36%, в премиальном сегменте – всего на 0,3%, в элитном сегменте – на 24%. Тенденция к повышению стоимости квартир с чистовой отделкой и отделкой white box дополнительно обусловлена изменением структуры предложения, выходом нового объема лотов по более высокой цене, вымыванием вариантов с относительно невысокой стоимостью, а также удорожанием материалов.
Застройщики нередко предлагают теперь не только типовые, но и более персонализированные дизайнерские решения. Также стоит отметить, что они стали практиковать узко сегментированную отделку. Например, готовый ремонт или white box предлагается в многокомнатных квартирах проекта или в наименее ликвидных лотах, а студии и однокомнатные квартиры идут без отделки.
Сергей Нюхалов говорит, что за минувший год цены на квартиры с отделкой выросли больше, чем на жилье в бетоне. И приводит следующие цифры: 20% и 15% соответственно. Также спикер согласен с тем, что спрос на жилье с отделкой увеличился. При этом покупатели стали чаще интересоваться квартирами небольшой площади, которые приобретаются с инвестиционной целью, для дальнейшей сдачи или перепродажи. Реже среди предложений с отделкой рассматриваются двух- или трехкомнатные квартиры: их выбирают в основном семьи с детьми.
Перспективы жилья с готовой отделкой
А что ждет рынок дальше? Будут ли квартиры с отделкой и дальше захватывать рынок? Эксперты единогласно утверждают: да.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»: «Безусловно, спрос на квартиры с отделкой white box и финишной отделкой будет сохраняться, поскольку клиенты уже успели оценить их преимущества. В дальнейшем квартиры с отделкой будут наиболее востребованы в проектах комфорт-класса, где большинство лотов приобретается с использованием ипотечных кредитов».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Жилье с готовым ремонтом всегда будет в цене, ведь далеко не все покупатели готовы «с нуля» заниматься ремонтом в своем новом доме. Каждый из предлагаемых сегодня видов отделки будет пользоваться спросом у своей аудитории, а застройщики и дальше будут предлагать покупателям выбор: квартиры без отделки и/или с отделкой/несколькими вариантами».
Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель»: «Жилье с ремонтом особенно востребовано у иногородних покупателей, которые снимают недвижимость. Готовые квартиры позволяют им быстро справить новоселье и больше не тратить деньги на аренду. Предложение с отделкой интересует и молодых клиентов. Для них первая и зачастую однокомнатная квартира – временное жилье. Поэтому добротная отделка им вполне подходит. Готовые для проживания квартиры приобретают также инвесторы, которые планируют сдавать в аренду жилье для получения дохода».
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Количество квартир с отделкой от застройщика в массовом сегменте продолжит расти. Со временем помимо отделки застройщики будут чаще предлагать квартиры с меблировкой (как минимум в квартире будут обустроены кухня и места хранения вещей). В бизнес-классе будет увеличиваться предложение квартир с отделкой white box».