Источник: РБК-Недвижимость
Источник фотографии
Кто в большем выигрыше: те, кто взял ипотеку под 8–9% и купил в начале года относительно дешевую новостройку, или те, кто взял кредит под 6,5% сейчас, когда новое жилье подорожало
Российские банки выдали в январе — октябре 2020 года в виде ипотечных кредитов рекордную сумму в 3,25 трлн руб. Это больше, чем было выдано за весь 2019 год (2,8 трлн руб.) или в рекордном для ипотечного рынка страны 2018-м (3,01 трлн руб.). Объемы выдачи растут благодаря дешевой ипотеке — льготной кредитной программе под 6,5% на квартиры в новостройках. Это дало повод некоторым экспертам заявить о возникновении на рынке недвижимости ипотечного пузыря, однако Центробанк его пока не видит. Зато ажиотаж уже привел к закономерным рыночным последствиям, которые заметил «СберИндекс»: в третьем квартале цены на недвижимость по всей России поднялись на 4,1%, при этом драйвером выступил первичный рынок, где стоимость квадратного метра подскочила на 8,6%.
Редакция «РБК-Недвижимости» обратилась к экспертам с вопросом: насколько выгодна льготная ипотека под 6,5% при росте цен на квартиры в Москве?
Как росли цены на новостройки
С июня 2020 года, после отмены большинства введенных ранее в связи с пандемией COVID-19 ограничений, по октябрь стоимость квадратного метра в новостройках Москвы значительно выросла. «Средняя цена предложения квартир в столичных новостройках стандарт- и комфорт-класса за этот период увеличилась на 7,7%, бизнес-класса — на 8,7%, премиум — на 7,4%, а элитного — на 4,1%», — отмечает директор аналитической платформы bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе.
«Напомним, средневзвешенная ставка по ипотеке на начало февраля 2020 года, по данным ЦБ РФ, составляла около 8,8%. Тогда же средняя цена квартиры комфорт-класса в Москве была на уровне 180 тыс. руб. за 1 кв. м, средняя цена квартиры бизнес-класса — 254 тыс. руб. за 1 кв. м», — уточнил генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. Благодаря льготной программе средняя ставка по кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%.
Цены «съели» выгоду дешевой ипотеки
Рост цен на новостройки, безусловно, «съел» часть выгоды от льготной ипотеки, считает Лобжанидзе. Для примера эксперт использовал расчеты для типовой однокомнатной квартиры площадью 41 кв. м.
«В июне при покупке данной квартиры за 7 380 000 руб. в ипотеку от Сбербанка с минимальным первоначальным взносом 15% (1 107 000 руб.) на 19 лет под 6,5% годовых ежемесячный платеж заемщика составил бы 47 979 руб. в месяц. А суммарный размер переплаты за весь срок кредита — 4 666 307 руб. В ноябре 2020 года, с учетом роста цен, сумма покупки квартиры с аналогичными характеристиками (стадия готовности, площадь) составила бы уже 7 954 000 руб., то есть на 574 000 руб. больше, чем пять месяцев назад. Таким образом, при оформлении ипотеки на тех же условиях ежемесячный платеж заемщика составил бы 51 711 руб. При этом в качестве первоначального взноса покупатель должен будет внести 1 193 100 руб. собственных средств, что на 86 100 руб. больше, чем пять месяцев назад. А суммарный размер переплаты за весь срок пользования кредитом вырастет до 5 029 240 руб. (+362 933 руб.)», — объяснил Сергей Лобжанидзе.
Справедливость таких расчетов подтверждают и другие аналитики рынка недвижимости. Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков подсчитал, что возможный в некоторых крупных городах рост на 20% цен на новостройки к концу года почти полностью растворит эффект от льготного кредитования с позиции ежемесячного платежа. «Поэтому в ближайшие месяцы главным ограничением для выхода на рынок жилья будут возросшие цены, а не ипотечная ставка», — пояснил он «РБК-Недвижимости».
Экономия на низкой ставке
Противоположное мнение высказал Денис Бобков из «Недвижимость-Профи». «Низкая ипотечная ставка все равно компенсирует рост цен и обеспечивает экономию», — уверен он. По его расчетам, экономия зависит от величины первоначального взноса и динамики роста цен.
Для своего примера эксперт привел две двухкомнатные квартиры: комфорт-класса (52 кв. м) и бизнес-класса (60 кв. м). При первом взносе 30% и сроке кредитования 20 лет все кредитные показатели (см. таблицу) на обе квартиры будут ниже при ставке 6,5%, рассчитал эксперт.
Класс
Сумма кредита
Ставка, %
Ежемесячный платеж, руб.
Переплата, руб.
Полная стоимость квартиры, руб.
Комфорт
6 552 000
8,80%
58 110
7 394 382
16 754 382
Бизнес
10 668 000
8,80%
94 615
12 039 570
27 279 570
Комфорт
6 770 400
6,50%
50 478
5 344 388
15 016 388
Бизнес
11 760 000
6,50%
87 679
9 283 056
26 083 056
Расчеты «Недвижимость-Профи»
«Несмотря на выросшие цены, можно существенно сэкономить на ипотечных платежах при прочих равных условиях. Так, для квартиры из примера комфорт-класса суммарная экономия составит более 1,7 млн руб. за 20 лет, а ежемесячный платеж уменьшится на 7,6 тыс. руб. в месяц. Для сильнее подорожавшего бизнес-класса экономия уже будет меньше — 1,2 млн руб. за 20 лет, или 6,9 тыс. руб. в месяц», — объяснил Бобков.
По его словам, если удастся договориться с банком на более низкую ставку — то выгода может быть еще более значительной. «Вы однозначно будете хвалить себя за то, что не побежали покупать квартиру в ипотеку в феврале-марте, а решили дождаться более выгодных условий. А вот для так называемых 100-процентников (покупателей квартир полностью за собственные наличные средства) все ровно наоборот», — уточнил эксперт.
Ипотечные ставки еще ниже
Ставки 6,5% — не самые низкие на текущем рынке кредитования. За последние пять месяцев некоторые банки снизили ставки по программе льготной ипотеки. Так, к примеру, базовые ставки у крупнейших банков — лидеров ипотечного кредитования Сбербанка и ВТБ в рамках программы «Господдержка 2020» составляют 6,1%, у Альфа банка — 5,99%, Россельхозбанка — 5,9%. Кроме того, сейчас действуют и другие ипотечные программы даже с еще более низкой ставкой (семейная ипотека, а также множество специальных совместных программ застройщиков и банков).
Новостроек становится меньше
В российских городах сокращается предложение квартир в новостройках, подходящих по бюджету для покупки с использованием льготной ипотеки под 6,5%. Наибольшее падение с июня по ноябрь 2020 года отмечено в Нижнем Новгороде (-14,5 п.п.), Уфе (-7,1 п.п.), Казани и Санкт-Петербурге (-6,6 п.п.), Екатеринбурге (-6,1%), Самаре (-4,3 п.п.). В Москве за этот же период доля снизилась с 70% до 68%. Причинами такой динамики аналитики ЦИАН называют вымывание и сокращение объема предложения, а также рост цен на новостройки.