Источник: Бюллетень недвижимости
Не так страшен коронавирус, как реакция общества на него. И хочешь не хочешь, а в нынешней ситуации сам заболеешь… футуризмом. Начнешь строить прогнозы, которые еще недавно выглядели бредом сумасшедшего, а теперь уже вроде и нет.
Непредсказуемый вирус, страх, карантин, запрет на самые привычные вещи вроде посиделок с друзьями, удаленная работа, разорение целых секторов. «Что будет дальше?» – наверняка многие задавали себе вопрос.
Но начну все же немного с другого.
На графике (см. ниже) показана динамика населения Петербурга. С характерными зубцами, приходящимися на время социальных катаклизмов XX века. Люди прибывали в город практически безостановочно. Если не считать трех случаев, но зато каких!
В 1916 году население Петербурга составляло 2,4 млн жителей. Спустя пять лет в городе осталось только 830 тысяч!
Во время Второй мировой войны история повторилась еще с большим размахом.
Наконец, разруха 90-х положила начало еще одному сокращению населения – поменьше, на этот раз примерно на полмиллиона человек (в это время убыль коснулась всей страны).
Несложно заметить, что серьезный внешний катаклизм (война или экономическая депрессия) неизменно приводит к оттоку населения из мегаполисов, причем чем сильнее гремит кризис, тем большее количество людей предпочитает уезжать из крупных городов.
Сегодняшние новости, особенно из стран Европы, все больше похожи на сводки боевых действий. Собираться вместе – нельзя! Выходить из дома без веской причины – нельзя! Нарушителям штраф или даже тюремное заключение.
Крупные города из-за скученности населения первыми принимают на себя удар. Находиться в мегаполисе постепенно становится и опасно (не только из-за вируса, но и из-за репрессивных мер государства), и бессмысленно, так как транспорт адекватно не работает, конторы, предоставляющие всевозможные услуги, закрываются, продукты исчезают с полок магазинов. К тому же значительное число работодателей сами предоставляют сотрудникам удаленную работу, как будто предлагая: не задерживайтесь тут, уезжайте! Получается, и нет смысла оставаться в городе, переплачивая за более дорогую недвижимость…
Кстати о недвижимости. Ее, как весомой части третичного сектора (услуг), происходящее касается самым непосредственным образом.
Конечно, мне могут возразить, что паника (на мой взгляд, тоже чрезмерно раздутая) быстро уляжется и в течение пары месяцев все вернется на круги своя.
Но, во-первых, даже если истерика, связанная собственно с вирусом, прекратится, с точки зрения экономики все только начнется. А во-вторых, не стоит исключать и всевозможных рецидивов, связанных с особенностями реакции населения на новые угрозы. Через год СМИ проинформируют о появлении новой заразы, и история повторится. Люди у нас, как выяснилось, восприимчивые…
И все же с чем нам (и недвижимости) придется столкнуться, если реализуется самый мрачный сценарий?
Крах туризма
Опасения. Туристы – главные переносчики заразы.
К чему приведет. Сокращение туристических потоков, как международных, так и внутри страны.
Последствия на рынке недвижимости. Банкротство гостиничного бизнеса, хостелов, посуточной сдачи квартир, снижение стоимости курортной недвижимости.
Остановка миграции
Опасения. Мигранты – переносчики заразы.
К чему приведет. Мигранты останутся у себя на родине.
Последствия на рынке недвижимости. Снижение ставок аренды, особенно на дешевое жилье, которое ранее снимали мигранты.
Массовый перевод сотрудников на удаленную работу
Опасения. Можно заразиться в офисе или в транспорте по дороге на работу. Будем работать из дома!
К чему приведет. Сотрудники переедут в мелкие города и поселки, в том числе преследуя экономическую выгоду, так как ставки аренды там ниже (а у многих есть собственное жилье или родственники).
Последствия на рынке недвижимости. Сокращение спроса на покупку недвижимости и аренду в мегаполисах, при некотором росте спроса в небольших городах. Снижение ставок аренды офисов.
Удаленное получение услуг
Опасения. Любые скопления людей опасны.
К чему приведет. Концерты, шоу, спортивные состязания, выставки, обучение и даже медицинское обслуживание перейдут в онлайн. Никаких контактов, кроме как через монитор компьютера или телефона.
Последствия для недвижимости. Катастрофическое падение стоимости коммерческой недвижимости в мегаполисах. Какой смысл платить за аренду, например, концертного зала в центре столицы, если все равно туда никто не пойдет и все будут смотреть шоу через интернет?
Ренессанс загородной недвижимости
Опасения. В городе слишком велик риск заразиться.
К чему приведет. Народ потянется на природу, на дачи и в загородные дома.
Последствия для недвижимости. После многих лет стагнации возможно обретение второго дыхания для загородного сектора. Возможен рост цен, особенно в локациях с низким предложением (вряд ли он будет высоким, учитывая сопутствующее снижение доходов населения).
Как видим, все решительно поменяется. Недвижимость никогда не будет прежней.
Впрочем… Все, что написано выше, реализуется с вероятностью не более 10–20% (и это много – еще пару месяцев назад вероятность была близка к нулю).
Скорее всего, ничего фатального не произойдет.
Мы быстро вернемся к тренду «второй урбанизации» с бесконечными толпами мигрантов, штурмующих столицы.
Паника уляжется, и, хотя шлейф от кризиса будет витать над российской экономикой еще пару лет, впереди новый бум с ростом цен на все, а там, глядишь, и новый кризис…