Источник: Бюллетень недвижимости
В каких случаях можно не платить налог при продаже апартаментов, а в каких платить обязательно? Можно ли при этом воспользоваться налоговым вычетом? Юрист ответил на вопросы наших читателей.
ЧТО ТАКОЕ АПАРТАМЕНТЫ
Вначале разберем, какая недвижимость на сегодняшний день считается апартаментами. Апартаменты – это нежилое помещение свободного назначения: в нем вы можете открыть офис, кафе, сдавать помещение в аренду или жить там сами – последнее бывает чаще всего.
Так как апартаменты не относятся к жилым помещениям, они не дают многих возможностей жилья. Например, нельзя получить постоянную регистрацию – только временную, и далеко не во всех случаях это реализуемо.
Только на жилые помещения распространяются государственные программы и льготы, например «Материнский капитал» или «Молодая семья». Во всех законах фигурируют словосочетания «жилое помещение», «жилье», «квартира», и ни слова об апартаментах и нежилых помещениях.
Если вы проживаете в апартаментах, то без постоянной регистрации у вас возникнут сложности с детскими садами и школами.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕ НУЖНО ПЛАТИТЬ НАЛОГ С ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Подошли к тому, ради чего мы все здесь собрались, – к налогам с продажи для физлиц. Итак, вы решили по каким-то причинам продать принадлежащий вам объект. Что насчет налогов с полученного дохода?
Как для жилых помещений, так и для апартаментов существует минимальный предельный срок владения, после истечения которого налог платить не нужно. Срок этот может составлять пять лет, а в некоторых случаях – три года.
Для жилой недвижимости срок отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ или его аналога либо – если покупка совершена на вторичном рынке – с момента государственной регистрации права собственности.
Срок владения апартаментами начинается с момента государственной регистрации права собственности, даже если вы вложились в объект на стадии котлована.
Итак, у апартаментов и у жилья минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога, – пять лет. Но есть приятные исключения, когда срок снижается до трех лет, и таких исключений у жилья немного больше.
Трехлетний срок устанавливается в случае единственного жилья в собственности, при этом на апартаменты такое условие не распространяется. Не имеет значения, единственный ли это у вас объект или нет, – придется выжидать положенные пять лет или заплатить налог.
Но при определенных условиях и жилье, и апартаменты одинаково попадают под трехлетнее послабление: когда объект достается вам в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника; когда право собственности получено по договору ренты или в результате приватизации. Список приведен в ст. 217.1 НК РФ.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ НАЛОГ НА ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ АПАРТАМЕНТОВ ПЛАТИТЬ НУЖНО ВСЕГДА
В марте 2021 года Министерство финансов РФ выпустило письмо № 03-04-05/18024, в котором разъяснило, что, если нежилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности (например под офис, кафе, магазин, сдавалось в аренду), то доход от продажи такого нежилого помещения будет облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом не имеет значения, прекратило ли физическое лицо деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и в течение какого срока оно владело нежилым помещением.
Еще один любопытный момент из этого разъяснения – при продаже нежилого помещения, которое использовалось под бизнес, не полагается налоговый вычет. Значит, платим по полной. Налоговые резиденты – по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Кстати, нерезиденты не имеют права на налоговые вычеты.
КАК ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ВЫЧЕТОМ ПРИ ПРОДАЖЕ АПАРТАМЕНТОВ
Если вы (налоговый резидент) используете апартаменты для целей, которые не связаны с извлечением прибыли, например для личного проживания, и у вас нет возможности ждать, когда истечет минимальный срок владения апартаментами, придется платить налог. Не можешь избежать налога – сокращай.
Так, сумму дохода от продажи апартаментов можно уменьшить на размер налогового вычета, который составляет максимально 250 тыс. руб., что закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Например, если продаете апартаменты за 4 млн руб., то расчет будет такой: (4 000 000 − 250 000) × 13% = 487 500 руб. налога к уплате.
Вместо налогового вычета налоговую базу можно минимизировать за счет затрат, которые связаны с приобретением объекта – это указано пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Предположим, вы купили апартаменты за 2,5 млн руб., а продаете за 4 млн руб.
Расчет налога будет такой: (4 000 000 − 2 500 000) × 13% = 195 000 руб.
Многие ошибочно полагают, что, если указать в договоре заниженную сумму продаваемого объекта, можно полностью избежать уплаты налога. Это не так. Учитывается кадастровая стоимость недвижимости: если стоимость в договоре купли-продажи (доход) будет меньше 70% кадастровой стоимости объекта – за расчет налоговой базы будет взята кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, что закреплено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.