Источник: Urbanus.ru
В соответствии с действующим законодательством единственным достоверным источником информации об объекте недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости, сведения из которого мы получаем в виде Выписки о свойствах и характеристиках объекта недвижимости.
Одной из самых «тревожных» строчек в такой выписке является строка «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», поскольку именно в ней отражается информация о зарегистрированных ограничениях, которые не позволяют собственнику объекта полноценно реализовывать свои права в отношении объекта.
Объект недвижимости может быть обременен арендой или залогом (ипотекой). Покупатель такой недвижимости должен понимать, что право залога и аренды следует за судьбой такой вещи, то есть покупатель получит недвижимость в собственность, но обремененную обязательствами прежнего собственника. И если данный вопрос не урегулировать на стадии заключения сделки, то тогда новый собственник рискует потерять недвижимость в случае, если обязательства продавца не будут исполнены надлежащим образом.
Кроме аренды (найма) и залога (ипотеки), недвижимость может быть обременена доверительным управлением или частным или публичным сервитутом, рентой с пожизненным содержанием.
Кроме того, недвижимость может быть ограничена арестом на основании судебного акта в качестве меры по обеспечению иска или в рамках уголовного дела. В таком случае любые сделки и даже пользование недвижимым имуществом может быть запрещено.
Земельные участки могут быть ограничены в использовании особыми зонами, резервированием для государственных или муниципальных нужд, инженерными сетями.
Объект может находиться в общей совместной или долевой собственности, что требует соблюдения установленного порядка заключения сделок с таким имуществом. Например, соблюдения преимущественного права покупки доли в праве собственности на квартиру.
Обременения объектов недвижимости подлежат регистрации в ЕГРН в порядке, установленном законом о государственной регистрации и недвижимости. Для государственной регистрации должны быть предоставлены соответствующие документы-основания: договоры, нормативно-правовые и судебные акты, постановления правительства, местных органов.
Обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации должно лицо, в чью пользу устанавливается обременение: кредитор, получатель ренты, истец, который добился возврата имущества через суд и т.д.
Зарегистрированное обременение вносится в общие сведения о недвижимости в Реестр прав, которые можно узнать, запросив выписку из ЕГРН.
Снятие обременения происходит на основании документов, подтверждающих устранение причин его установления: закладной с банковской отметкой о погашении займа; акта о возврате залога; постановления суда о снятии ареста и т.д.
Снимают обременение собственники имущества. Но в некоторых случаях снятие может происходить автоматически, например, при истечении сроков действия договоров на право пользования, или по заявлению залогодателя и залогодержателя, если основанием был договор залога.
Обременение недвижимости может стать препятствием для заключения сделки, либо создать проблемы будущему собственнику или пользователю объекта. Поэтому перед любой сделкой, предметом которой является недвижимое имущество или права на него, необходимо проверить статус объекта на предмет зарегистрированных обременений и ограничений.
Можно ли купить недвижимое имущество, находящееся под обременением?
Если недвижимое имущество находится в аренде (найме), то наниматель сохранит право пользования объектом на условиях ранее заключенного договора аренды (найма).
Если договором ипотеки не запрещено отчуждение заложенного имущества, то приобрести в собственность такое имущество можно, но, при этом, следует решить вопрос о погашении обязательств продавца, обеспеченных залогом продаваемой квартиры, до сделки или в ходе сделки, что получило широкое распространение в последнее время.
Продать объект, обремененный сервитутом, то есть правами третьих лиц, можно, но сервитут как обременение сохранится при переходе права собственности.
При обременении объекта рентой с пожизненным содержанием продать его можно только после смерти получателя ренты.
В последнее время продается очень много квартир, находящихся в залоге у банков. Сегодня отработана положительная практика заключения сделок купли-продажи с такими объектами, когда банки разрешают продать недвижимость с одновременным погашением обязательств продавца перед банком и снятием залога. В результате такой сделки покупатель получает квартиру в собственность без обременений. Понятно, что такая сделка возможна только при условии, что цена продажи недвижимости покрывает задолженность продавца перед банком.
В практике имеют место сделки с недвижимым имуществом, находящимся под арестом в рамках уголовных дел по экономическим преступлениям, например, возбужденным в отношении собственников – физических лиц – за неуплату налогов в крупном или особо крупном размере. Или в рамках исполнительных производств по исполнительным документам.
Если цена продажи недвижимости является рыночной и при этом покрывает обязательства должника перед бюджетом, а покупатель готов заключить сделку с условием, что денежные средства будут перечислены в бюджет в счет погашения задолженности, в результате чего арест с объектов будет снят и право собственности покупателя будет зарегистрировано на объект без каких-либо обременений и ограничений, то такую сделку делать можно.
В любом случае, последовательность таких сделок и документы по их исполнению должны быть подготовлены и согласованы опытными специалистами с учетом всех обстоятельств и в рамках действующего законодательства.