Источник: Бюллетень недвижимости
В Градостроительный кодекс РФ в июле были вновь внесены изменения. Новые поправки вступают в силу с 1 сентября 2021 года. Самым обсуждаемым положением закона стало возрождение типового проектирования. Облегчит ли оно жизнь девелоперам, работающим в сегменте недорогого жилья? И не приведет ли к появлению кварталов с безликой массовой застройкой?
Основная суть этого нововведения следующая: все заинтересованные застройщики теперь смогут воспользоваться разработанными (и утвержденными на государственном уровне) типовыми проектами.
Типовой может стать проектная документация, которая прошла государственную экспертизу и по которой уже построен и введен в эксплуатацию какой-либо объект недвижимости. Сведения о типовых проектах будут заноситься в специальный государственный реестр, после чего к ним можно будет получить доступ.
Правда, правом бесплатного использования таких проектов будут наделены не все, а лишь государственные организации и организации, в уставном капитале которых доля государства составляет более 50%. Остальным придется немного раскошелиться.
Для каких объектов типовые проекты могут быть востребованы? Захотят ли застройщики строить по ним жилье? А главное, проголосует ли за них рублем покупатель?
Мы попросили экспертов прокомментировать законодательную новеллу.
Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma Legal:
– 01.07.2021 президентом РФ подписан Федеральный закон № 275-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ ввел ряд новых положений, которые в ближайшее время будут влиять на строительную отрасль, в том числе – типовое проектирование.
Важнейшим преимуществом типовой проектной документации станет возможность ее повторного использования без прохождения экспертиз и процедур согласования, что должно сократить сроки строительства и затраты девелоперов. Сейчас расходы на проектирование составляют около 10% от общей стоимости строительства.
Конечно, остаются вопросы о том, как будет обеспечиваться доступ к типовой документации и как будет проверяться ее применимость к конкретному строительному проекту, но созданная законодательная основа выглядит продуманной и системной, и есть основания полагать, что процедурные вопросы будут оперативно решены в скором времени.
Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– На рынке всегда будут присутствовать застройщики, заинтересованные в реализации типовых проектов. Поскольку современные технологии в сочетании с уже опробованным проектом позволяют сократить сроки строительства и сэкономить на проектировании.
Но, реализуя такой проект, инвестор привязывает себя к использованию строго определенных материалов и технологий, ограничивает себя в принятии планировочных решений в комплексной застройке. Поэтому «Главстрой Санкт-Петербург» не возводит дома по типовым проектам, даже в сегменте жилья массового спроса. Мы заинтересованы в создании качественной архитектуры, в наличии интересных и запоминающихся фасадных решений. В структуре компании есть собственное архитектурное бюро. При необходимости мы привлекаем сторонних экспертов, в том числе международного уровня, к разработке архитектурной концепции или к проектированию. В определенных случаях это позволяет повысить привлекательность проектов, оптимизировать их себестоимость.
Игорь Белов, генеральный директор ГК «Полис Групп»:
– Маловероятно, что застройщики смогут применять типовые проекты для сокращения затрат. Каждый проект по-своему уникален: локация, форма участка, окружение, квартирография, инсоляция – эти и другие факторы не позволят экономически целесообразно реализовать типовые проекты.
Скорее всего, типовыми будут социальные объекты: школы, садики, поликлиники, какие-то объекты промышленного назначения. Возможно, при строительстве социального жилья по госпрограммам оправдано применение унификации для сокращения сроков и уменьшения себестоимости проектирования в рамках определенного региона. Типовое проектирование возможно применять в индивидуальном жилищном строительстве, притом в недорогом сегменте.
Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»:
– Большой вопрос – насколько качественно и тщательно будут проработаны эти типовые проекты. Пока мы не увидим регламентов проектирования и готовых примеров, более подробно и развернуто говорить об этом бессмысленно, ведь на деле это может оказаться как эффективным, так и нерабочим инструментом. Теоретически, если типовое проектирование будет вестись с учетом потребностей каждого региона и отражать реальные запросы его жителей, это приведет к упрощению процедур согласования строительства и сокращению затрат застройщика и, конечно, положительным образом отразится на развитии строительства.
В целом застройщики повторно используют удачные архитектурные и технологические проектные решения, однако это делается в сугубо коммерческой деятельности, на федеральном уровне этот вопрос требует более тщательного изучения и проработки.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Когда-то советский строй дискредитировал понятие типовых проектов. Качество предоставляемого советским государством жилья имело второстепенное значение. Но такой подход помог в кратчайшие сроки решить острый на тот момент жилищный вопрос.
Сегодня, в эпоху рыночной конкуренции, цифровой реальности и страсти к путешествиям, возвращение к хрущевкам невозможно. Прогрессивные, увлеченные своим делом девелоперы нового формата вырастили поколение покупателей с хорошим вкусом и стремлением к высокому качеству жизни. При текущих высоких ценах на недвижимость в условиях сокращения реальных доходов населения покупателей теряют даже варианты «эконом» со скудной жилой средой и ограниченной транспортной доступностью. Финансово стабильные клиенты предъявляют повышенные требования к продукту. На данный момент даже монополизация отрасли и сокращение предложения не могут отбросить нас на десятки лет назад.
В условиях рыночной экономики и развития института частной собственности типовые проекты приобретают новое значение. Их преимущество в сокращении бюрократических процедур при строительстве тех же складских помещений или бюджетных учреждений. В жилищном или офисном строительстве изменение структуры спроса требует постоянного совершенствования.
Впрочем, если вспомнить, что в 1714 году даже великий Д. Трезини создал целый альбом типовых проектов, то перед нами открывается возможность повысить уровень домостроения и привести новые комплексы к единой гармоничной для города концепции.
Сейчас сложно определить, отбросит нас новая законодательная инициатива назад или поможет продвинуться вперед. Но в условиях рыночной конкуренции в первом случае при коммерческом строительстве на добровольных началах она просто не будет использоваться.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– На мой взгляд, унификация и стандартизация – это только инструменты, которые сами по себе не приводят к однообразной массовой застройке. И единые стандарты необязательно должны приводить к однообразию. Достаточно посмотреть на наши жилые комплексы. Это объекты от 2 до 25 этажей, они очень разнообразны, при том что созданы на базе одной платформы и более чем наполовину повторяются в своей основе.
Применение типовых решений может привести к значительному улучшению качества проектирования и уменьшению количества ошибок при строительстве, а также к сокращению сроков проектирования. В условиях сложной неопределенной ситуации с девелопментом проектов в Санкт-Петербурге сокращение сроков проектирования является важной возможностью для уменьшения общих сроков реализации проекта. Очень важно, что ты тиражируешь типовыми проектами – сверхплотную, неудобную и несоразмерную человеку застройку или же современные подходы к проектированию жилой среды, которые могут изменить картину всего микрорайона.
Уже сегодня Bonava стремится применять типовые проектные решения, адаптируя их к специфике земельного участка. В процессе проектирования мы можем изменить от 10 до 15% проекта в зависимости от локации или структуры запросов конкретной клиентской группы этого проекта.
Посредством типизации мы применяем максимально комфортные решения для наших клиентов, оттачивая их от проекта к проекту, при этом адаптируя облик фасада под окружающую застройку.
Сокращение затрат – это необходимость, продиктованная ростом стоимости земли, строительных материалов и труда и, как следствие, ростом стоимости квадратного метра. При этом, как я уже говорила, важно то, какие стандарты внедряются и как они применены. Что вы выберете: серийный качественный автомобиль, в котором сконцентрированы лучшие практики, технологии, множественные испытания, работа над ошибками, – или собранный индивидуально с нуля? Первый будет дешевле, и поедете вы быстрее и безопаснее.
Наша компания занимается преимущественно жилищным строительством, большая часть типовых проектных решений, разработанных внутри компании, относится к жилью. Однако в наших планах также создать типовые решения для социальных объектов. В сфере бюджетного строительства специальные библиотеки типовых проектов существуют еще с 2015 года, они призваны экономить временные и бюджетные ресурсы госзаказчиков всех уровней при использовании лучших проектов повторно.
Рустам Вафиев, главный архитектор проектов компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– В теории типовое проектирование (то есть строительство по типовым проектам) возможно и выгодно при освоении больших территорий комплексной застройкой (КОТ), при этом важным условием является стабильная рыночная ситуация и длительная востребованность такого продукта. В большей степени это подходит для строительства массового социального жилья и осуществления крупных государственных программ в этой области с массовым тиражом в регионах.
Если говорить о практике компании «ЮИТ Санкт-Петербург», то, несмотря на желание, нам не удалось типизировать ни один проект. Каждый участок, особенно под точечное строительство, вынуждает к индивидуальному проектированию, этого же требует непрерывная изменчивость рынка потребительского спроса и связанная с этим необходимость постоянного обновления продукта. Вдобавок к этому типизацию в частном строительстве затрудняет крайне нестабильная экономика, вынуждающая непрерывно изменять и оптимизировать проекты. Массовое типовое проектирование в негосударственном секторе (в привычном советском понимании) в таких условиях, пожалуй, невозможно, прежде всего в силу его большой инерционности и негибкости. Исключением пока являются, возможно, только проекты ГК «ПИК».
Тем не менее, в принципе, возможна типизация и стандартизация определенных решений и элементов (планировки квартир, оформления фасадов и входных групп, благоустройство, инженерные и конструктивные решения).
Впрочем, замечу, что современный европейский опыт в строительстве крупных жилых районов показывает всё-таки устойчивое развитие всё большей и большей индивидуальности и разнообразия, то есть дальнейший отход от типового проектирования.