Источник: IRN.RU
В Госдуме готовится ко второму чтению проект закона «о гаражной амнистии». В случае принятия (а это произойдет обязательно) данный нормативный акт затронет миллионы собственников капитальных гаражей в России. Итак, об основных положениях будущего закона.
Поправки в законы
На самом деле, инициаторы проекта подготовили не отдельный законопроект о «гаражной амнистии», а изменения в ЗК РФ, в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ и в закон о введении в действие ЗК РФ № 137-ФЗ. Однако «закон о гаражной амнистии» звучит солидней и проще. Поэтому в СМИ данный проект получил именно такое название.
Причины появления поправок
Первая причина — это пополнение бюджета. В России миллионы капитальных гаражей постройки 60 — 80-х (и даже 90-х) годов, возведенных на муниципальной и государственной земле. При этом данные наделы и гаражи не внесены в ЕГРН. В результате бюджет теряет доходы по налогу на недвижимость. Передача участка под гаражом в собственность владельцев позволит обложить объекты налогами и пополнит казну. Вторая причина заключается в том, что люди, желающие оформить постройки и землю для последующей продажи или передачи по наследству, не могут зарегистрировать недвижимость, так как нет документов на землю и строения.
Нормы о некапитальных гаражах
Авторы проекты планируют внести в статью 39.33 ЗК РФ норму о том, что на государственной и муниципальной земле можно устанавливать некапитальные гаражи (железные, ракушки и т.д.) без предоставления земельного участка. Для размещения подобного объекта надо лишь получить разрешение местных властей. Дополнительно ЗК РФ пополнится статьей 39.36-1 о порядке использования земли для возведения некапитальных гаражей. Новелла предусматривает, что размещение строений будет платным и станет производиться на основании схемы, утвержденной муниципальной властью. Однако субъекты РФ вправе установить категории граждан, которые смогут бесплатно возвести некапитальный гараж на этой земле.
Гаражная амнистия для лиц, владеющих капитальными гаражами, построенными до вступления в силу ГрК РФ
Главные изменения коснутся капитальных гаражей. Для этого власти внесут новеллы в закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. Так, владелец, эксплуатирующий капитальный гараж, построенный до вступления в силу ГрК РФ (то есть до 30.12.2004 г.), вправе до 01.01.2026 г. получить бесплатно в собственность участок, находящийся на федеральной или муниципальной земле, если этот участок когда-то дала ему организация или местная власть. Кроме того, бесплатно в собственность землю под гаражом до 01.01.2026 года получат физлица, чьи участки выделены из земель ГСК (либо организации, при которой создавались такие кооперативы) на основании решений общих собраний членов ГСК или иных бумаг, утвердивших такое выделение. Такие гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами, иметь общие крыши и фундаменты либо стоять отдельно.
Порядок оформления права собственности на землю под гаражом
Для получения земли физлицо подает в местную администрацию заявление и указывает, что гараж построен до 30.12.2004 г. Если владелец получил участок от организации или администрации (исполкома), то он прикладывает к заявлению документ о предоставлении надела, схему участка (если этот участок еще не сформирован и нет проекта межевания) и техплан постройки. В случае, когда у заявителя нет документа о предоставлении участка, гражданин вправе предъявить заключенные до вступления в силу ГрК РФ договоры об оплате коммунальных услуг при эксплуатации гаража, о подключении к инженерным сетям или иные бумаги, подтверждающие оплату коммунальных услуг. В свою очередь лица, получившие участок из земель ГСК, вместе с заявлением подают документ о предоставлении земельного участка, решение общего собрания, бумаги, подтверждающие оплату паевого взноса, схему участка (если участок предстоит образовать), выписку из ЕГРЮЛ о ГСК и техплан гаража. При этом получить в собственность участок под гаражом смогут также владельцы, вышедшие из ГСК либо прекратившие членство в кооперативе по причине его ликвидации или исключения из ЕГРЮЛ.
В каком случае власти откажутся предоставить участок в собственность
Местная власть откажется согласовать заявление, если гараж признан самовольной постройкой и подлежит сносу.
Какие гаражи не подпадут под действие будущего закона
Новеллы не распространяются на гаражи, построенные на садовых и дачных участках и землях, выделенных под ИЖС, на государственные гаражи, а также гаражи, находящиеся в МКД, объектах коммерческого назначения или под землей (подземные гаражи).
Порядок внесения сведений в ЕГРН
Данная процедура будет происходить в соответствии с законом о регистрации недвижимости № 213-ФЗ. С этой целью в закон вносятся очередные поправки. Так, статья 70 пополнится частями 15, 16, 17 и 18. Новые нормы определят порядок регистрации права собственности и кадастрового учета земельных участков.
Регистрация одноэтажных гаражей, блокированных общими стенами
В российской глубинке сохранились одноэтажные гаражи с общими стенами и крышами. Такие строения возводились в 60 — 80-е годы. Многие из подобных гаражей числятся в ЕГРН как помещения в здании или сооружении. Теперь же новый закон признает такие одноэтажные постройки самостоятельными зданиями. Соответственно, в ЕГРН появится указание на вид объекта — «здание» и вид разрешенного использования — «гараж». То есть произойдет своеобразное разделение единого комплекса. Правда, для этого будет необходимо заявление собственника гаража, владельца участка, на котором расположен гараж, лица, уполномоченного общим собранием ГСК, и так далее.
Уточнение терминов
Проект признает понятия гаражно-строительный кооператив, гаражный кооператив и гаражный потребительский кооператив равнозначными терминами. Кроме того, постройки, зафиксированные в ЕГРН как «гаражный бокс», признаются гаражами.
Вопросы к проекту
Принятый Думой проект вызывает ряд вопросов и нуждается в доработке. Так, авторы закона, говоря о владельце гаража, имеющем право на получение участка, используют обороты «предоставлен гражданину», «соответствующему гражданину», «выделен ему». В связи с этим непонятно — распространяется ли право на получение земли в собственность на наследников и иных добросовестных приобретателей? Ведь способы получения земли под постройку, указанные в проекте, были популярны в 60 — 80-е годы прошлого века. А большинство граждан, построивших капитальные гаражи в те годы, уже умерли или продали свои объекты. Поэтому здесь следует уточнить категории заявителей.
Далее, проект ничего не говорит о возможности приобретения владельцами гаражей участков общего пользования, без которых в ряде случаев (например, блокированные гаражи с единой крышей и стеной) вообще невозможна эксплуатация объектов.
Вызывает вопросы и порядок использования земли для размещения некапитальных гаражей. Интуиция подсказывает, что в мегаполисах количество претендентов на получение участка под «ракушку» или железный гараж превысит площадь выделенной земли. Поэтому неясно, как власть станет распределять места между гражданами: по очереди, в ходе конкурса или же тому, кто больше «даст»?
Выводы
Этот закон необходим. Другой вопрос, что проект сырой и нуждается в доработках. Причем не только в правовых. В документе присутствуют технические и терминологические накладки. Так, авторы предлагают внести в пункт 1 статьи 39.33 ЗК РФ п.п. 7 о некапитальных гаражах. Однако в этом пункте уже есть 7-й подпункт о возведении некапитальных строений, сооружений, предназначенных для осуществления товарной аквакультуры. Поэтому, скорее всего, речь должна идти о подпункте 8. Или другой момент — что это за «гаражи в МКД»? Подземные? Но проект отдельно указывает на подземные гаражи. А по ГК РФ (ст. 130) части зданий и сооружений (в том числе и МКД), предназначенные для размещения транспортных средств, называются вообще не гаражи, а машино-места. Поэтому в данный закон будут вноситься дополнительные правки и уточнения.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции