Источник: IRN.RU
«Двор без машин» – уже привычная пометка в рекламном описании жилых комплексов. За довольно короткое время этот вид благоустройства совершил путь от дорогого сегмента до массового: конкуренция заставила. Ведь для покупателей свободная от автотранспорта придомовая территория – серьезный аргумент в пользу покупки, прежде всего, потому что он связан с безопасностью детей.
Главное требование, которому должен отвечать «двор без машин» — сюда запрещен въезд автомобилей, кроме спецтранспорта — скорой помощи, аварийных и спасательных служб (для них предусматриваются пожарные проезды). Обычно «запретная зона» ограничивается парковочными столбиками, шлагбаумами или огораживается забором. В редких случаях машинам разрешается проехать по строго определенному маршруту, однако парковаться не дозволяется.
Для жителей, как правило, строится паркинг, а парковки для гостей организуются за пределами двора, с наружной стороны дома. Но что делать, если нужно доставить мебель, продукты, переехать в другую квартиру? Сегодня все чаще проектируются дома со сквозными подъездами, которые позволяют разгрузиться/погрузиться «с улицы», то есть с внешней стороны здания. Другой вариант — машина с грузом может заехать во двор по предварительному звонку на пункт охраны и проследовать на временную стоянку рядом с подъездом. Так, в ЖК бизнес-класса «Любовь и голуби» (метро «Селигерская») доступ во двор будет возможен только через охрану на въезде исключительно для экстренных служб, разгрузки крупногабаритных товаров, а также парковки автомобилей маломобильных граждан.
Удобнее всего организовать двор без машин при квартальной застройке. Например, ЖК «Level Амурская» (метро «Черкизовская») состоит из нескольких больших корпусов, каждый из них, по сути, занимает целый квартал и образует внутренний двор. «Подобная концепция сейчас применяется все шире, и двором без машин чаще всего становится пространство внутри квадратного, п- или г-образного корпуса», — комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
А, например, в квартале «Ривер Парк» (Нагатинский Затон) уровень внутреннего дворового пространства поднят на несколько метров над землей, и прохожим его даже и не видно. Попасть туда могут только жители окружающих домов.
Двор в ЖК бизнес-класса Big Time (метро «Хорошево» и «Полежаевская»), который образуют три 21-этажные башни комплекса, тоже расположен выше уровня улицы – на стилобате. Автомобилисты смогут попасть в Big Time через подземный паркинг, въезд в который предусмотрен в стилобате.
«Двор без машин» защищает своих обитателей не только от автомобилей, но и вообще – от любых непрошеных гостей. Поэтому придомовая территория огораживается, просматривается видеокамерами, и пройти к себе домой можно только с помощью пропусков, смарт-карт и т.п.
Проблемы в «точках» и в застройщиках
В наше время дворы без машин представлены во всех сегментах и классах, они уже перестали быть атрибутом исключительно домов «для богатых». Но если для высокобюджетного жилья безопасная придомовая территория — требование обязательное, то для массового – «всё зависит от желания и возможностей самого застройщика», замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Впрочем, эксперт уточняет, что сегодня в массовом сегменте абсолютное большинство новых проектов выходят с концепцией «двор без машин».
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», считает, что застройщикам данная концепция интересна, поскольку она выступает в качестве дополнительного конкурентного преимущества. С этим мнением согласен и Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development: «Сейчас эту концепцию можно встретить как в комфортклассе, так и массовом сегменте рынка, поскольку подобная «фишка» служит не только гарантом качества жизни будущих жителей, но и отличным конкурентным преимуществом».
Разумеется, двор без машин – не первый для клиента аргумент за покупку, однако при прочих равных человек выберет именно тот жилой комплекс, где застройщик предлагает безопасность и качественное благоустройство. Наиболее заинтересованные – семьи с детьми, и это самая большая группа покупателей, им принципиально важно, чтобы их потомству во дворе ничто не угрожало. Так, по данным Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, среди клиентов компании больше половины при выборе проектов отмечали такую опцию как преимущество.
Как дополняют в ГК ПИК, дворы без машин становятся более популярны и в регионах, не только в Москве. К слову, у компаний ПИК, «Донстрой», ПСН дворы всех жилых комплексов, независимо от класса недвижимости, свободны от машин.
Предлагают покупателям безопасные дворы и практически все проекты комплексного освоения территории. Но вот при точечном строительстве организовать их порой невозможно – из-за небольшой прилегающей территории. Хотя есть и примеры, где в «точечных» домах дворы без машин все-таки присутствуют, например, в жилом комплексе «Счастье на Масловке» (метро «Динамо»).
Паркинги против восстания машин
Лучше всего, когда в жилом комплексе сооружается подземный паркинг. Хотя, как признают эксперты, девелоперы не слишком-то любят их строить, а клиенты, особенно в массовом сегменте, – их покупать. В московском комфортклассе места в подземных паркингах стоят от 800 тысяч до 2,5 млн рублей (См. «Паркинги при жилых комплексах: не хочется, но надо»). Тем не менее застройщики их возводят, так как, несмотря на затраты, у подземного паркинга есть преимущества перед другими решениями.
Во-первых, он существенно экономит пространство, позволяя больше территории выделить под благоустройство. Во-вторых, подземная парковка более комфортна в эксплуатации, например, дает возможность доступа к ней на лифте, перечисляет директор по развитию продукта ГК ФСК Павел Брызгалов. Что касается высокой стоимости, то за счет масштаба комплекса у девелопера появляется возможность предложить более конкурентную цену на машино-места, дополняет Кирилл Игнахин (Level Group). К тому же, по наблюдениям эксперта, среди покупательской аудитории к подземному паркингу сформировалось благосклонное отношение. Согласно проведенным компанией опросам, порядка 50% покупателей проекта комфорткласса «Level Амурская» считают эту опцию «критически или очень важной». В самом ЖК «Level Амурская» предусмотрен внушительный подземный паркинг, что позволяет даже пространство между кварталами сделать пешеходным. Семиэтажный подземный паркинг строится и в ЖК комфорткласса «Огни» (метро «Мичуринский проспект»). Двухуровневый подземный паркинг с кладовками имеется в ЖК «Румянцево Парк» (Новая Москва, метро «Саларьево»).
Более демократичное решение – «этажерка», многоэтажный надземный паркинг, там цены на машино-места начинаются где-то от 240 тысяч рублей. Такой вариант «не потребует больших вложений, а значит, стоимость машино-места будет приемлемой для клиента, — комментирует Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам группы ПСН. — Кроме того, в наше время есть прекрасные проекты «этажерок», которые не только очень вместительны, но и внешне вполне привлекательны и не портят вид жилого комплекса».
В жилых комплексах ГК ПИК представлены три вида парковок – подземные, многоэтажные структурные и плоскостные наземные. В проектах группы ПСН тоже разные парковки: в ЖК Sreda на Рязанском проспекте есть подземный и наземный паркинги, в микрорайоне «Домашний» в Марьино – подземный, в ЖК «Гринада» в Северном Бутове — наземный.
«Ну а если в комплексе не предусмотрен отдельный наземный или подземный паркинг, что уже стало редкостью для Москвы, то внешняя территория становится, условно говоря, зоной и для машин, и для людей, внутренняя – двором без машин», — поясняет Кирилл Игнахин.
Впрочем, такой вариант грозит обернуться тем, что произойдет «восстание машин» и, вопреки изначальной концепции, автомобили все-таки заедут во двор и потеснят мирно играющих деток вместе с остальными «возрастными группами». Да, наверное, и дворы с цивилизованными паркингами тоже до конца не защищены от подобного развития событий, хотя бы просто потому, что не все жильцы покупают места в паркингах.
Останется ли после окончания строительства двор во власти людей или будет захвачен машинами – тут многое зависит от самих жителей. «Придомовые территории – это общая долевая собственность владельцев квартир, и застройщик или управляющая компания не могут предписать какой-то строгий режим использования этих пространств. Соответственно, правила двора без машин должны утвердить сами собственники на общем собрании жильцов, однако для этого необходимо совместное решение, которого достичь непросто», — говорит Наталья Козлова (Tekta Group). В некоторых случаях сами жители при дефиците парковочных мест голосуют за то, чтобы парковать свои автомобили на месте пожарных проездов, признает Павел Брызгалов (ГК ФСК).
Впрочем, по наблюдениям экспертов, раз покупатели осознанно выбрали проект с «дворами без машин», значит, для них важно сохранить и газоны, и детские площадки, и прочее благоустройство в целости и сохранности.
Ну а с отдельными нарушителями вполне можно бороться. Например, с помощью управляющей компании, которая «призвана доносить до людей правила эксплуатации жилья и прилегающей территории. В частности, мы вместе с нашей управляющей компанией «ПСН Хоум» следим за тем, чтобы дворы оставались благоустроенными и без машин», — говорит Екатерина Тейн (группа ПСН).
Нарушать правило «двор без машин» не позволяет порой и сама архитектура: если корпус имеет форму квадрата, то проехать внутрь можно только через специальный проезд в паркинге, который открывается для экстренных и технических служб. А чтобы не было соблазна парковаться на пожарных проездах, Павел Брызгалов (ГК ФСК) рекомендует маскировать их специальным газонным покрытием.
Качественная революция в благоустройстве
Еще одна задача застройщиков, проектирующих дворы без машин, — предложить приятное времяпровождение около дома. Хотя, как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), исходя из существующих нормативов, в теории девелопер может только разбить газон, высадить несколько деревьев, организовать несколько площадок и на этом закончить работу. То есть спокойно делать то, что делали еще 10-15 лет назад, и не заморачиваться.
Но сознание того, что коварный конкурент не спит и придумывает, чем бы таким заманить покупателей, не дает застройщикам расслабляться. Поэтому во дворах появляются детские площадки ведущих мировых брендов для разных возрастов, спортивные площадки, трансформирующиеся в зависимости от времени года то в волейбольную площадку, то в хоккейную коробку, тренажеры, велосипедные маршруты, вымощенные плиткой пешеходные дорожки, изящные беседки и лавочки и, наконец, выделенные «спецтерритории» для собачьих прогулок. Например, все детские площадки ЖК «Скандинавский» (3 км от МКАД по Осташковскому шоссе, д. Бородино, метро «Коммунарка») оснащены соответствующим оборудованием фирмы Kompan. Поскольку они зонированы по возрастам, то границы этих зон определяют различные цвета резинового покрытия и живая изгородь. В ЖК «Румянцево Парк» (Новая Москва, д. Румянцево, метро «Саларьево») — детские площадки от немецкого производителя компании Richter с игровым оборудованием на разный возраст.
Во дворы пришла мода на «всесезонное цветение», то есть при озеленении используются такие сорта растений, которые прекрасно смотрятся и зимой – вечнозеленые хвойные, с яркими плодами. Чтобы жители не ждали, когда вся зелень вырастет, сразу высаживаются взрослые деревья, цветущие кустарники, многолетние цветы. (См. «Озеленение новых районов: девелоперы не скупятся на экзотику».)
Современные дворы «облюбовали» и ландшафтные дизайнеры – им есть, где развернуться. «Можно предусматривать холмы, возвышенности, высокие деревья и ветвистые кусты – все это теперь не снижает видимость для водителей, потому что во дворе есть только пешеходы», — дополняет Наталья Козлова (Tekta Group). Например, проект благоустройства ЖК комфорт-класса «Огни» от «Донстроя» (метро «Мичуринский проспект») предполагает большие ландшафтные зоны: поляну с зеленым лабиринтом, сады, аптекарские огороды и тактильные экотропы. В ЖК «Румянцево Парк» — свой ландшафтный парк на 2 гектара.
Пешеходная среда более дружелюбна к людям – здесь куда меньше преград различного калибра, детские площадки не нужно огораживать заборами или решетками, не требуются высокие бордюрные камни, а значит, по такому двору удобно передвигаться маломобильным людям.
И уже не удивляют ни арт-объекты, ни фонтаны. Например, в доме класса de luxe «Жизнь на Плющихе» во дворе (его площадь более 9 000 кв. м) установят танцующий фонтан диаметром 8 метров. Рядом с фонтаном расположится зеленая зона отдыха — «патио» с перголами, навесами, скамейками и подвесными качелям. Конечно, «Жизнь на Плющихе» — она для людей обеспеченных, но подобные приемы украшения двора можно встретить и в жилых комплексах массового сегмента.
Резюмируем
Никто не заставляет застройщиков проектировать пешеходные дворовые пространства, заниматься ландшафтным дизайном и устанавливать арт-объекты. Кроме самих себя. И, например, по мнению Алексея Перлина («СМУ-6 Инвестиции»), даже несмотря на то, что находятся люди, которые не обращают внимания на запреты и паркуются там, где хотят, девелоперам все равно необходимо формировать концепцию «двор без машин». С этим нельзя не согласиться, потому что стремление обеспечить безопасность жителям – это вопрос репутации компании. Но дело еще и в высокой конкуренции, которая, на взгляд Марии Литинецкая («Метриум»), «поспособствовала «качественной революции», в результате которой жители даже самых доступных проектов могут рассчитывать на высококлассное благоустройство».
Примеры жилых комплексов с дворами без машин
Жилой комплекс Месторасположение Технология строительства, этажность Квартиры Средняя стоимость кв. м.
«Май город-курорт» Ленинский р-н Подмосковья, 9 км. от МКАД по Каширскому шоссе Монолит, 3-5 Студии, 1-2-комнатные 28-65 кв. м 99 тыс. руб.
«Город» Дмитровский р-н Монолит, 10-12-14-16-17-19-21 1-4-комнатные 33-107 кв. м. 121 тыс. руб.
«Маяковский» м. Водный стадион, Войковский р-н Монолит, 36 1-2-3-5-комнатные 41-134 кв. м 223 тыс. руб
Barrin House м. Спортивная, р-н Хамовники Монолит, 7-8-10-12 2-5 комнатные квартиры; 97-304 кв. м 2-комнатные апартаменты; 110 кв. м. 611 тыс. руб. 660 тыс. руб.
«Сердце столицы» м. Фили, р-н Хорошево-Мневники Монолит, 19-24-36-37-39 Студии, 1-4-комнатные 47-141 кв. м. 301 тыс. руб.
Fresh м. Красногвардейская, м. Зябликово Монолит, 27-30 Студии, 1-4-комнатные 21-106 кв. м. 223 тыс. руб.
«Резиденции архитекторов» м. Электрозаводская, Басманный р-н Монолит, 5-7-8-9-11-12-17 1-4-комнатные 49-138 кв. м. 255 тыс. руб.
Headliner м. Шелепиха, Краснопресененский р-н Монолит, 4-53 1-4-комнатные квартиры 40-119 кв. м. 296 тыс. руб.
«Премиум-Квартал JAZZ» м. Марьина Роща, р-н Марьина Роща Монолит, 2-4-5-6-7-9-11-14 1-4-комнатные 35-131 кв. м. 370 тыс. руб.
«Первый квартал» Ленинский р-н Подмосковья, д. Сапроново Монолит 5-6-7-9-10 1-3-комнатные 24-110 кв. м 84 тыс. руб.
FoRest Ново-Переделкино Монолит 24 1-3-комнатные 38-96 кв. м 162 тыс. руб.
«Аквилон Парк» Новая Москва, п. Коммунарка, м. Коммунарка Монолит, 13-14 Студии, 1-4-комнатные 27-81 кв. м 116 тыс. руб.
«Городские истории» Новая Москва, п. Рассказовка, м. Рассказовка Монолит, 8-13-14-19-23 Студии, 1-3-комнатные 28-88 кв. м 149 тыс. руб
«Небо» м. Раменки, р-н Раменки Монолит, 51-52 1-4-комнатные 26-136 кв. м. 330 тыс. руб.
По данным Базы недвижимости IRN.RU
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.