Источник: Новострой-М
2019 год для рынка недвижимости Московского региона оказался непростым – новых проектов вышло мало, спрос на новостройки упал, а стоимость квадратного метра продолжила расти. Новострой-М решил выяснить, какой сценарий предсказывают эксперты рынку жилищного строительства Москвы и Московской области в перспективе 2-3 лет.
Грозит ли рынку обвал предложения
В I полугодии 2019 года столичный рынок недвижимости впервые за последние несколько лет показал значительное снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию, количества выданных разрешений на строительство и новых заявленных проектов. О формировании этого тренда говорилось еще в начале 2018 года, и, по мнению Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», сейчас наблюдается развитие этой тенденции, причем только самое ее начало.
Как видно из графика, по сравнению с 2018 годом выход нового предложения в Москве сильно просел и в годовом выражении может упасть на 39%, даже не догнав показатели 2017 года. В Новой Москве также наблюдается спад, хотя и не такой сильный.
Основная причина данного тренда – изменения в законодательстве строительной отрасли. Летом этого года рынок перешел на проектное финансирование: застройщики перестали получать деньги дольщиков на новые проекты напрямую, теперь средства замораживаются на эскроу-счетах. Это сильно снижает маржинальность строительства, как минимум оборачиваемость капитала становится вдвое меньше.
Именно поэтому застройщики постарались получить максимум разрешений на строительство своих проектов еще в прошлом году, чтобы к 1 июля 2019 года достичь готовности не менее 30%, продав более 10% предложения. При таких показателях можно продолжать реализацию объектов по-старому – без открытия эскроу-счетов.
В связи с этим в 2018 году рынок продемонстрировал небывалый рост нового предложения по сравнению с 2017-м (см. график выше): в старых границах Москвы на 54% (с 3,225 тыс. кв. метров до 4 958 тыс. кв. метров), в Новой Москве – на 62% (с 1 044 тыс. кв. метров до 1 695 тыс. кв. метров). Как пояснила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, это была игра на опережение со стороны игроков рынка.
Но после такого взрывного роста закономерно последовал спад – за первые 6 месяцев 2019 года в Москве было выдано в 7 раз меньше разрешений, чем за аналогичный период прошлого года. В Подмосковье ситуация аналогичная – объемы строительства начали заметно снижаться начиная с конца прошлого года. При этом, по данным портала ЕРЗ (Единый реестр застройщиков), в июле 2018 года область занимала 1-е место по объемам строительства в РФ, а сейчас она только на 3-м месте после столицы.
По прогнозам экспертов компании «ИНТЕКО», тенденция к сокращению вывода нового предложения на рынок продолжится, к концу 2019 года падение по Москве и Новой Москве составит порядка 34%. Застройщики будут откладывать реализацию новых проектов, в том числе, чтобы изучить опыт компаний, которые перешли на новую схему продаж.
Однако если смотреть на совокупные данные, объем предложения в целом не сократился, а, наоборот, увеличился. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, приводит такие данные: если в конце первой половины 2018 года в Москве насчитывалось 348 проектов новостроек и 43 тыс. квартир и апартаментов в них, то по итогам I полугодия 2019 года их число составило 385, а общее количество объектов в продаже возросло до 50 тысяч.
Общая площадь застройки в Москве сохраняется на очень высоком уровне – 18,6 млн кв. метров. Так что даже если и наметится тенденция к дефициту из-за низкой активности застройщиков в первом полугодии, то ее итоги проявятся нескоро.
Антонина Друева, руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки», также уверена, что количество полученных разрешений позволит еще долго поддерживать темпы строительства на прежнем уровне, как минимум ближайшие два-три года. Застройщики будут продавать по привычной схеме и в то же время плавно переходить на проектное финансирование.
По мнению Натальи Козловой, чтобы отрасль смогла адаптироваться к новой модели, потребуется минимум год. Причем примерно треть сегодняшних девелоперов могут покинуть отрасль после глубокого аудита, хотя бы потому, что до сих пор до конца непонятны все нюансы и детали работы.
Например, вначале говорилось о снижении ставок по мере увеличения объема средств, собранных на счетах эскроу. Компания Tekta Group уже провела более десятка таких договоров в городских резиденциях Spires, однако о снижении ставки по проектному финансированию речи пока нет.
Игорь Сибренков согласен с тем, что количество игроков на рынке недвижимости будет сокращаться. Причем это касается не только региональных и небольших застройщиков, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность перед банками или нет интереса продолжать развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Некоторые компании просто не смогут вести свою деятельность, поскольку не получат проектное финансирование.
Стоит также отметить, что несмотря на множество разрешений, полученных заранее, какие-то проекты так и останутся на бумаге – их экономика не предусматривала реализацию через эскроу-счета, и, чтобы вывести их на рынок, девелоперам придется пересматривать бизнес-модели.
Таким образом, в ближайшие годы продолжится тенденция к сокращению вывода нового предложения, но обвала рынка эксперты не ожидают, при этом количество застройщиков будет уменьшаться. Сильный спад объема предложения возможен только в долгосрочной перспективе.
Что будет с ценами на новостройки?
По единодушному мнению экспертов, цены на новостройки продолжат расти в связи с уменьшением объемов жилья и увеличением себестоимости строительства. Уход с рынка многих компаний ведет к монополизации и также росту цен на жилье.
Удорожание квадратного метра можно наблюдать уже сегодня – за последние полгода стоимость квадратного метра выросла на 7%, чего не происходило уже два-три года. В дальнейшем, прогнозируют специалисты, эта тенденция только продолжится, при этом рост цен будет с высокой долей вероятности планомерным.
Как рассказала Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», резкого повышения цен на новостройки после первого месяца действия нового закона действительно не произошло, так как значительная часть проектов Московского региона по-прежнему продается по старым правилам. Цены на них повышаются в плановом порядке, ориентировочно на 1-1,5% в месяц в рамках маркетинговой политики каждого отдельного застройщика.
На новую модель работы смогли перейти не все – только 10 комплексов массового сегмента из 86, что сильно обеспокоило власти. В связи с этим Стройкомплекс Москвы заговорил о дополнительных мерах поддержки не только для покупателей, но и застройщиков. А пока стоимость квадратного метра в новых проектах несколько выше, в среднем на 1-2 п.п., чем на объектах со строительной готовностью более чем в 30%.
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI, прогнозирует рост цен на подмосковные новостройки примерно на 10-15%. А вот обвала цен на рынке первичной недвижимости ожидать точно не стоит – для этого нет объективных предпосылок.
По словам Игоря Сибренкова, при уменьшении объема предложения у девелоперов снижается маржинальность, что толкает цены вверх. И хотя для сохранения спроса на свой продукт застройщики подходят к ценообразованию очень взвешенно, с учетом возрастающих издержек, роста НДС, стоимости строительных материалов и необходимости наращивания кредитной нагрузки, из-за эскроу-счетов рост цен неизбежен.
Доходы падают – квартиры продолжают покупать
Наряду с уменьшением выхода нового предложения и повышением стоимости квадратного метра специалисты зафиксировали и падение спроса. По предварительным прогнозам, 2019 год покажет снижение по этому показателю, однако он все равно будет выше уровня 2017 года.
Как видно из графика, последние 3 года спрос на новостройки столичного рынка и присоединенных территорий планомерно возрастал, предложение активно вымывалось, при этом в Москве в этом году спрос стал даже преобладать над выходящими на рынок квадратными метрами.
Здесь стоит напомнить, что около трех лет назад эксперты говорили о затоваривании рынка, о том, что с выходом новых проектов число непроданных квартир будет увеличиваться, но за прошедшее время ситуация заметно скорректировалась. Сейчас профицит предложения над спросом действительно сохраняется, но превалирование некритичное.
Как уже упоминалось, объем предложения на рынке Москвы, включая присоединенные территории, составляет около 50 тысяч лотов. При этом количество заключенных ДДУ за I полугодие 2019 года – более 46 тысяч. То есть текущий объем предложения теоретически может быть поглощен чуть более чем за полгода при условии отсутствия новых объемов на рынке.
Хорошему уровню покупательской активности последних лет способствовали ожидание грядущего роста цен из-за перехода стройки на новые правила, снижение ключевой ставки Центробанка России и уменьшение ипотечных ставок банками.
Примечательно, что спрос на недвижимость рос последние годы несмотря на то, что доходы россиян падают уже шестой год подряд. На рост спроса также не оказало влияния и то, что численность среднего класса – наиболее активного в сфере потребления – сократилась с 2014-го по 2018-й годы на 10 млн человек. Почему же россияне продолжают активно покупать недвижимость?
Один из основных факторов, который поддерживал и будет поддерживать спрос на квадратные метры – все еще низкая обеспеченность россиян жильем. Именно по этой причине президент Владимир Путин поручил увеличить объемы ввода жилья до 120 млн кв. метров в год. Доступная ипотека и увеличение доли массового жилья также смогут поддержать спрос на хорошем уровне.
Кроме того, стоит отметить, что количество инвестиционных сделок на рынке столичной недвижимости в 2019 году составило 10%, а в прошлом году – только 6%. Квартира – это прежде всего инструмент сохранения средств. Поэтому несмотря на падение доходов населения, каждый год спрос на рынке недвижимости бьет новые рекорды.
Спрос на новостройки в области, особенно в ближайшем поясе, увеличивается из-за подорожания жилья в столице, в том числе и Новой Москве. Квартиры в Подмосковье дешевле в 1,5-3 раза, при этом качество многих проектов не хуже, а с учетом природных характеристик даже лучше.
По мнению Валерия Кузнецова, положительное влияние на спрос подмосковных проектов окажет строительство Московских центральных диаметров, одного из крупнейших инфраструктурных объектов. Семь веток свяжут железнодорожные направления области: Казанское с Ленинградским и Ярославским, Рижское с Курским и Горьковским, Савеловские с Белорусским, Ленинградское с Павелецким. То есть появятся маршруты между городами Подмосковья, которые пройдут через столицу.
Эксперт видит неплохие перспективы у территорий за Малым бетонным кольцом – сюда будет перебираться все больше москвичей. С развитием новых технологий расширяется доля представителей свободных профессий, которые не привязаны к офисной работе. Дальнее Подмосковье заинтересует и тех, кто хочет переехать в столицу из других регионов, но пока ограничен в средствах.
Таким образом, в Московском регионе уровень платежеспособного спроса, хотя он и сокращается с 2014 года, еще достаточно высок. Рынок сохраняет большой потенциал и готов ежегодно переваривать миллионы квадратных метров жилья.
К тому же застройщики гибко реагируют на новые вызовы, адаптируя свой продукт: уменьшаются площади жилья, изменяется его ассортимент – становится больше 1- и 2-комнатных квартир, увеличивается количество проектов массового сегмента.
Также стоит отметить, что платежеспособный спрос качественно видоизменился по сравнению с первой половиной 2010-х годов. Количество сделок с ипотекой заметно выросло – в эконом- и комфорт-сегменте оно доходит до 80-90% от общего количества.
Уменьшилась доля собственных средств в сделках с ипотекой. Даже в премиальном сегменте ситуация меняется – если раньше помощью банков пользовались не более 20-25% состоятельных покупателей, то сейчас во многих проектах доля ипотеки в сделках выросла до половины и более.
Однако Мария Литинецкая все же не исключает негативного сценария. По мнению эксперта, нормального, здорового по своей природе роста спроса на жилье в стране, где шесть лет сокращаются реальные доходы населения, быть не может. Рано или поздно рынок столкнется с кризисом сбыта, причем даже при уменьшении ипотечных ставок, тем более таким скромным, которое предусмотрено в жилищном нацпроекте – 7,9% к 2024 году.
Если экономика не начнет расти, причем не на символичные 1-2% в год, а на 4-5%, то рано или поздно остатки среднего класса окончательно иссякнут и беспрецедентные объемы нового жилья продавать будет некому.
Планов громадье
А беспрецедентные объемы жилья на рынок действительно могут выйти. На Московском урбанистическом форуме-2019, который состоялся в начале июля, были обозначены главные тренды развития региона.
Так, застройка Подмосковья согласно программе национальных проектов по строительству может вырасти в 2 раза – с 7-8 млн кв. метров в год до 15 млн кв. метров. Плотность населения внутри Садового кольца планируется довести до 2 млн с нынешних 500 тысяч человек. В планах и активная застройка прибрежных столичных территорий.
Антонина Друева считает, что наиболее реалистичным из озвученных сюжетов представляется увеличение строительства в Московской области, поскольку в этой локации существует стабильный спрос, а также есть большое количество земельного фонда, подходящего под застройку.
Что касается застройки прибрежных зон и уплотнения центра, то реализация подобных проектов в действительности сопряжена с большими трудностями в плане юридического оформления и сопровождения строительства.
В частности, есть ограничения в земельном, водном кодексах, не позволяющие застраивать прибрежные зоны. В историческом центре Москвы расположено большое количество признанных памятников культурного наследия, развита инфраструктурная сеть, что существенно осложняет строительство в данной локации.
Несмотря на упомянутые ограничения застройка прибрежных зон уже началась, и в этом нет ничего плохого. Как рассказала Наталья Козлова, территории у воды – в основном заброшенные промышленные зоны, которые требуют реновации. В отличие от многих западных стран, в которых прибрежные зоны считаются центрами притяжения, в Москве это, наоборот, преимущественно депрессивные территории.
Благодаря застройке вместе с жильем появятся набережные, общественные зоны в составе новостроек, от чего город только выиграет. Сегодня можно насчитать всего с десяток проектов с собственными набережными, их количество нужно увеличивать и дальше.
Эксперты сходятся в том, что планируемый большой объем дополнительного жилья не приведет к затовариванию рынка, так как все эти программы рассчитаны на довольно длительный период времени. Например, уплотнение центра будет происходить планомерно с вводом новых объектов и одномоментного увеличения объема предложения ожидать не стоит.
На Московском урбанистическом форуме-2019 исполнительный директор «Института экономики города» Татьяна Полиди привела следующие цифры: Московский регион последние годы принимает около 300 тыс. человек ежегодно. Такой огромный прирост населения придется обеспечивать жильем, особенно если учесть, что на одного москвича сейчас в среднем приходится всего 22,7 кв. метров.