Источник: Известия
Повышение могут спровоцировать ставки по кредитам для застройщиков и жесткие требования к их капиталу
Цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25%. Такой прогноз «Известиям» дали в Совете Федерации. По мнению сенаторов, повышение стоимости будет в основном связано с высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу. Опрошенные «Известями» девелоперы также прогнозируют рост цен в среднем до 20%, а в некоторых регионах — и до 25%. Однако в правительстве отметили, что введение системы эскроу-счетов произошло без резкого скачка цен. Вице-премьер Марат Хуснуллин подчеркнул, что этого удалось добиться благодаря внедрению современных технологий.
Обдуманное повышение
Увеличение стоимости жилья станет очевидным летом 2021 года, заявил «Известиям» первый зампред комитета Совфеда по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский, принимавший участие в работе над законом о долевом строительстве.
— Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдет монополизация рынка. Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в «новой Москве» — от 9 до 12%, — отметил сенатор.
Повышение в 25%, согласно прогнозам экспертов комитета, будет связано с несколькими факторами. Так, сейчас ставка по кредитам для застройщиков по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов у всех банков была приблизительно одинаковой — от 11 до 14%. До введения этой системы у застройщиков был бесплатный доступ к средствам дольщиков. Кроме того, теперь строителей обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30–40% стоимости проекта, что приводит к увеличению затрат примерно на 8%, отметил Сергей Лисовский. Все платежи теперь идут через банк, но, как показывает практика, нередко это происходит с задержкой примерно в три-четыре недели, что тоже прибавляет несколько процентов к затратам. В среднем, согласно расчетам экспертов, это выливается в 23% прямых издержек у застройщика.
Кроме того, стоимость жилья может увеличиться и потому, что многие средние и мелкие строители постепенно уходят с рынка, считают в комитете. Когда крупные компании поймут, что остались одни, они неизбежно повысят цены, уверены сенаторы.
СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»
Российские застройщики с июля 2019 года лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Их средства, вложенные в приобретение жилья, хранятся на эскроу-счетах. При этом строительство ведется за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.
Однако в правительстве не склонны драматизировать ситуацию. Перед реформой действительно было много разговоров о неминуемом росте цен и монополизации рынка, однако этого не произошло благодаря современным технологиям и отлаженной работе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), пояснил «Известиям» вице-премьер Марат Хуснуллин.
— Никаких массовых проблем нет. Те, что возникают, решаем оперативно, — заявил он. — Например, проработали с банками вопрос по кредитованию небольших проектов. С точки зрения затрат на выдачу кредита банку всё равно, кредитовать большой объем стройки или маленький. Есть сумма постоянных расходов. Хотя, конечно, отдача выше, когда в работе большой проект.
Информацию о том, что у застройщиков не возникает проблем из-за новой системы расчета, Сергей Лисовский поставил под сомнение. Он привел в пример Курганскую область, где сейчас нет крупных застройщиков, а мелкие не могут получить кредит по эскроу-счетам в банке, потому что не в состоянии выполнить все требования.
Переход на проектное финансирование произошел без резкого скачка цен, заявил «Известиям» и замглавы Минстроя Никита Стасишин. По данным Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, медианная стоимость (среднее арифметическое максимальной и минимальной цен. — «Известия») квадратного метра жилья по итогам года составила 70 тыс. рублей, что примерно на 10% выше, чем в начале II квартала 2019-го (перед переходом на эскроу-счета). Несмотря на это, в ведомстве исключили введение административное регулирование цен на недвижимость, потому что это «не является рыночным механизмом».
— Деятельность министерства направлена на достижение целей майского указа по увеличению ввода жилья для удовлетворения спроса населения по мере повышения доступности, в том числе от снижения ставки по ипотеке, — напомнил замминистра.
В некоторых случаях компании теперь могут и сэкономить, сообщили «Известиям» в Сбербанке.
— Рост затрат компенсируются, например, отсутствием необходимости отчислять 1,2% от каждого ДДУ (договора долевого участия) в компенсационный фонд, — отметили в банке.
Предпосылки роста
А вот мнения экспертов относительно прогноза сенаторов разделились. Так, в ГК «Гранель» считают повышение стоимости на 15–20% за два года вполне реальным.
— Росту цен будет способствовать уменьшение предложения на рынке первичного жилья, а также его консолидация, вызванные отсутствием для многих застройщиков возможности получения банковского финансирования, — сообщил «Известиям» директор организации Рустам Арсланов.
Согласен с коллегой и и президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
— Главные предпосылки роста — рост издержек девелоперов, увеличение в разы срока оборачиваемости капитала при переходе на эскроу-счета, — заявил он «Известиям».
Однако некоторые игроки рынка к предположениям о резком увеличении цен на недвижимость относятся скептически.
— Не нужно списывать со счетов растущий рынок вторичного жилья, который всегда конкурирует с рынком новостроек, в том числе и в части стоимости, — отметил в беседе с «Известиями» директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Не последнюю роль в ценообразовании играет и покупательная способность населения, напомнил «Известиям» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
— Учитывая, что потолок платежеспособности уже достигнут, если предположить, что девелоперы поднимут цены на 25%, продажи просто остановятся и даже дешевеющая ипотека не сможет реанимировать рынок, — сказал он.
В регионах, где объем предложения остается на высоком уровне, не стоит ожидать роста цен, превышающего 10% в годовом выражении, сообщил «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
— Но в некоторых регионах 25-процентный рост цен полностью исключать нельзя, но его причиной может стать не столько рост затрат, сколько изменение условий выхода новых проектов. Сейчас многие новые ЖК в региональных центрах не могут получить банковское финансирование из-за низких показателей доходности или иных ограничений на стороне банков. Это может привести к дефициту предложения в некоторых городах, — заявил он.
Райффайзенбанк и ПИК отказались комментировать прогнозы о возможном росте цен на недвижимость. Компании «Инград» и ЛСР не смогли оперативно ответить «Известиям».