Источник: АЛТАПРЕСС
Новостные ленты пестрят сообщениями: «банк, А снизил сумму первоначального взноса по ипотеке», «банк Б смягчил требования к заемщикам», а «банк В уменьшил ставки по жилищным займам». Это все хорошо, но немного диссонирует с тем, что происходит за окном — с коронавирусом и в целом экономическим спадом, который подтверждается статисткой за апрель-май. Если люди не работают, если их доходы сократились, то кто тогда берет ипотеку и на каких условиях? В этом вопросе мы попытались разобраться.
Что происходит на рынке?
Судя по официальной статистике, какого-то трагического спада на отечественном рынке ипотеки пока не наблюдается. По данным госкомпании «Дом.рф», с начала года и к 10 июня было одобрено около 80% всех заявок граждан на льготную ипотеку. А это в первую очередь ипотечные программы для социальных категорий граждан с различными госинструментами и низкими ставками.
Если же говорить более конкретно, то российские банки получили за этот период 169 тыс. заявок, рассмотрели 136,5 тыс., а одобрили 112,1 тыс. Вот только выдать успели значительно меньше — 37,5 тыс. кредитов на общую сумму 93,7 млрд рублей. И в основном это заслуга 15 крупнейших банков страны.
Справка
Напомним, программа субсидируемой государством льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых действует до 1 ноября 2020 года (включительно) на квартиры в новостройках, а также в готовых домах от застройщика. Максимальная сумма кредита, определенная в рамках госпрограммы, составляет 8 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 3 млн рублей — для остальных регионов страны.
В Алтайском крае положительная ипотечная динамика наблюдалась в первом квартале. За первые три месяца было выдано около 10,2 тыс. различных жилищных кредитов, что на 3% больше, чем в первом квартале прошлого года.
Но в апреле-мае наступил спад, который оценивается экспертами в 30−50% от рынка. По некоторым данным, в наибольшей степени пострадала вторичка, поскольку владельцы жилья просто перестали показывать свои объекты. А покупатели — ходить по квартирам.
Что повлияло на рынок?
Есть масса факторов, которые всегда давят на рынок и заставляют его меняться. Изменения в ипотеке в первом полугодии тоже вполне объяснимы.
В первом квартале, когда наблюдался рост, он объяснялся сначала стартом ипотечных госпрограмм, а затем — стремлением населения все-таки сберечь свои сбережения после первой волны падения цен на нефть. Третий фактор — стремление самих банков усовершенствовать ипотечный продукт.
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют Банка в Барнауле:
В первом квартале Абсолют Банк увеличил выдачу кредитов на 60%. На этот результат повлияли не только конкурентные ставки, но и тесное взаимодействие с риэлторами и застройщиками. А цифровая платформа позволила принимать решение по выдаче ипотеки в течение получаса.
Дмитрий Дворядкин,
генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива 24» в Алтайском крае:
Cпрос на ипотеку в апреле, как и месяцем ранее, был подогрет в том числе госпрограммами со ставками 6% и ниже. «Например, в мае мы зафиксировали рекордное для этого месяца количество заявок на ипотеку и, соответственно, на покупку жилья. Считаю, уже в июне мы сможем компенсировать апрельское провисание из-за самоизоляции и прочих коронавирусных факторов.
Действительно, введенный в крае режим самоизоляции ограничил в первую очередь физические контакты покупателей, продавцов, риэлторов, застройщиков и банкиров. И никакие онлайн-форматы в полной мере дефицит прямого общения не возместили. Недвижимость все-таки не тот продукт, который приобретается с картинки в интернете, какой бы красивой она ни была.
Евгения Гречихина,
заместитель начальника управления ипотечного кредитования банка «Левобережный»,
также уверена в быстром восстановлении рынка после снятия всех ограничений:
Жилищный вопрос всегда остается одним из наиболее важных, и после окончательной отмены режима самоизоляции можно ожидать значительного роста заявок и выдач ипотечных кредитов.
Позитивный прогноз — по 15−20% прироста с июля по октябрь — дает и Ольга Иванова.
Почему они настолько уверены в этом? Попробуем разобраться.
Что поможет рынку восстановиться?
Во-первых, спрос никуда не исчез, он по-прежнему остается высоким. Дело в том, что установленная государством максимальная сумма кредита — до 3 млн рублей — позволяет в первую очередь заняться решением квартирного вопроса в рамках однушек и двушек. А в Барнауле и Бийске это наиболее ликвидные квартиры.
Ольга Иванова приводит пример:
Средняя сумма чека при покупке жилья по ипотеке с господдержкой составляет около 1 млн рублей. При этом по вторичке средняя сумма ипотечного чека больше почти на 30% — 1,35 млн рублей, а по «Детской ипотеке» — 1,6 млн рублей. Почему такая разница в суммах? Потому что по новой госпрограмме барнаульцы чаще всего берут небольшие однокомнатные квартиры. А на вторичном рынке жилья на первом месте по популярности двушки.
Дмитрий Дворядкин подчеркивает, что потенциал еще одной госпрограммы, «Сельская ипотека» (под 3%), отнюдь не реализован.
Около недели назад сельские ипотеки выдавал только «Россельхозбанк», — рассказывает риэлтор. — Сложилась курьезная ситуация: Сбербанк анонсировал выдачу сельской ипотеки вечером, а уже в 9 утра следующего дня вышла информация, что он успел исчерпать свой лимит по этой программе. Потом его исчерпал и РСХБ. Впрочем, здесь есть и проблема: одобренных заявок довольно много, но выдач чрезвычайно мало. Все потому, что госпрограмма предъявляет много требований к объектам, под которые выдается кредит. Банки вынуждены были обращаться за помощью к нам, чтобы находить подходящие объекты.
Евгения Гречихина также делает ставку на две госпрограммы.
На текущий момент очень большим спросом пользуются программы «Сельская ипотека», в рамках которой клиенты могут получить ипотечный кредит на покупку жилья на сельских территориях или агломерациях по ставке не более 3% годовых, а также «Льготная ипотека», ставка по которой составит не более 6,5% годовых при условии покупки квартиры у застройщика. Это и будут драйверы роста.
Как оценивается качество заемщика?
При относительной гладкости будущего есть фактор, требующий отдельного рассмотрения — соответствие заемщика всем требованиям банка. Ведь очевидно, что доходы многих семей за два последних месяца сократились или ушли в тень. И будет ли банк работать с такой клиентурой?
Дмитрий Дворядкин соглашается — да, требования Центробанка РФ к финансовому состоянию заемщика ужесточились.
Повысился минимальный порог доходов, которые должны оставаться у человека или домохозяйства после внесения платежа. Поэтому доля отказов растет существенно. В тех случаях, когда в прошлом году кредиты еще выдавались бы, сейчас идут отказы.
В свою очередь Ольга Иванова утверждает, что в Абсолют-Банке требования к ипотечным клиентам остались прежними.
По «Ипотеке с господдержкой 2020» они ничем не отличаются от стандартных программ. Ни по возрастным ограничениям, ни по доходам, ни по размеру первоначального взноса. В чем-то заемщикам по госпрограмме даже проще: ставка по ней значительно ниже, чем по стандартным программам — в среднем по рынку на 3,5−4% , — и максимальная сумма одобренного кредита может быть больше.
«Изменения в оценке заемщиков и оплате выданных ипотечных кредитов в связи с пандемией есть, но они не критичны», — коротко резюмирует Евгения Гречихина.
Стоит ли вообще тратиться на ипотеку?
На самом деле хороший вопрос — а нужно ли именно сейчас влезать в ипотечную историю, которую несколько лет назад иначе как «процентной кабалой» не называли?
Ответить можно по-разному. К примеру, некоторые собеседники altapress.ru уверены, что если сейчас нужную квартиру не возьмете вы, то ее возьмет кто-то другой.
Ольга Иванова:
Вторичное жилье точно не останется без своего покупателя. Как правило, в Барнауле готовые квартиры покупают семейные пары в возрасте 35−45 лет. Более высокая ставка по ипотеке на вторичное жилье их не смущает, тем более что она все равно на психологически приемлемом уровне — ниже 10%. А вот новостройки чаще выбирают молодые заемщики — в возрасте до 35 лет, без детей. Именно поэтому они чаще приобретают однокомнатные квартиры, а не двушки.
Дмитрий Дворядкин в качестве аргумента указывает на то, что вряд ли процентные ставки по кредитам в ближайшие годы станут ниже сегодняшних.
Конечно, сейчас для ипотеки вполне подходящее время. Во-первых, работают программы льготной ипотеки по небывало низким ставкам — есть ниже 5%, если попасть под определенные категории. Во-вторых, Центробанк снижением ключевой ставки показал, что пока нет предпосылок для того, что условия по кредитам могут стать хуже.
А вот рассматривать ипотеку как часть инвестиционного процесса все же не стоит. Барнаул — это не Москва или Санкт-Петербург. На аренде жилья быстро отбить все банковские расходы не получится. Андрей Шалаев, директор филиала «Открытие Брокер» в Барнауле, указывает на то, что инвестиции в недвижимость с привлечением ипотечных кредитов будут иметь смысл только в том случае, если ожидаемый доход от ее будет заметно превышать затраты на привлечение кредитных средств.
Андрей Шалаев,
директор филиала «Открытие Брокер» в Барнауле:
Доходность аренды жилья в России сейчас далеко не самая высокая, ставки по ипотеке, как правило, ее превышают. Но в случае более активного снижения ставок по кредитам в какой-то момент рентная доходность недвижимости превысит ипотечные ставки. К этому моменту также можно будет рассчитывать на рост цены недвижимости. В конечном итоге цены на жилье в России пока остаются относительно низкими по мировым меркам. Впрочем, инвесторам в недвижимость не стоит чрезмерно увлекаться с привлечением кредитов.
О чем еще рассказали эксперты
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют-Банка в Барнауле:
Сейчас средняя цена квадратного метра жилья в новостройке в Барнауле — 48,6 тыс. рублей, прошлым летом она была даже выше — 49 тыс. рублей. То есть даже прошлогодний пик стоимости не пройден. Мы не ждем, что застройщики будут повышать цены до завершения госпрограммы. Что касается вторички, то она стоит в Барнауле чуть дороже — в среднем 51 тыс. рублей за квадратный метр. И вот она как раз дорожает. По сравнению с осенью прошлого года и началом этого средняя стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 1,5 тыс. рублей.
Дмитрий Дворядкин,
генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива 24» в Алтайском крае:
Можно сказать, что благодаря востребованности ипотеки мы выжили в апреле. Сделки проходили, несмотря на все ограничения из-за коронавируса, благодаря политике банков. Например, если в первые недели апреля практически не регистрировались сделки за наличные из-за режима работы МФЦ, то ипотечные проводились почти без остановок. Во-первых, банки проводят все по своей инфраструктуре без привлечения других учреждений. А во-вторых, нередко у них в офисе есть представитель МФЦ, поэтому сделки регистрировались. За счет этого «самоизоляционный» апрель мы прошли с минимальными потерями — практически на уровне среднемесячных.