Источник: Обзор рынка новостроек
Более половины сделок на первичном рынке недвижимости осуществляется с привлечением ипотечных средств. Сегодня взять ипотеку не составляет большого труда, но только при условии, что у вас официальное трудоустройство, хорошая кредитная история и нет крупных займов в других банковских учреждениях. Иногда же отказ вызывает недоумение, однако, как правило, он свидетельствует именно о проблемах с кредитной историей. Собрали топ советов, как ее исправить и приобрести квартиру своей мечты.
Самые распространенные причины отказа
Прежде всего, необходимо разобраться, действительно ли на отказ повлияла кредитная история. Если есть такая возможность, рекомендуем задать этот вопрос представителю банка – как правило, они не дают прямого ответа (банковская политика), но порой сотрудники финансовых учреждений идут навстречу заявителю и выдают ему рекомендации, которые в будущем позволят получить одобрение.
Помимо кредитной истории на отказ могут влиять такие факторы:
— Несоответствие минимальным требованиям (к примеру, на момент погашения кредита вам будет более 65-70 лет).
— Недостаточный официальный доход. Это очень важный момент, так как если у вас, согласно 2-НДФЛ, доход 40 тысяч рублей, а вы ежемесячно планируете тратить на ипотеку 35 тысяч рублей, банк посчитает, что для вас это слишком затратный займ.
— Недостоверная или неполная информация, предоставляемая банку. Любое, даже небольшое выявленное несоответствие может привести к отказу, поэтому, предоставляя данные, не забывайте их проверять несколько раз (что же касается полноты пакета документов, то к этому также нужно подходить со всей ответственностью).
— Неподходящая недвижимость. На вторичном рынке отказы случаются часто (не всегда объект соответствует банковским критериям), на первичном – реже. Случаи отказа на «первичке» связаны с отсутствием банковской аккредитации у конкретного объекта или неуверенности банка в успешном завершении стройки.
Наличие старых долгов
Кредитная история формируется из множества факторов – это и своевременное погашение текущих кредитов, и наличие успешно погашенных займов, и отсутствие задолженностей в микрофинансовых организациях. Если просрочки по старым кредитам случались, но их было не много, и сейчас они закрыты, сотрудники банка могут посмотреть на них сквозь пальцы – особенно, если официальная заработная плата у человека большая, и он удовлетворяет другим требованиям.
С вероятностью в 99% отказ последует, если человек подает заявку на ипотеку, имея текущие задолженности по другим кредитам. Если же просрочки бывали в прошлом, то наиболее негативное влияние на банковское решение будут иметь длительные просрочки (от 90 дней и более). Если же долг передавался коллекторам, был признан безнадежным, а человек оформлял банкротство – отказ более чем вероятен.
Если плохая кредитная история действительно имеет место, то банк не одобрит ипотеку даже по повышенным ставкам, так как заемщик может не справиться с выплатами.
Правда ли, что отказ в ипотеке портит кредитную историю?
При отказе в потребительском кредите или выдаче кредитной карты в БКИ вносится информация об этом факте, она сказывается на истории негативно. В ситуации с ипотечными отказами ситуация несколько иная – если вы подали заявку сразу в пять банков, и они все вам отказали, при дальнейших попытках оформить займ на покупку недвижимости эти отказы не будут учитываться – они не влияют на решение других финансовых организаций.
Кроме того, если для одного банка возраст заемщика является проблемой, для другого он может подходить по имеющимся условиям (так, есть банки, которые одобряют ипотеку и 18-летним, и 60-летним заемщикам).
Поэтому, если вы получили отказ, не спешите расстраиваться – возможно, в другом банке вам одобрят ипотеку.
Как улучшить кредитную историю?
Существует несколько способов улучшения кредитной истории физического лица. Чтобы понять, в чем конкретно кроется проблема, необходимо обратиться в бюро кредитных историй – занимательно, но многие банки сам факт обращения в БКИ воспринимают как дополнительную гарантию добросовестности заемщика. Поэтому сделать запрос в БКИ будет не лишним (к тому же, два раза в год такая услуга предоставляется бесплатно).
Если вы увидите, что у вас имели место кредиты с просрочками, но просрочки составляли менее 30 дней, продолжайте выплачивать платежи по действующим кредитным продуктам без просрочек. Если же у вас были более глобальные просрочки, стоит взять один или несколько новых краткосрочных кредитов и погасить их без задержек по выплатам (а можно и досрочно) – так вы докажете, что можете быть ответственным заемщиком.
Важно! Для исправления кредитной истории не берите займы в микрофинансовых организациях –банки могут расценить такие займы как свидетельство неплатежеспособности заемщика, его проблемах с финансами. Если крупные банки отказывают вам в кредитах, возьмите кредитную карту и пользуйтесь ей, восполняя средства в рамках беспроцентного периода – так вы проявите себя как ответственное лицо. Также неплохой идеей будет покупка товаров в рассрочку (к примеру, это может быть бытовая, компьютерная техника) и т.д.
Нет конкретных временных рамок, в которые могут быть исправлена кредитная история и увеличен скоринговый балл, однако ускорить этот процесс можно, погасив проблемные кредиты и открыв (и своевременно погасив) новые. Когда человек накопил много просрочек, исправить кредитную историю можно за один год, хотя бывают и более сложные ситуации, требующие многолетней работы.
Способы повысить шансы на одобрение
Дополнительно можно изменить параметры кредита – увеличить первоначальный займ, привлечь платежеспособных поручителей, оформить кредит на более длительный срок, чем изначально планировалось. Если у вас есть действующие кредитные карты или небольшие кредиты, перед подачей заявки на ипотеку следует их закрыть, и только потом обращаться в банковское учреждение. Нужно при этом помнить, что информация в БКИ обновляется не мгновенно, а только через несколько дней, поэтому необходимо подождать хотя бы неделю.
Советы заемщикам
— Проанализируйте кредитную историю в БКИ или через «Сбербанк Онлайн» в разделе «Кредиты»
— При необходимости возьмите кредитную карту или краткосрочный кредит, вовремя погасите займы
— Избегайте маленьких займов в МФО, они могут свидетельствовать о ваших финансовых проблемах
— При расчете ипотечного платежа постарайтесь сделать так, чтобы он был не больше, чем 50% от официального дохода
— Закройте имеющиеся кредиты и кредитные карты, снизьте лимит по овердрафту
— Указывайте исключительно правдивую информацию
— Привлеките платежеспособного созаемщика
И, конечно, даже в непростой ситуации вам поможет ипотечный брокер – найти такого специалиста можно в любом крупном агентстве недвижимости. Помните, кредитная политика банка – величина непостоянная. Отказав вам сегодня, через три месяца банковское учреждение может одобрить займ. Главное, выбрать достойный объект недвижимости, в котором банк будет уверен.