Источник: Новострой-М
Панельные дома традиционно относятся к бюджетному классу жилья. Однако застройщики уверяют, что советские панельные здания и современные – совсем не одно и то же. Новострой-М решил узнать, в чем преимущества современных панелей, зачем застройщики строят панельные и монолитные дома в рамках одного проекта и намного ли дешевле квартиры в «панельках».
Панельное жилье было когда-то очень популярно из-за высокой скорости строительства, но на этом его преимущества заканчивались. У таких домов были высокие теплопотери – слабым местом считались межпанельные швы, которые затирались мастикой, чтобы исключить продувание и защитить швы у закладных деталей. Здания имели ограниченную этажность, низкие потолки, планировки были стандартными, да и в целом застройка была однообразной и унылой. Архитектурные «пейзажи» тех времен можно вспомнить по нашумевшему сериалу «Чернобыль», где серые типовые дома лишь подчеркивают атмосферу ужаса.
В настоящее время панельная технология строительства сильно изменилась. По словам Михаила Грачевского, вице-президента по девелопменту Группы ПСН, сейчас при возведении типовых домов застройщики используют выполненные по специальной технологии многослойные конструкции – «сэндвич-панели», которые сохраняют тепло. При их изготовлении применяются эффективные и экологичные материалы, а также современные финишные покрытия. Крепление панелей между собой тоже изменилось – детали входят друг в друга как пазлы, а щели возникают только в том случае, если панели неправильно смонтированы. Таким образом, новые панельные здания по показателям энергоэффективности уже не уступают монолитным.
Использование современных технологий строительства также позволило увеличить этажность панельных домов (до 25 этажей) и высоту потолков в квартирах. Вырос и срок эксплуатации таких зданий – если советские «панельки» были рассчитаны на 70 лет, то современные могут прослужить 100 лет и более. Изменения коснулись и внешнего вида – серии панельных домов, фасады которых подлежат покраске, ушли в прошлое. На смену им пришли современные привлекательные здания с выразительными фасадами. Для их отделки используется плитка под кирпич, цветные вставки, витражи с рисунками.
Различия в панельных домах старой и новой серии можно рассмотреть на конкретном примере. Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, в первой фазе первой очереди городского квартала «Ривер Парк» построены панельные корпуса специальной серии «ЕвроПа». Первый этаж дома – из монолита, это позволило увеличить высоту потолков до четырех метров и установить панорамное остекление. В результате коммерческие помещения на первых этажах получили стеклянные витрины и одновременно свободную планировку. Жилые помещения стали отличаться разнообразием планировок – покупателям предлагаются более 25 типов вариантов квартир, причем от 25–28 кв. метров, то есть в панельном доме есть студии. Высота потолка увеличена до 2,8 метра, тогда как в доме серии П-44 потолки ниже на 10 сантиметров, а в П-3М – на 16 сантиметров. Кроме того, в панельных домах современных серий трубы к батареям идут по полу в стяжке, то есть уже не приходится искать метод их «маскировки».
По мнению Станислава Кондратьева, вице-президента, руководителя Департамента продукта ПИК, сегодня уже само понятие «панельное жилье» является пережитком советского прошлого. Правильнее говорить «индустриальное» или «сборное» жилье: дома, которые производятся на заводе в виде набора элементов и собираются на строительной площадке. Эксперт рассказал, как компании удалось решить проблему типовых планировок в панельных домах: в советских зданиях была поперечно-стеновая схема, это означало, что с шагом 3,3–3,6 метра располагались несущие стены и именно поэтому объединить комнаты было невозможно, а в зданиях от ПИК есть только несущий фасад и коридорная стена, внутри квартиры несущих стен нет. В итоге жилые помещения в индустриальных сериях ПИК-2 и ПИК-3 можно нарезать на любое количество комнат разного размера с помощью легких перегородок.
Стоит отметить интересную тенденцию последних лет – строительство в рамках одного проекта панельных и монолитных зданий. Это такие проекты, как «Кварталы 21/19» от компании «ВекторСтройФинанс», «Гринада» от Группы ПСН, «Ривер Парк» от компании «Речников Инвест», «Мир Митино» от УК «Развитие», «Саларьево парк» от ГК ПИК, масштабные проекты компании «Абсолют Недвижимость» в Новой Москве – «Переделкино Ближнее» и город-парк «Первый Московский».
Как рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», в ЖК «Кварталы 21/19» из панельных корпусов состоят две очереди строительства. Решение возводить панельные дома было принято, чтобы ускорить темпы реализации проекта на старте. Теперь, когда шесть корпусов серии П-44Т уже построены, оставшиеся здания возводятся по монолитной технологии.
В компании довольны полученным результатом – «Домостроительный комбинат №1» специально для этого проекта изготовил модернизированную серию П-44Т. В отличие от стандартных новостроек данной серии, дома в ЖК «Кварталы 21/19» облицованы плиткой, были изменены торцевые фасады, стандартные белые стеклопакеты заменены на графитовые, добавлены ниши под кондиционеры. Первые этажи домов заняли торговые галереи с панорамным остеклением. Корпусам присвоен высочайший класс энергоэффективности – А+.
В проекте «Гринада» представлено два варианта корпусов – панельные и монолитные, чтобы клиенты могли выбрать наиболее подходящий для себя вариант. По словам Михаила Грачевского, при проектировании корпусов были выбраны панели серии «ДОММОС» от компании ГВСУ «Центр». Они отвечали требованиям концепции проекта в части архитектурных решений и пластики фасадов зданий. На выбор производителя также повлияло, какие технологии использует компания при изготовлении панелей и как контролирует качество на заводе.
Серия «ДОММОС» использована и в проекте «МИР Митино». Как рассказала Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», такие панельные дома отличаются не только респектабельным внешним видом и разнообразием архитектурно-планировочных решений, но и повышенной прочностью, долговечностью и энергоэффективностью. Трехслойные наружные панели обеспечивают теплоизоляцию, сопоставимую с кирпичной стеной 0,9 метра. В квартирах помимо балконов и лоджий предусмотрено место для установки кондиционера. В монолитных корпусах традиционно выше потолки, квартиры имеют свободную планировку. Поэтому те покупатели, кто хочет изменить планировку «под себя», выбирают монолит.
В ЖК «Ривер Парк», как и в предыдущей новостройке, монолитные и панельные дома возводятся для максимального охвата покупательской аудитории. По мнению Марии Литинецкой, это прежде всего диверсификация предложения, так как одни покупатели предпочитают панельные здания, другие – монолитные. Нередко выбор корпуса основывается на частном опыте. Например, один из клиентов рассматривал исключительно монолитный дом, принципиально отказавшись от новостроек с панельными корпусами. Дело оказалось в бывших соседях сверху, которые его регулярно заливали в старом доме. Как известно, монолит не пропускает влагу, а значит, шанс быть залитым соседями минимален. Риск невелик, однако для кого-то это оказывается решающим фактором.
Панельные корпуса в «Саларьево парк», которые возводятся по технологии ПИК-3, получили улучшенные планировочные решения и по этому параметру практически ничем не уступают монолитному жилью. В квартирах предусмотрены гардеробные и мастер-спальни с собственными санузлами. Площадь кухонь-гостиных увеличилась, а коридоров – стала меньше. Благодаря увеличению ширины окон в квартирах теперь светлее.
Но все же принципиальные различия между панельными и монолитными домами есть. Так, монолитные корпуса ЖК «Кварталы 21/19» отвечают высоким требованиям жилья бизнес-класса, в отличие от панельных домов здесь предусмотрен подземный паркинг. Высота потолков больше: если в панельных корпусах высота потолков 2,8 метра, то в монолитных – 3–3,1 метра. У монолитных домов больше и срок службы – он достигает 150 лет. В большинстве панельных серий нет свободной планировки и собственники ограничены в переделке жилья «под себя», поскольку стены преимущественно несущие, а значит, их нельзя трогать.
Но и у монолитного жилья тоже есть свои минусы. Так, их владельцы сталкиваются с необходимостью возводить межкомнатные перегородки, делать стяжку пола, разводить инженерные коммуникации по всей квартире самостоятельно. Все это – дополнительное время и затраты. Также у монолитных домов есть ограничения в скорости строительства (твердение бетона), разница в себестоимости (выше, чем у сборных домов) и повышенные требования к качеству применяемых материалов и к ведению строительного контроля со стороны заказчика.
По мнению Станислава Кондратьева, в будущем не будет полностью панельных или монолитных домов – будет микс. Эта тенденция уже есть, и она усиливается. Например, компания ПИК сейчас берет лучшее от каждой из технологий домостроения и комбинирует их: строит монолитные дома с навесной фасадной панелью. Эксперт напоминает о главных преимуществах панельной технологии – качестве внутренних поверхностей (не нужно штукатурить и выравнивать стены и полы) и скорости строительства – например, башня на Варшавском шоссе 141 была полностью смонтирована всего за 65 дней.
Что касается стоимости квартир в панельных домах, то в среднем они дешевле, чем в монолитных зданиях. По подсчетам компании «Метриум», на первичном рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы продается 4 350 квартир в панельных домах, средняя цена кв. метра составляет 145 тыс. рублей.
Также в продаже находятся квартиры в монолитных зданиях в количестве 12 500 лотов, средняя цена кв. метра здесь уже порядка 173 тыс. рублей. Таким образом, в целом по рынку жилье в панельном доме примерно на 20% дешевле, чем в монолитном. С этим согласен и Андрей Колочинский – по данным эксперта, если взять две разные новостройки в одинаковой локации, разница в цене между панелью и монолитом составит примерно 20%.
Однако не только технология строительства определяет стоимость квартиры, есть много других сопутствующих факторов. К ним можно отнести расположение проекта, его класс, наличие и объем инфраструктуры. Дешевого панельного жилья около метро, к сожалению, не бывает.