Источник: Александр Мальцев
Не знаю все ли в курсе, но кому-то напомню, а кому-то сообщу, что у объектов недвижимости, в частности у квартир есть кадастровая стоимость.
Во время консультаций по продаже все чаще слышу фразу от продавцов: «У нас такая-то кадастровая стоимость, значит квартира столько и стОит….»
Кадастровая стоимость — это стоимость, которая определяется для уплаты налогов на недвижимое имущество и к рыночной стоимости они имеет довольно отдаленное отношение. Я веду статистику по продаваемым квартирам и имею возможность сравнивать рыночную и кадастровую стоимость квартир уже после продажи, то есть когда точно известна их рыночная цена.
Вот какую закономерность я заметил по квартирам:
— Если дом современный, то его кадастровая цена может быть выше рыночной.
— На данный момент времени цены в Москве выросли, поэтому кадастровая и рыночная цена могут быть похожи в современных домах
— Если дом сталинский, то его кадастровая цена ниже рыночной
Это понятно, потому что в определении кадастровой цены используются довольно сложные формулы, учитывающие степень износа дома. Но эти формулы точно не учитывают ни состояние квартиры, ни ее статус (свободная или альтернативная), ни юридическую составляющую, ни этаж, ни вид, но многие другие факторы, которые заметно влияют на рыночную цену.
Расхождения в стоимости может достигать по моему опыту 30 % (для квартир это довольно много).
И вот вам пример из практики:
Так получилось, что за короткий период времени состоялось сразу несколько сделок в одном доме в районе Дорогомилово, только в разных подъездах
Продана квартира на 7 этаже, в хорошем состоянии, площадь 92,3 м2, с балконом. Стартовая стоимость 24 млн, итоговая 23.5. Стоимость метра составила 255 тысяч за метр. Кадастровая стоимость 19 131 968, это 207 тыр за метр (ниже рынка).
Продана квартира на 4 этаже с отличным ремонтом, площадь 68 м2, с балконом. Стартовая стоимость 21 млн, итоговая 20,7
Стоимость метра составила 304 тыр за метр. Кадастровая стоимость 14 095 058, это 207 тысяч за метр (ниже рынка)
Внесен аванс за квартиру на 8 этаже без ремонта, площадь 66,6 м2, с балконом. Стартовая стоимость 17 млн, итоговая 16,6
Стоимость метра составила 249 тыр за метр. Кадастровая стоимость 13 804 865, это 207 тысяч за метр (ниже рынка).
Что можно сказать по этой выборке?
1) Кадастровая стоимость последовательна — по 207 тысяч за метр, хотя одна квартира четырехкомнатная, другая трехкомнатная, третья — двухкомнатная. В принципе на рынке чем меньше метраж, тем дороже квадратный метр. Кадастр этого не учитывает.
2) Несмотря на активность рынка все же нормальные продавцы понимают, что лучше поторговаться, чем потом «зависнуть» с продажей
3) Свободные квартиры дороже альтернативных
4) Хороший качественный ремонт имеет значение.