Источник: 66.RU
Пандемия коронавируса стала потихоньку сдавать позиции. Вопрос теперь – как быстро восстановится экономика. Поэтому самое время вспомнить 2008 и 2014 годы, когда, как и сейчас, было и падение рубля, и обвал цен на нефть. Как в этот раз отреагируют на кризис цены на недвижимость – в материале 66.RU.
Как проходили предыдущие кризисы
Кризис 2008 года начался с «ипотечного пузыря» в США — роста невыплат по ипотеке, отчуждения имущества и падения заложенных ценных бумаг. В результате кризис из недвижимости перешел на автопром, потом на другие производства, а затем покатился по другим странам.
В 2014 году кризис пришел в Россию по политическим причинам — из-за событий на Украине и их последствий. Россия во многих сферах отказалась от партнерства с европейскими странами и США, переориентировалась на сотрудничество с Азией. Это все сказалось на экономической ситуации в стране.
В 2008 году курс рубля с июля по декабрь упал на 25%. В 2014-м — за такой же период — на 92%.
При чем тут недвижимость?
Прямой зависимости стоимости квадратного метра от цены на нефть и курса рубля — нет. Но падение национальной валюты во все кризисы тянуло за собой покупательскую способность граждан. А это уже отражалось на рынке недвижимости.
К экономическому кризису 2008 года рынок подошел с избыточным предложением и ценником в 57,3 тыс. рублей за квадратный метр.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Пришел кризис. Сначала он застал рынок недвижимости падением продаж. Потом начала снижаться стоимость квадратного метра. Все это было, но не так явно и резко, как в кризис 1998 года. Но для номинального восстановления цен и возврата к объемам продаж 2006–2007 годов рынку понадобилось более пяти лет.
На кризис 2014 года рынок недвижимости отреагировал еще мягче, чем на кризис 2008-го. Если в предыдущий кризис стоимость квадратного метра падала в цене, то в 2014-м и 2015-м — продолжала расти. Снизилась она только в 2016 году, упав всего на 0,5%, а потом с новыми силами продолжила брать новые высоты.
Артем Минаев, коммерческий директор АО «ЛСР. Недвижимость-Урал»:
— Когда в 2014 году курс доллара рванул с 30 до 60 рублей, в офисах «Группы ЛСР» выстроились очереди. Люди конвертировали сбережения в ту валюту, которая точно не обесценится, — в недвижимость. И сейчас уже точно можно сказать — они не прогадали.
В 2014 году стоимость двухкомнатной квартиры в ЖК «Рассветный» от «Группы ЛСР» составляла 3,5 млн рублей, в 2015 году — уже 3,9 млн рублей. Сегодня, с учетом того, что эта недвижимость уже перешла в категорию «вторичная», она продается на рынке за 4,2 млн рублей.
То есть нужно просто подождать, и недвижимость упадет в цене?
На любой кризис рынок недвижимости реагирует с задержкой в полгода–год. Застройщики в это время делают все, чтобы стоимость квадратного метра жилья не потеряла в цене.
Аргументов против падения цен на квартиры в этот кризис три. Во-первых, из-за роста курса доллара, а вследствие — и удорожания импортных стройматериалов, себестоимость строительства выросла. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в прошлом месяце на 10—15% подорожали лакокрасочные материалы, вентиляционное оборудование и арматура.
Михаил Хорьков:
— На первичном рынке далеко не у всех застройщиков есть резервы для снижения цен. У многих работа построена на минимальной марже и больших оборотах. Но, думаю, все же будут на рынке компании, которые попробуют активизировать продажи за счет скидок. Хотя если один скинет цены, это не значит, что другие последуют его примеру.
При этом, судя по статистике, предыдущие кризисы с наименьшими потерями проходили те застройщики, которые изначально ориентированы на жилье массового сегмента. У них цены за квадратный метр плавно, но росли — потому что снижать цену, по сути, некуда.
Во-вторых, в текущий кризис государство приняло беспрецедентную меру поддержки девелоперов — программу ипотечного кредитования жилья в новостройках со ставкой 6,5%. Это аналог программы, которая была реализована в 2014–2016 годах, только тогда ставка составляла 12%. Новая программа уже дала результаты — после ее ввода спрос на недвижимость начал восстанавливаться. Однако ресурс этой программы ограничен: по ставке не выше 6,5% в 2020 году будет выдано около 247 тыс. кредитов, лимит выдачи — 740 млрд рублей.
В-третьих, сегодня строительный рынок полностью переходит на работу по эскроу-счетам. При этом многие объекты находятся на проектном финансировании. С одной стороны, это дает определенную стабильность застройщику на период строительства, обеспечивая его денежными средствами. С другой стороны, любой кредит дается под проценты. Как правило 10–12%. А его с чего-то нужно возвращать.
Но ведь во все кризисы цены падали
Согласно прогнозу аналитического управления банка «Открытие», к концу года падение цен в новостройках в среднем составит 5%. Однако тут важно уточнение «в среднем». Кризисы предыдущих лет показали, что цена падает на квартиры, где две и больше комнат. А вот однушки и студии от кризиса к кризису только растут в цене — так как в эти периоды люди в основном покупают, чтобы сохранить деньги. Если в кризисный 2014 год стоимость однокомнатной квартиры площадью 39 кв. м в «Рассветном» составляла 2,4 млн рублей, то уже в 2016-м — 3,1 млн рублей.
Артем Минаев:
— Фундаментальных оснований для падения спроса на недвижимость, а соответственно и цен на нее, — нет. Причин на это несколько: низкая обеспеченность россиян жильем, снижение доходности депозитов и низкие относительно исторических уровней ипотечные ставки. Сейчас мы фиксируем повышенный рост интереса к ипотеке в связи с программой «Ипотека с господдержкой 2020».
Его слова подтверждает Михаил Хорьков. «Те ценовые тенденции, которые были сформированы, сохраняют свою актуальность, условий для роста или снижения цен на рынке не сформировано», — говорит он.
Этот материал мы подготовили вместе с «Группой ЛСР», которая пережила кризисы 1998, 2008 и 2014 годов.
«Группа ЛСР» — это застройщик, который сдает все свои новостройки точно в срок. Компания на рынке уже более четверти века, входит в перечень системообразующих предприятий, четырежды награждалась знаком «Надежный застройщик России». Девелопер сотрудничает с двумя десятками ведущих банков страны, и каждый объект компании аккредитуется безоговорочно. Поэтому потенциальный покупатель квартир в жилых комплексах «Группы ЛСР» может выбрать ипотечный продукт в удобном для себя банке по цене от 1,4 млн рублей и по ставке от 6% годовых.