Источник: Tranio
В Турции квартиры, дома и целые жилые комплексы пользуются спросом как среди местных жителей, так и иностранных граждан. Популярные города для покупки недвижимости у иностранцев — Стамбул, Анталья, Мерсин.
Как купить недвижимость в Турции
Иностранные граждане могут приобрести недвижимость в Турции, если соблюдён ряд условий:
— Площадь земельного участка не более 30 гектаров.
— Если покупатель — подданный России или Украины, недвижимость не должна находиться на черноморском побережье.
— Объект не должен находиться в военной или стратегически важной зоне Турции. Зонирование осуществляется Минобороны Турции.
Впрочем, россиян данные условия не стесняют: в основном они выбирают недвижимость на побережье Средиземного и Эгейского морей, а также в Стамбуле и Анкаре. В 2025 году россияне вышли на первое место среди самых активных иностранных покупателей турецкой недвижимости.
Спрос россиян на турецкую недвижимость стабилен. В 2024 году они купили на 68% больше объектов недвижимости, чем за допандемийный период 2019 года (4867 и 2893 объекта соответственно).
* по данным Турецкого статистического института.
2 недели
В среднем занимает процесс покупки
от $500 тыс.
Цены на виллы у моря
ВНЖ на 2 года
При покупке недвижимости на сумму от 200 тыс. долларов
Правовая специфика покупки турецкой недвижимости иностранным гражданами
С 2012 года Турция отменила «принцип взаимности» и разрешила приобретение недвижимости гражданам даже тех стран, в которых нет подобной возможности для граждан Турции.
Теперь граждане 129 государств могут стать владельцами земельных участков, квартир или вилл, а также объектов коммерческой недвижимости, расположенных на территории Турции.
Права и обязанности, возникающие вследствие покупки недвижимости в Турции:
— Покупка недвижимости считается инвестицией в турецкую экономику. Это достаточное основание для получения вида на жительство. Цена объекта должна превышать 200 тысяч долларов. При этом не любая недвижимость может стать основанием для получения ВНЖ. В 2022 году власти Турции ограничили выдачу новых ВНЖ в 1200 кварталах по всей стране, где доля иностранцев по отношению к гражданам превысила 20%. Полный список таких кварталов можно узнать на сайте миграционной службы.
— При кадастровой стоимости от 400 тысяч долларов собственник вправе получить турецкое гражданство.
— Владелец турецкой недвижимости должен своевременно платить необходимые налоги и не забывать об оплате коммунальных услуг.
— Собственник обязан соблюдать турецкие законы при нахождении в стране и проведении операций с недвижимостью, например, сдаче в аренду.
— Также необходимо соблюдать законы своей страны: например, уведомлять налоговую службу о приобретении недвижимости в Турции и открытии счёта в турецком банке.
С января 2021 года правительство Турции ввело новый ежегодный налог на элитное жильё стоимостью от 5,25 млн турецких лир — 0,3–1% в зависимости от стоимости объекта.
Как найти подходящую недвижимость в Турции
После тщательного изучения турецкого рынка недвижимости необходимо обозначить основные требования к объекту.
Они могут быть следующими:
— местоположение объекта;
— состояние объекта;
— площадь и количество комнат/этажей;
— стоимость.
Как правило, в турецких агентствах по недвижимости есть русскоговорящие специалисты, так как россияне очень активно интересуются и приобретают жильё и участки в Турции. Некоторые компании организуют туры по просмотру недвижимости.
Что нужно проверить у риелтора?
— сертификаты и профессиональную лицензию;
— регистрацию в Торгово-Промышленной палате, регистрацию в налоговой;
— юридический адрес и длительность работы на рынке.
Услуги риэлтора должны включать проверку недвижимости, оформление и подачу документов.
Шаг 1: выбор объекта и заключение договора
После выбора подходящего объекта продавец и покупатель договариваются о встрече, на которой заключают договор купли-продажи.
В нём должны быть отражены следующие данные:
— информация об участниках сделки;
— характеристики объекта;
— условия сделки: сроки и способ оплаты;
— величина задатка и санкции при нарушении условий для обеих сторон;
— права и обязанности участников.
Покупателю нужно будет предоставить загранпаспорт. Договор должен быть оформлен в 2 экземплярах на языках покупателя и продавца.
Договор вступает в силу только после регистрации в Кадастровом управлении и передаче права собственности.
При подписании договора покупатель также вносит задаток для бронирования объекта. Как правило, сумма задатка составляет от 1 до 10 тыс. долларов США.
Шаг 2: сбор и оформление документов
Для проведения сделки купли-продажи необходимо собрать и подготовить следующие документы:
— Загранпаспорт.
— Доверенность для официального представителя покупателя, например, риелтора. Она оформляется у нотариуса.
— Турецкий ИНН. Документ необходим для проведения сделки, без него не получится зарегистрировать недвижимость, открыть счёт в банке и переоформить договоры с коммунальными службами. Чтобы получить ИНН, нужно прийти с паспортом и подать с заявление в vergi dairesi — отделение налоговой инспекции.
Шаг 3: расчёт с продавцом
В зависимости от местоположения приобретаемого объекта оплата может быть проведена в долларах США, евро, турецких лирах либо британских фунтах.
Для оплаты нет необходимости открывать счёт в турецком банке. Оплата производится международным переводом со счёта иностранца в банке своей страны на счёт продавца, застройщика или его официального представителя, например, агентства недвижимости. В переводе указывается назначение платежа и прилагаются подтверждающие документы: договор, инвойс, если необходимо, доверенность и справка о бенефициарах.
Полная оплата потребуется для оформления перехода права собственности и получения ТАПУ (Tapu) — документа, который свидетельствует о праве собственности.
Шаг 4: передача прав собственности
Все стороны сделки должны явиться в Кадастровое управление для регистрации нового собственника. Свидетельство о собственности (tapu) —это единственный документ, который является неопровержимым доказательством о праве собственности на объект недвижимости.
Для участков без построек ТАПУ выдаётся синего цвета, для участков с уже построенным объектом — красного.
В зависимости от вида ТАПУ в документе содержатся:
— адрес недвижимости;
— фото собственника;
— данные Кадастрового управления о регистрации участка;
— состояние объекта и его площадь;
— тип недвижимости;
— стоимость недвижимости;
— данные о предыдущих и новых владельцах;
— данные о покупке и регистрации предыдущего владельца;
— номер, под которым ТАПУ заносится в кадастровый реестр;
— дата приобретения объекта новым собственником.
ТАПУ заверяется печатью Кадастрового управления и подписью сотрудника.
Чтобы подать заявление на получение ТАПУ, иностранным гражданам необходимо предоставить загранпаспорт, срок действия которого заканчивается не менее чем через полгода, 3 фотографии 3х4, турецкий ИНН и доверенность в случае невозможности личного присутствия на сделке.
Оформление ТАПУ происходит до 5 рабочих дней.
Шаг 5: переоформление договоров на коммунальные услуги
После перехода права собственности и получения ТАПУ необходимо переоформить договоры на коммунальные услуги. Для этого понадобится Ферди Искан (Ferdi Iskan)— индивидуальный техпаспорт объекта. Если куплена новостройка, то Искан нужно получить у застройщика. Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, Искан обычно уже есть у продавца.
Для оформления или переоформления договоров с поставщиками коммунальных услуг нужны следующие документы:
— копия загранпаспорта;
— копия ТАПУ;
— копия Искана объекта;
— полис обязательного страхования DASK от стихийных бедствий и землетрясений;
— номера счётчиков;
— нотариальная доверенность в случае обращения доверенного лица;
— заявление о подключении услуг.
Как провести сделку с недвижимостью в Турции удалённо
Чтобы удалённо купить недвижимость в Турции, необходимо обратиться в посольство или консульство Турции у себя в стране, чтобы оформить доверенность на юриста, который будет действовать от имени покупателя и получать ИНН, заключать договор, регистрировать сделку в кадастре и т.д.
В марте 2020 года Государственное Управление Земельного Кадастра Турции выпустило приложение Web Tapu. Оно предназначено для проведения сделок с недвижимостью в онлайн-режиме. В первые же недели после выхода приложения им воспользовалось более 30 тыс. человек.
Сопутствующие расходы при покупке турецкой недвижимости
По сравнению со многими европейскими странами, где расходы на покупку составляют 10% от стоимости объекта, в Турции эти расходы не превышают 5% от стоимости объекта.
Что входит в дополнительные расходы:
— Налог на переход права собственности 4% от кадастровой стоимости. В зависимости от договорённостей между покупателем и продавцом этот налог может быть поделен между ними в разных пропорциях.
— Госпошлина за ТАПУ и услуги государственного переводчика на сделке — около 300 евро.
— Нотариальная доверенность — 100–150 евро.
— Ferdi Iskan — техпаспорт на недвижимость, получение необходимо только для новостроек — 300–1000 евро. Чаще всего эти расходы ложатся на застройщика.
— DASK — обязательное страхование от стихийных бедствий и землетрясений — 15–150 евро.
— Брокерскую комиссию в Турции оплачивает продавец.
— НДС от 1% до 20 % (зависит от площади объекта), если покупается недвижимость у застройщика. Но по турецким законам иностранцы вправе вернуть этот налог в полном объеме после регистрации объекта в собственность.
Можно ли иностранцу взять ипотеку в Турции
Иностранцам приостановили выдачу ипотеки в Турции. Формально это связано с новыми правилами, которые вступили в силу в январе 2022 года в связи с поправками к статье 13 Циркуляра о движении капитала Турции. Теперь в сделках с недвижимостью иностранные покупатели должны обменивать иностранную валюту на турецкие лиры и получать справку специального образца об обмене — Döviz Alım Belgesi. Оформить недвижимость в собственность иностранец может только с такой справкой (полное руководство от Кадастрового управления). Сумма конвертируемой валюты должна соответствовать цене продажи, указанной в свидетельстве о собственности (TAPU). При получении жилищного кредита часть стоимости недвижимости оплачивает банк, а новый собственник оплачивает только сумму первоначального взноса.