Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.
Содержание
- Особенности продажи квартиры в ипотеку
- Плюсы и минусы сделки для продавца
- Преимущества банковских сделок
- Недостатки банковских сделок
- Документы, необходимые для продажи
- Этапы продажи квартиры в ипотеку
- Риски для продавца
- Как купить квартиру по ипотечной системе без риска
- Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке
- Подводные камни
- Советы сторонам сделки
- Частые вопросы
Особенности продажи квартиры в ипотеку
Собственник квартиры, реализующий ее по системе ипотечного кредитования, при продаже обременен теми же проблемами, что и обычный продавец: поиск покупателя, показ недвижимости, а также ему необходимо постоянно «отбиваться» от чересчур настойчивых советов риэлтора на тему снижения стоимости жилья.
В настоящее время граждане не полностью осведомлены о процедуре продажи квартиры в ипотеку, поэтому считают этот процесс сложным и запутанным. В таких ситуациях подключаются риэлторы, нагнетая обстановку, усложняя процедуру, для получения большей прибыли.
Плюсы и минусы сделки для продавца
Риск всегда «шагает» рука об руку с любым видом кредитования, и ипотека не является исключением, особенно для продавца жилья. Поэтому для большей безопасности сделку купли-продажи квартиры в ипотеку следует проводить через банковские структуры.
Преимущества банковских сделок
- Удобная территория для проведения переговоров и расчетов.
- Грамотное юридическое сопровождение обеих сторон сделки.
- Соблюдение правомерной технологии проведения контрактов такого рода.
- Профессиональная нотариальная консультация для правильного составления документации.
- Передача только подлинных денежных средств, так как банк контролирует и проверяет на специальном оборудовании все процессы передачи денег.
Недостатки банковских сделок
- Занимает большее количество времени, чем стандартные процедуры купли-продажи жилья.
- Банковские структуры могут запросить дополнительный пакет документов, помимо общепринятого перечня бумаг, необходимого для сделки купли-продажи недвижимости.
- Банки могут отказать в одобрении ипотеки на любой стадии оформления.
Последний недостаток является самым крупным. Банк действительно имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любом этапе. Случаются ситуации, при которых уже более полугода подготовки контракта, банк отказывает в получении ссуды. В такие моменты, продавцу приходится искать нового покупателя, чаще всего «ипотечников» владельцы жилья больше не рассматривают.
Подводя итог по преимуществам и недостаткам продажи недвижимости в ипотеку, можно сказать, что многочисленные плюсы и крупные суммы, в большинстве ситуаций перевешивают чашу весов в пользу продажи именно «ипотечникам».
Документы, необходимые для продажи
Продавцу следует собрать следующий перечень документации:
- Свидетельство, подтверждающее право владения на недвижимость.
- Копии удостоверения личности владельцев.
- Технический план или экспликация на недвижимость.
- Копия домовой книги или выписка из нее.
- Копия финансового лицевого счета.
Если среди владельцев указаны несовершеннолетние дети или ребенок является единоличным собственником, необходимо получить в органах опеки и попечительства разрешение на реализацию недвижимости.
Для проверки юридической составляющей жилья, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которую включена информация о:
- Актуальном составе собственников недвижимости.
- Наличии обременений жилья.
Дополнительно банк может запросить:
- Копию удостоверения водителя.
- Билет военнообязанного.
- Справку о состоянии здоровья из тубдиспансера и психоневрологии.
Также продавцу необходимо оформить документы оценки стоимости жилой недвижимости.
Необходимо помнить о том, что получить деньги за продажу можно только после процедуры переоформления собственности на недвижимость.
Этапы продажи квартиры в ипотеку
- Сбор перечня обязательных документов.
- Передача банковской организации пакета необходимых документов.
- Оценка объекта недвижимости независимым экспертом, предоставление отчета об оценке жилья.
- Одобрение банковской структурой кредитования и страхование ипотечных рисков покупателем.
- Подготовка и подписание кредитного соглашения и договоров залога и купли-продажи.
- Переоформление прав собственности и передача квартиры в залог банку.
- Получение свидетельства о праве владения.
- Оплата полной суммы наличными, денежным переводом на финансовый счет продавца или посредством использования банковской ячейки.
Риски для продавца
Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.
Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.
Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование. Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом. Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.
Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.
Как купить квартиру по ипотечной системе без риска
Со стороны продавца можно выделить риски завышенной стоимости при покупке квартиры в ипотеку покупателем. Многие владельцы квартиры умышленно завышают стоимость жилья для продажи по системе ипотеки, ссылаясь на сложность и длительность процедуры, а также возможность потери клиента.
Еще одним риском может стать приобретение жилой недвижимости с обременением, то есть находящееся в ипотеке, сданное в аренду и прочие осложнения. При покупке такой квартиры стороны часто оспаривают свои позиции через суд. В большинстве случаев, судебный орган не оказывается на стороне покупателя.
Мошенничество. В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.
Неверная оценка жилья. Недвижимость может соответствовать требованиям, установленным для ипотечного жилья. Ошибка или намеренное ложное описание квартиры может раскрыться уже на последних этапах заключения сделки, или вовсе остаться незамеченным.
Отказ органов опеки. В случаях, когда единоличным или одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо получить в органах опеки разрешение на продажу. Выдача документов зависит от большого количества факторов, поэтому зачастую контролирующие органы отказывают в разрешении.
Наиболее распространенным риском является отказ банка в одобрении ипотечного кредитования. Если банк сочтет покупателя неплатежеспособным, то вся сделка может сорваться.
Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке
Продажа квартиры по системе военной ипотеки по большей части не отличается от реализации по обычной программе. Единственная особенность – одобрение квартиры банком, через который осуществляется кредитование. Также банк тщательно проверяет документы, и контролирует перевод средств.
Подводные камни
Проблемы, с которым могут столкнуться и продавец и покупатель, по большей части кроются в признании банком покупателя неплатежеспособным. Если в кредите откажут, то сделка сорвется, что не сулит ничего хорошего ни одной из сторон. Зачастую покупатель может подготовить все документы, и считать себя способным на получение кредита, но по многим причинам банк может отказать на любой стадии оформления сделки купли-продажи.
Советы сторонам сделки
- Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.
- Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.
- Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.
- Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.
- Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.
Частые вопросы
- Какие есть гарантии? – Задаток в сделках данного типа не предусмотрен, а банк может дать отказ на любом этапе оформления.
- Когда происходит получение наличных? – Денежные средства продавец получает только после того, как переоформлены права на собственность и недвижимость передана банку в залог.
- В какой форме передают деньги? – Наличные, банковским переводом или через банковскую ячейку, на усмотрение сторон.
Купля-продажа недвижимости в ипотеку не является очень сложным процессом. Для того чтобы сделка прошла гладко, старайтесь максимально проверять все ее составляющие – от документации до самой квартиры. К тому, же оформление сделки через банк намного надежнее самостоятельного заключения контракта, поэтому не стоит опасаться продавать недвижимость в таком формате.