Источник: Собеседник
Источник фотографии
Эксперты рассказали, как повлияло снижение ипотечной ставки на спрос на квартиры новостройках, и о том, продлят ли программу. Минфин предупредил о возможном надувании ипотечного пузыря. Минстрой возражает: все под контролем.
Sobesednik.ru узнал у экспертов, кто прав.
«В условиях ипотечного бума есть риски, связанные с низкими доходами населения»
– Объемы выданной ипотеки бьют рекорды. Благо это или грозит проблемами в будущем?
– В текущей ситуации, когда в экономике в целом наблюдается стагнация, отрасли, в которых по каким-то причинам отмечается потребительский бум, – это одни из драйверов антикризисного восстановления, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Особенно если мы говорим о строительстве, которое имеет очень мощный мультипликативный эффект, затрагивающий производство стройматериалов, грузоперевозки, финансовый сектор, креативные индустрии в городах.
По данным «Дом.рф», в августе объем жилищного строительства вырос на 180 тыс. кв.м. и достиг 99 млн кв.м. – впервые с июня 2019 года. Напомню, что ранее была поставлена задача достигнуть ежегодного ввода 120 млн кв.м, а у нас по итогам этого года скорее всего будет спад, и повышенный ипотечный спрос на жилье поможет нивелировать последствия коронавируса.
Впрочем, риски, конечно, тоже есть, и связаны они с низкими доходами населения в условиях ипотечного бума. Но я считаю, что это не повод ограничивать кредитование, а вызов для властей, которые должны стремиться к тому, чтобы переломить негативный тренд с доходами.
– Что сейчас происходит с ипотекой в России? Как она будет развиваться дальше? Есть потенциал снижения ставок? Продлят ли ипотеку с господдержкой?
– Сейчас ипотечный рынок, безусловно, поддерживает программа субсидирования кредитов на новостройки. Если бы не снижение ипотечных ставок на 2 процентных пункта, столь быстрого взлета рынка после пандемии и режима самоизоляции мы бы не увидели.
Полагаю, программу следует продлить, так как её потенциал далек от исчерпания, ведь полгода – небольшой срок для тех, кто мог бы стать потенциальным заемщиком. Девелопмент всё ещё нуждается в поддержке, поэтому, полагаю, программу продлят.
– Что сейчас лучше продается?
– Прежде всего возрос спрос на новостройки, которые подпадают под действие программы господдержки.
Доля ипотечных кредитов, выданных под договоры долевого участия (то есть на покупку строящегося жилья), с декабря 2019 года по июль 2020 года выросла с 25% до 35%.
Непосредственно внутри сектора новостроек более 90% всех ипотечных кредитов выдается в рамках программы субсидирования (а также семейной и дальневосточной ипотеки). Иными словами, поддержка государства имеет решающее для отрасли значение. С точки зрения продаж заметно вырос спрос на квартиры большей площади, поскольку при новом уровне ставок клиенты могут позволить себе более просторное жилье.
– Может ли огромный объем выданной ипотеки образовать ипотечный пузырь, который затем лопнет?
– Совокупный кредитный портфель российских банков составляет порядка 57 трлн рублей, а общий объем ипотечной задолженности – 8,7 трлн рублей. То есть даже если все заемщики объявят дефолт, речь будет идти только о 15% портфеля.
В целом доля просроченной задолженности составляет менее 1% от общего объема ипотечного долга, поэтому слухи о «пузыре», мягко говоря, преувеличены.
«Сейчас лучшее время, чтобы брать ипотеку»
– Льготная ипотека однозначно положительно влияет на рынок недвижимости – за счет этой программы выход из карантина происходит довольно быстро, спрос восстанавливается, – отмечает совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин. – В результате цены растут – застройщики безболезненно преодолевают кризис.
На покупателях это также сказывается положительно – льготная ипотека нивелирует рост цен, – отмечает эксперт. – Кроме того, многим нынешним заемщикам покупка квартиры ранее была недоступна, но по низкой ставке они смогли себе это позволить.
Льготная ипотека действует до 1 ноября. Будет ли программа продлена далее – на данный момент неизвестно. В случае ее продления это позволит получить максимальную выгоду в конце года, когда покупатели проявляют наибольшую активность, и минимизировать потери в январе и феврале, когда спрос обычно, наоборот, низкий. Если программа будет прекращена, мы можем увидеть повышение активности в октябре и снижение спроса с ноября.
Сейчас ипотечные ставки находятся на своем историческом минимуме, и маловероятно, что будет дальнейшее снижение ставок. Для этого необходимо уменьшать ключевую ставку, что обесценивает деньги. В результате многие россияне начнут активно покупать валюту, что приведет к скачку курса. Поэтому именно сейчас оптимальный момент для ипотеки, и многие это понимают.
Программа субсидирования ипотечных ставок сейчас – один из двух основных факторов восстановления спроса. Первый – сформировавшийся в период режима самоизоляции отложенный спрос. Второй – льготная ипотека под 6,5%. После запуска программы в июне количество заемщиков возросло в 2,5 раза относительно мая и превысило прошлогодний показатель на 24%. В июле прирост относительно мая составил еще 10%, на 14% больше июля 2019 года. Доля ипотечных сделок составила 62% в июне и 56% в июле. Для сравнения – в апреле этот показатель был равен 29%, в мае – 34%.
Наибольшим спросом пользуются квартиры в новостройках стоимостью до 12 млн рублей, – говорит Щекин. – Активность покупателей направлена в первую очередь на те лоты, которые попадают под льготную ипотеку.
Об ипотечном пузыре говорить пока не приходится. Он формируется, когда появляется много заемщиков, не способных вернуть кредит. В России процент просрочек очень низкий – менее 1,5%. Это обусловлено и подходом банков к проверке платежеспособности потенциальных заемщиков, и осознанием рисков самими покупателями недвижимости, – объясняет Владимир Щекин. – Сейчас количество просроченных платежей может возрасти, однако говорить о критической ситуации преждевременно. Кроме того, в России доля ипотечных кредитов к ВВП составляет менее 10%, что говорит о благоприятной обстановке.