Источник: Интерфакс-Недвижимость
Первый квартал 2020 года был богат событиями. Даже самые смелые аналитики-пессимисты не смогли предсказать подобное: обвал цен на нефть, падение рубля, мировую эпидемию. Во всяком случае, все эти факторы одновременно уж точно никому в голову не приходили. Многие секторы экономики уже почувствовали на себе тяжелый кризис. Не стала исключением и российская коммерческая недвижимость. Однако не все сегменты страдают в одинаковой мере: кто-то на грани выживания, а кто-то даже не замечает негативного влияния.
Офисы: улица, на которой ничего не происходит
В конце прошлого года ведущие эксперты рынка давали оптимистичные прогнозы на будущее, отмечая, что именно офисный сегмент развернется во всей красе в 2020 году. В целом первый квартал для рынка и, правда, выдался неплохой, считают аналитики компании CBRE, которые отмечают, что пандемия и экономическая нестабильность не отразилась на результатах I квартала по вводу офисных площадей в Москве.
«Объем чистого поглощения офисных площадей составил порядка 69,3 тыс. кв. м, что соответствует уровню в аналогичном периоде 2019 года (69,8 тыс. кв.м). В январе и феврале активность арендаторов и покупателей на рынке офисной недвижимости сохранялось на относительно высоком уровне. Негативное воздействие внешних факторов начало оказывать влияние на рынок офисной недвижимости только в марте, поэтому существенно не отразилось на результатах I квартала», — считают эксперты.
Они отмечают, что влияние кризисных явлений на офисный сегмент будет зависеть от того, насколько длительным будет негативный период. В краткосрочной перспективе возможно снижение активности со стороны арендаторов и покупателей. Принятие решений компаниями может затягиваться вследствие возможных сложностей с выездом на объекты и бизнес-поездками ответственных сотрудников.
«Также, несмотря на мобильность сотрудников многих компаний и возможность удаленной работы, есть прогноз на снижение эффективности рабочих процессов на 20-30%, что может отразиться на финансовых показателях компаний за 1 полугодие 2020 года», — говорят аналитики, добавляя, что в долгосрочном прогнозе эффект может быть замечен в развитии сегмента гибких офисных пространств, которые позволяют сотрудникам работать в разных условиях без прерывания текущих бизнес-процессов, а компаниям оптимизировать расходы.
Не видит пока серьезных проблем для рынка и генеральный директор Kubrava Project Management Рулан Кубрава: «Если говорить о воздействии на рынок офисной недвижимости пандемии коронавируса, падения цен на нефть и обвал бирж, то реальный эффект от этих событий мы увидим только через некоторое время, так как рынок не реагирует мгновенно. Я предполагаю, что замедление экономического развития, которое неизбежно повлекут за собой мировые процессы, вызовет соответствующие последствия с точки зрения спроса и пользования недвижимостью. Уже сейчас многие компании перешли на удаленный режим работы и, вполне возможно, что по окончании пандемии какой-то процент сотрудников не вернется в офис – что будет означать значительное сокращение площадей».
Эксперт предполагает, что участники рынка могут воспользоваться ситуацией, если коронавирус официально будет признан правительством РФ форс-мажорной ситуацией и попытаться выйти из сделок, по которым не могут выполнить обязательства.
«В 2020 году дополнительное влияние на уровень спроса будут оказывать дестабилизация экономики и пандемия коронавируса. Мы ожидаем, что по итогам первого квартала 2020 года показатель будет выше на 5-10%, а во втором квартале снижение бизнес-активности приведет к краткосрочному падению спроса. По нашим прогнозам, во второй половине года отложенный спрос будет реализован. Таким образом, по итогам года общее количество арендованных и купленных офисных площадей составит 2 млн. кв. м», — считает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman&Wakefield Наталья Никитина.
Ритейл: на грани разумного
И без того не очень благополучный рынок торговой недвижимости столкнулся в начале 2020 года с критическим для бизнеса вызовами. По данным компании CBRE, крупнейшие игроки рынка уже сообщили о том, что рассматривают закрытия своих магазинов в России и уже инициируют пересмотр арендных договоров в целях получения скидки на ставку аренды и арендных каникул.
«Есть высокая вероятность того, что меры по смягчению коммерческих условий со стороны собственников ТЦ будут приняты, так как в сложившейся ситуации, якорные трафикообразующие арендаторы ТЦ имеют достаточно сильную позицию в переговорах. При благоприятном развитии событий пересмотр условий и другие меры будут носить временный характер», — говорят в компании, добавляя, что в европейских столицах аналогично растет количество запросов на пересмотр условий для снижения арендной платы и ожидается сокращение запросов на продление договоров аренды. В Китае собственники предоставили ритейлерам от 2-х до 4-х недель арендных каникул, что по мнению ритейлеров является недостаточным для покрытия убытков.
«Мы ожидаем, что ритейлеры, в большинстве своем, отодвинут планы по развитию на 3-4 квартал при благоприятном развитии событий и на 2021 год при неблагоприятном развитии событий. В конечном итоге, все будет зависеть от того, как будут развиваться события», — считают в CBRE, отмечая, что открытие большинства крупных ТЦ в регионах заявлено к концу года (около 440 тыс. кв. м).
При этом в Colliers International ожидают переноса ряда ранее анонсированных проектов на следующий год в случае неблагоприятного развития событий.
А вот интернет-торговля чувствует себя как никогда хорошо: «В условиях вынужденного или рекомендуемого ограничения посещения общественных места, мы ожидаем, что часть спроса будет частично реализована посредством онлайн-торговли (в том числе и e-grocery), что окажет положительнее влияние на развитие этого сегмента в первую очередь в долгосрочной перспективе, так как еще большая доля потребителей получит новый опыт покупок онлайн, в результате, чего будет рост лояльности к данному способу приобретения товаров и повысится доверие к бесконтактному способу оплаты».
Склады: кому война, а кому мать родна
Складскому сегменту повезло больше, чем другим, считают эксперты. Кризисная ситуация не отразилась на результатах первого квартала и основные показатели остаются на уровне изначальных прогнозов.
«Объём строительства должен составить порядка 325 тыс. кв. м – на 40% больше результатов первого квартала 2019. 75% этих площадей уже сдано в аренду или продано конечным пользователям, так что риска того, что на рынке будет избыток предложения нет», — говорят в CBRE, отмечая, что подводить итоги по показателям спроса пока рано, но уже сейчас можно утверждать, что его значение будет сопоставимо со среднеквартальным показателем за последние годы.
Подтверждает слова коллеги и партнер, руководитель складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев: «Переговоры по всем ключевым сделкам в сфере складской недвижимости продолжаются. Если посмотреть на ситуацию в моменте, то мы даже наблюдаем краткосрочный всплеск спроса на дополнительные площади для размещения товаров первой необходимости. Бенефициарами текущей ситуации выступили продуктовые ритейлеры и представители e-commerce, а также ряда смежных сегментов. Многие поставщики вывозят товары, которые медленнее продаются, на внешние склады. Таким образом они освобождают площади для хранения товаров высокого спроса на своих основных распределительных центрах».
Отели: закрыто, все ушли на фронт
Не так плохо обстояли дела в первом квартале года и у гостиничного сегмента.
«Если говорить о динамике первого квартала 2020 года в гостиничной отрасли, то нужно отметить, что январь-февраль в целом были довольно позитивны, рост соответствовал уровню прошлого года — примерно 10%. Однако во второй половине марта сектор столкнулся с массовой отменой бронирования, в первую очередь, на ближайшие месяцы, в связи с усилением пандемии. Сейчас уже понятно, что и в апреле спрос не восстановится, а с учетом объявленных отмен крупнейших мероприятий в первом полугодии, которые традиционно дают существенный прирост выручки сегменту первое полугодие будет достаточно тяжелым для всей гостиничной отрасли в целом. Если в конце февраля можно еще было рассчитывать на возможное замещение иностранных туристов российскими гражданами, то сегодня понятно, что и это пока нереалистично. Если на первом этапе основной удар пришелся на гостиницы нижнего ценового сегмента (так как их предпочитают китайские туристы), то в дальнейшем эта ситуация затронула все категории гостиниц», — считает генеральный директор Ales Capital Андрей Дегтярев.
Тем не менее, эксперт отмечает, что макроэкономические факторы пока не имеют серьезного влияния, так как ослабление курса рубля, например, было бы даже выгодно иностранным туристам. Сейчас ключевой вопрос для всех отраслей в том, когда пойдет на спад ситуация с коронавирусом, что позволит рассчитывать на восстановление турпотока.
«Однако, поскольку никто сегодня не готов делать такие прогнозы, так как в разных странах ситуация развивается по разным сценариям, то предполагать какие-то цифры роста или падения в этом году в целом пока преждевременно», — говорит Дегтярев.
В компании CBRE с коллегой в целом согласны, но настроены оптимистично: «По опыту предыдущих кризисов мы понимаем, что гостиничный рынок более динамичный и традиционно быстрее восстанавливается по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости. Мы полагаем, что с отступлением вируса рынок должен быстро пойти на поправку», — заключают в компании.