Источник: Московский Комсомолец
Председатель жилищного кооператива «Бест Вей» объясняет, в чем достоинства покупки квартир с помощью ЖК и как получается, что квартира приобретается почти по той же цене, по которой она бы покупалась за собственные средства.
— Роман Викторович, жилищные кооперативы – это фактически дешевая ипотека?
— Не ипотека – принципиально другой вариант финансирования покупки квартиры. Ипотека – приобретение квартиры в кредит, при котором квартира находится у банка в залоге до тех пор, пока кредит не будет погашен, при этом процент, который платится банку, ведет к существенному удорожанию объекта недвижимости.
В жилищном кооперативе квартира покупается вскладчину. И в рассрочку, а не в кредит.
Жилищный кооператив – это когда несколько людей объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику кооператива, и так далее.
Источник пополнения паевого фонда покупки – возврат денег от тех, кому уже купили квартиру и вступление в кооператив новых членов – которые добавляют свои средства, и можно покупать новые и новые квартиры.
При этом покупается именно та квартира, которую хочет приобрести данный пайщик.
— Как и в случае с ипотекой.
— В случае с ипотекой вам могут не одобрить кредит.
В случае с покупкой квартиры жилищным кооперативом вам не могут не одобрить покупку квартиры, которую вы хотите приобрести. Единственное условие – это то, что кооператив проведет ее независимую оценку и тщательную юридическую проверку.
— То есть кооператив не проверяет пайщика?
— Нет – в этом нет необходимости. Кооператив проверяет квартиру. Пайщик вносит вступительный и членские взносы, которые идут как раз на оценку и юридическую проверку объекта недвижимости.
Он также вносит паевой взнос – не менее 35% от стоимости квартиры.
— Первоначальный взнос по ипотеке гораздо меньше!
— Да, но у нас можно вносить паевой взнос 35% в рассрочку — в течение года или более. Когда нужная сумма накопилась, кооператив добавляет 65% от стоимости квартиры – и приобретается объект недвижимости, который на время, пока пайщик возвращает средства, вложенные кооперативом, находится в собственности кооператива – и пайщика как члена кооператива.
При этом она, как целевое приобретение, приобретение в интересах конкретного пайщика, не принимается на баланс кооператива. Пайщик прописывается в этой квартире, прописывает членов своей семьи, пользуется этим объектом недвижимости по своему усмотрению.
— А под какой процент кооператив добавляет средства для покупки квартиры?
— Это беспроцентные средства. Пайщик несет расходы, связанные с его членством в кооперативе – но они невелики. То есть квартира пайщику обходится почти по номиналу.
— Во сколько обойдется квартира, допустим, в пять миллионов, за которую рассчитываются 10 лет?
— Переплата из-за вступительного взноса и членских взносов будет около 400 тысяч рублей.
— Почему все-таки вы не проверяете пайщиков? А если они перестанут возвращать средства, внесенные кооперативом?
— По уставу кооператива пайщик обязан расплатиться за десять лет – те, кто уже приобрел квартиру в собственность, расплатились раньше. «Бест Вей» существует меньше 10 лет, но 15 квартир уже перешли в собственность пайщиков.
У нас в отличие от банка могут быть установлены дифференцированные платежи, а не фиксированные, которые устанавливаются банком. Мы может предоставить пайщику отсрочку или рассрочку, если у пайщика ухудшилось материальное положение.
— Платежные каникулы?
— Да. Предвосхищая вашу ремарку, что и по ипотеке теперь могут быть предоставлены каникулы, скажу, что это, во-первых, скорее всего будет происходить крайне редко, во-вторых, условия таких каникул все равно достаточно жесткие.
Мы можем договориться о рассрочке на любых условиях – только бы финансовое положение пайщика в конце концов нормализовалось: мы стремимся именно к этому.
Мы не стремимся при первой же просрочке отнять квартиру. Кооператив заинтересован в том, чтобы пайщик платил и, в конце концов, расплатился.
— Почему?
— Дело в том, что кооператив возвращает вложенные гражданином в покупку квартиры средства в полном объеме.
— То есть пай вы по требованию пайщика возвращаете полностью – без штрафов?
— Совершенно верно. Это обязанность любого ЖК по Жилищному кодексу. Вступительный и членские взносы носят целевой характер, они не возвращаются.
Обращаю внимание: пайщик, если его финансовое положение так и не стабилизировалось, уходит от нас с деньгами, хотя и без квартиры.
Квартиру мы можем предложить другому члену кооператива или продать на открытом рынке. Квартира тщательно проверяется как раз для того, чтобы обеспечить гарантии возврата паевых средств. Ее стоимость должна превышать возможную сумму возврата.
— Вы – жилищный кооператив, и не находитесь в реестре ЦБ. Почему?
— В реестре ЦБ обязаны регистрироваться кредитные потребительские кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы – то есть кооперативы, которые делают инвестиции и привлекают кредиты. Банк России осуществляет контроль и надзор за этими организациями и/или в сфере их деятельности.
Мы – потребительский кооператив. Мы помогаем купить квартиры в готовых домах: первичное или вторичное жилье. ЖК не инвестирует в строительство жилья и не привлекает кредиты, он не получает прибыль. Это некоммерческая организация.
Такой кооператив, как наш – форма покупки квартиры в рассрочку без каких бы то ни было дополнительных задач. Деятельность ЖК регулирует глава 11 Жилищного кодекса – все нормативные установления мы скрупулезно соблюдаем, информация о кооперативе раскрывается на сайте bestwaycoop.com. Паевые средства аккумулируются на счете в Сбербанке.
Жилищный кооператив «Бест Вей» работает довольно долго, его статус и стиль работы вполне понятны — в том числе и государственным органам.
— Как быстро движется очередь на покупку квартиры?
— Как правило, пайщик ждет квартиру не более года. У нас больше 6000 членов, более 360 уже получили квартиры.
— Насколько широко вы работаете в регионах?
— Работаем практически во всех субъектах Федерации. А кроме России работаем в Казахстане и Киргизии.
— ЖК – это такое ноу-хау из-за дорогой ипотеки?
— Скорее хорошо забытое старое и недостаточно изученный вовремя, когда экономические реформы в России только начинались, зарубежный опыт.
Жилищные кооперативы появились раньше массового распространения ипотеки. И существуют сейчас, активно развиваются, например, в Германии. После войны ЖК были главным способом решения жилищной проблемы, активно поддерживались государством. В ФРГ жилищные кооперативы активно финансируются государством.
В России бы такое финансирование тоже не помешало – как минимум, право на использование в качестве паевого взноса материнского капитала и других форм дотаций. Тем более, что в советское время жилищные кооперативы финансировались и из бюджета.
— В чем общественная значимость ЖК, из-за которой нужна господдержка?
— Она очевидна: жилищные кооперативы позволяют делать жилье действительно доступным. Например, дают возможность решить жилищную проблему молодым семьям, молодым людям с не очень, может быть, хорошей пока кредитной историей.
Мы все знаем, что из-за кризисных явлений в экономике у сограждан были объективные проблемы с работой и с доходами. Получается, что приобретение квартиры ими блокируется двумя способами: во-первых, требованием высокого качества кредитной истории, во-вторых, ценой квартиры, включающей банковский процент и страховку.
Жилищные кооперативы позволяет улучшать условия жизни людей и экономическую ситуацию в регионах. Сограждане, решив жилищную проблему, не уезжают из регионов в столицы или за границу. Строительные компании получают возможность продать построенные квартиры. От жилищной кооперации польза и людям, и экономике, и государству.