Источник: HomesOverseas.ru
Германия у всего мира заслуженно ассоциируется со стабильностью и практичностью – аналогичные характеристики также относятся и к миру недвижимости этой страны, поэтому неудивительно, что инвесторы со всего мира при возможности стараются вложить свои средства в квадратные метры ФРГ.
Сильная экономика, продуманное законодательство, политическая стабильность, высокий уровень жизни – эти факторы делают Германию особенно привлекательной для иностранных инвесторов, которые рассматривают недвижимость в Германии как надежную «гавань» для вложения средств и сохранения капитала. Интересно также и то, что на рынке недвижимости Германии царит система аренды: если в среднем по стране этот показатель составляет около 50%, то в крупных городах арендует жилье до 90% населения. Согласно данным Forbes, Германия – лидер в Европе по количеству сдаваемого жилья, объем которого составляет около 55%, оставляя позади с большим отставанием Австрию и Польшу.
Неудивительно, что в 2018 году недвижимость в Германии – стране с самой стабильной экономикой в Европе – подорожала на 5,6%, во многом благодаря небольшим процентным ставкам немецких банков, приросту населения и низкому уровню безработицы. Общая сумма сделок в 2018 году составила 124,8 млрд евро – новый рекорд для рынка жилой недвижимости Германии, — об этом говорится в отчете Team Global Corporate Communication. Для сравнения, в 2017 году объемы инвестиций составили около 119,3 млрд евро. Этот тренд продолжался и в 2019 году, но в отличие от предыдущих лет, волна спроса распространилась также и на второстепенные города, поскольку в таких ключевых мегаполисах как Берлин и Мюнхен и т.д., цены достигли такого пика, что инвестиционные объекты постепенно утрачивают свою привлекательность для покупателей, как иностранных, так и местных. Популярность сегодня набирают «новые» города, например, Нюрнберг и Ганновер и близлежащие города – стоимость недвижимости в них все еще доступна, поэтому процент прироста капиталовложений, а также рентабельность и прибыль от аренды здесь выше, чем в более популярных местах.
Тенденции
Первая «семерка» городов Германии и их окрестности отличаются стабильным ежегодным рост цен в как на частную, так и коммерческую недвижимость. За последние три года стоимость жилой недвижимости в Берлине, Мюнхене, Франкфурте, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне и Штутгарте выросла более, чем на 30% и, согласно оценкам экспертов, будет продолжать расти. Это связано с тем, что в этих городах спрос в несколько раз превышает предложение – во многом из-за большого притока рабочего населения в крупные города западной Германии. Если рассматривать жилую недвижимость и сравнивать цены за март 2007 и ноябрь 2017 года, то цены на квартиры на вторичном рынке выросли на 180,2%, а стоимость квартир в новостройках увеличилась на 177,4%. Такая ситуация «на руку» инвесторам, поскольку квартиры в городах зачастую приобретаются для сдачи в аренду. Поэтому на растущем рынке инвесторы могут заработать дважды – получая доходы от аренды, а также заработав непосредственно на росте цен на жилье.
Отсюда вытекает следующая тенденция – согласно данным немецкого Союза инвестиционной недвижимости (DAVE) пригороды крупных городов Германии, расположенные в радиусе 20-30 км на данный момент становятся все более популярными у инвесторов, так как цены в них не такие высокие, как в самих крупных городах, а выбор доступной недвижимости – больше. Соответственно, цены в этих пригородах также показывает устойчивый рост. Важно понимать, что в Германии города даже с небольшим по российским меркам количеством населения, например, до 10 000 человек – имеют прекрасное транспортное сообщение и полную инфраструктуру, начиная от детских садов и заканчивая бассейнами.
Кредиты в Германии
Еще одна немаловажная тенденция на рынке недвижимости Германия – низкие кредитные ставки от 0,8 % до 1,8%, которыми могут воспользоваться также нерезиденты страны. Низкие дефолтные показатели по ипотечным кредитам при низких ставках Euribor сделали немецкую ипотечную процентную ставку самой низкой в мире: сейчас она в среднем составляет около 1,6% в год. Заемщику потребуется, тем не менее, около 20% первоначального взноса от общей суммы кредита – один из рычагов, которым немецкое правительство предотвращает образование «кредитного пузыря».
Нерезидентам страны проще всего получить кредит в Германии под покупку квартиры, которая планируется для сдачи в аренду или для собственного проживания. Также относительно легко можно получить кредит под доходные дома — здесь будет учитываться качество здания, расположение и количество сданных квартир в аренду (т.е. дохода). Также реально получить кредиты под магазины с длительными договорами аренды (более 10 лет), а вот под отели банки неохотно дают средства – вопрос рассматривается при условии, что отельный фонд превышает 100 номеров. Но любом случае, для получения кредита у покупателя должно быть на руках около 40% стоимости объекта. Для получения кредита иностранцу необходимо предоставить в банк подтверждение наличия средств и регулярного высокого дохода. Покупателям квадратных метров стоит также знать, что как для резидента, так и для нерезидента страны действует спекулятивный налог: в течении 10 лет после покупки продажа недвижимости облагается налогом в размере 30 %, после 10 лет – нет.
Если раньше немцы в связи с высокой мобильностью в Европе покупали себе жилье ближе к пенсии, то теперь под текущие низкие проценты они покупают его сами для сдачи в аренду. Согласно статистке последних лет, немцы тратят свыше 160 млрд евро в год на покупку недвижимости – и эта тенденция будет продолжаться. Таким образом иностранным инвесторам приходится конкурировать, можно сказать, в жестких условиях в борьбе за хороший объект с местными инвесторами. Поэтому на текущем этапе говорят, что Германия – рынок объекта, а не покупателя.
Востребованное жилье
Самой востребованной жилой недвижимостью сегодня стали небольшие квартиры с 1-3 комнатами, жилые дома на несколько квартир и апартаменты в небольших городах, где наблюдается потенциал для роста стоимости, в отличии от мегаполисов. Востребованность компактного жилья в первую очередь связана с тем, что в Германии семьи становятся все меньше, но их количество растет, особенно резко увеличиваются в мегаполисах семьи, состоящие из двух человек. Также ощутимо влияют на местный рынок недвижимости и миграционные процессы – приток внутренних и внешних мигрантов особенно ощутим в крупных городах.
На рынке коммерческой недвижимости самой востребованной сейчас стала покупка супермаркетов с долгосрочными договорами независимо от их локации. Эксперты иностранным покупателям, которые хотят приобрести апартаменты или несколько квартир для сдачи в аренду, рекомендуют покупать квартиры в новостройке, поскольку цены на них не так завышены, как на вторичном рынке, всегда есть выбор из нескольких вариантов в различном ценовом диапазоне, а также предусмотрены поэтапная оплата объекта и гарантия от застройщика на пять лет.
Иностранцы в Германии
Иностранные покупатели недвижимости должны учитывать тот факт, что в 2016 году были ужесточены предпосылки выдачи финансирования для компаний с иностранным капиталам, таким образом источники происхождения капитала должны быть полностью прозрачными. Даже если иностранец приобретает без кредитования, то банки, финансовые институты нотариусов и продавцов обязаны проследить происхождение капитала. Но несмотря на это, Германия, которая уже прочно стала «рынком продавца», привлекает все больше иностранных инвесторов. Поговорка «кто не успел, тот опоздал» как нельзя более точно описывает текущую ситуацию и ближайшее будущее.
Ограничения и права для иностранцев
Если приобретать недвижимость в рамках GmbH (аналог российского ООО), то в этом случае нет практически никаких ограничений, но при условии прозрачности капитала для немецких банков и других структур. При наличии собственного капитала можно создать GmbH и затем приобретать недвижимость в Германии с привлечением кредитования немецких финансовых структур. При создании GmbH для приобретения недвижимости, видом деятельности компании обязательно должно стать управление собственным капиталом, другими словами — приобретение недвижимости и сдачу ее в аренду. При таком виде деятельности, GmbH освобождаются от промыслового налога (Gewerbesteuer), который колеблется в различных землях от 13% до 17%, необходимо оплачивать только корпоративный налог в размере 15% и налог на солидарность (5,5%). Но каждый отдельный случай с приобретением недвижимости должен прежде всего сопровождаться опытным профессионалом в области налогообложения.
При этом по отношению к иностранному инвестору при покупке недвижимости в Германии применяются те же законы, что и для резидента страны. Иностранец защищен немецким законодательством, что исключают риски капиталовложений в недвижимость — разумеется, если покупать ликвидную недвижимость в экономически здоровых регионах Германии. Поэтому при выборе недвижимость важно учитывать в первую очередь, не то, какую доходность она приносит сейчас (а в восточных землях доходность объектов, как правило выше, чем в западных), а то, насколько она может вырасти в цене через пару лет, исходя из месторасположения, состояния объекта и т.д. Очень важно анализировать статистику: каков прирост населения и экономические показатели данного региона. Если речь идет о частной недвижимости, то вероятнее всего арендаторы всегда будут стоять в очереди на квартиру в крупнейших городах Германии их окрестностях.
Цены
Бесспорный лидер на рынке немецкой недвижимости сегодня – Мюнхен, где средняя цена составляет 7509 евро за кв.м. На втором месте находится Франкфурт-на-Майне, в котором средняя цена за жилье поднялась до 5058 евро за кв.м, то есть выросла на 10, 5% за прошедший год. Третье место сейчас занимает Гамбург со средней ценой квадратного метра жилья в размере 4587 евро. По сравнению с западными федеральными землями, такими как Бавария, Баден-Вюртемберг или даже Шлезвиг-Гольштейн, ситуация в новых федеральных землях менее оптимистична: во многих восточных округах прогноз показывает отрицательные темпы роста. Другими словами, местная недвижимость теряет свою ценность ежегодно. Основная причина этого – сокращение населения во многих регионах восточной Германии.
Инвестиции в недвижимость Германии
В вопросе инвестиций в немецкую недвижимость играет роль субъективный фактор, а также предпочтения покупателя, кто-то хочет вкладывать в отели, кто-то – в сетевые магазины, кто-то в доходные дома. Но поскольку обычно для инвестиций привлекательно все то, что ликвидно, то в Германии это могут быть и как чисто коммерческие объекты, так и квартиры для сдачи в аренду. Эксперты рекомендуют инвесторам с относительно небольшим бюджетом покупать квартиры. Например, в регионе Франкфурта-на Майне, небольшой бюджет на покупку квартиры составляет сумму до 1 млн евро.
Необходимо понимать, что доходность на частную недвижимость ниже, чем на коммерческую. Прибыль от коммерческой недвижимости составляет в среднем от 5 % до 8 %, а доход квартиры от ее сдачи в аренду – около 3,8 %. Но здесь также важно также учитывать, что частная недвижимость быстрее растет в цене, чем коммерческая, в среднем на 7-10 % в год, поэтому высока вероятность того, что через три года квартира подорожает на 30%.
Прогнозы
Международные эксперты единогласно прогнозируют, что спрос на недвижимость Германии и, соответственно, цены в 2020 году будут стабильно расти, но рост будет проходить под бдительным контролем немецких государственных учреждений, которые обладают рядом рычагов, не позволяющим чрезмерный «перегрев» и риск «пузыря». Институт немецкой экономики в Кельне опросил 600 немецких агентств недвижимости на тему перспектив немецкого рынка в 2020 году — в дополнение к общим экономическим темам были также заданы вопросы об инвестиционном рынке, сфере аренды и продаж, рынке земельных участков и т.д. 61% опрошенных компаний считают, что недвижимость будет расти в цене в течение последующих 12 месяцев и только 39% участников не ждут существенного роста стоимости жилья. При этом все эксперты единодушно сходятся во мнении, что падение цен не произойдет.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Ирен Верховецкую, генерального менеджера компании Estate-Service24
Юлию Фукс, директора компании Fuchs Real Estate GmbH
Деми Пашалоу, совладельца компании Kuenne Immobilien Gruppe GmbH
Екатерину Демидову, эксперта компании DM Group