Источник: Бюллетень недвижимости
С началом пандемии спрос на вторичном рынке жилья Петербурга просел процентов на 80. Однако уже сейчас, не дожидаясь снятия карантинных мер, начал свое восстановление. Вроде бы все стало налаживаться. Правда есть мнение, что платежеспособный спрос к концу лета все-таки иссякнет и цены, еще вчера топтавшиеся на месте, пойдут вниз.
BN.ru попросил экспертов-практиков оценить состояние петербургской вторички, рассказать о влиянии на нее рынка новостроек и дать прогноз по ценам.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По нашим данным, средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга к началу мая 2020 года составила 129,5 тыс. руб. за кв. м. Изменение за месяц было в пределах погрешности – цена выросла всего на 0,08%.
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец апреля составили 5,1 млн руб., двухкомнатных – 8,1 млн руб., трехкомнатных – 11,3 млн руб.
Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака»:
– Весь отложенный спрос, копившийся во второй половине прошлого и начале текущего года, был реализован в феврале и марте, когда мы наблюдали большее, чем обычно, количество сделок с объектами вторичной недвижимости. С началом пандемии и введением ограничительных мер спрос на вторичную недвижимость упал примерно на 80%. Люди меньше стали брать ипотеку в связи с нестабильной ситуацией, отсутствием уверенности в завтрашнем дне, боязнью потерять работу. Чаще стали встречаться клиенты с невыплаченной ипотекой – такие продавцы хотят быстрее продать и готовы активнее снижать цену, хотя и постепенно.
Резких изменений в цене после окончания карантина, думаю, не будет, но некоторое снижение на вторичке возможно при условии, что не будет серьезного роста цен на готовые квартиры в новых домах, которых сейчас достаточно много. Считаю, что за два-три квартала спрос на вторичку постепенно восстановится.
Серьёзного отложенного спроса на вторичном рынке за два-три месяца ограничений, на мой взгляд, не сформировалось. Те наши клиенты, которым очень нужно было решить свои вопросы, продолжали работать с нами и в апреле, и сейчас, несмотря на все сложности и соблюдая все меры предосторожности.
Льготная ставка по ипотеке в 6,5% для новостроя, несомненно, оказывает и будет оказывать некоторое влияние на решение многих клиентов продать старую недвижимость для приобретения квартиры в строящемся доме, хотя, конечно, ставка 3,0% по программе «Сельская ипотека» воздействовала гораздо серьезнее. К сожалению, количество объектов, попадающих под программу, было изменено, существенно снизилось количество привлекательных подходящих ЖК, да и с банками ситуация не вполне понятная. Льготная ставка в 6,5% будет влиять, но не так сильно: она не сможет помочь существенно снизить цены на продаваемые объекты на вторичном рынке, а также не увеличит существенно количество клиентов, готовых продавать квартиры в сжатые сроки для последующей покупки квартиры в новостройке.
Исходя из сегодняшних реалий, говорить о возможном снижении цен на новостройки не приходится. Все зависит от правил и условий на рынке, от стоимости земли, материалов, а также от требований властей по дополнительной инфраструктурной нагрузке на строителей. Возможно, строителям придется пересматривать локации для своих объектов, квартирографию и даже меньше строить, но цены опустить они не смогут. В свою очередь, вторичный рынок также будет вынужден ориентироваться на цены на первичном рынке.
Что касается загородной недвижимости, нужно отметить повышение спроса на покупку дач, домов и земельных участков под строительство домов.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость»:
– Из-за того что весь апрель мы провели в самоизоляции, спрос на вторичку в этом месяце упал примерно вдвое. Конечно, все сервисы нашего агентства переведены в онлайн, однако, в отличие от строящегося жилья, продажа и покупка квартиры на вторичке требует личного присутствия покупателя на объекте. Ведь только после осмотра жилья покупатель принимает окончательное решение о совершении сделки.
Однако уже в мае спрос на вторичном рынке начал расти и за последние две недели приблизился к показателям аналогичного месяца прошлого года. Объясняется это в том числе тем, что люди устали ждать снятия ограничений и поняли, что в таком режиме нам еще придется жить неопределенное время. Поэтому нет смысла откладывать покупку квартиры на потом.
Кроме того, на вторичном рынке сегодня действуют привлекательные ипотечные ставки – от 7,9%, а все сервисы банков доступны онлайн. Что касается льготной ипотеки 6,5% на первичном рынке, то мы видим, что она заметно поддерживает спрос на строящееся жилье. Часть покупателей сначала продают квартиры на вторичном рынке, чтобы впоследствии приобрести недвижимость в новостройке. Поэтому да, с этой точки зрения льготная ипотека может поддержать и спрос на вторичном рынке жилья.
Мы отмечаем серьезное увеличение спроса на загородные дома, связанное с эпидемией. Люди понимают, что в этом году многим не удастся съездить в отпуск за границу, и начинают искать альтернативу ближе к дому.
Цены на вторичном рынке в апреле и мае существенно не изменились. Однако покупают в первую очередь самое дешевое жилье: студии, однокомнатные квартиры, чаще всего в южных районах (Красносельском, Фрунзенском, Невском). Количество покупок квартир стоимостью более 8 млн руб. заметно уменьшилось.
Сейчас на рынке отмечается интересная тенденция: люди, у которых была цель приобрести жилье для себя, обращают внимание на «старую вторичку» (отмечаем интерес к двушкам в старом фонде и сталинкам). Долгое время такое жилье дешевело, поэтому сейчас его можно приобрести по привлекательным ценам – это способствует усилению спроса.
Что касается комнат, то интерес к ним снизился: продавцы просто не хотят беспокоить соседей и не могут показать квартиру во время самоизоляции.
В апреле мы отмечали разнонаправленные тенденции на рынке: кто-то снижал цены, чтобы побыстрее продать жилье, кто-то сохранял прежнюю стоимость, ожидая конца карантина, кто-то, наоборот, повышал цену на ликвидные объекты, а кто-то просто снял квартиру с продажи и, наверное, вернется на рынок позже.
После снятия ограничений мы ожидаем определенный рост активности на вторичном рынке. За счет этого цены, скорее всего, будут держаться на нынешнем уровне.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Начну с того, что цены на первичном рынке в случае плохой экономической ситуации легко пойдут вниз. В предыдущие кризисы так и было. При этом цену за квадратный метр можно и не снижать, а выдавать много бонусов типа «балкон в подарок», «кухня в подарок» и т. п.
В данный момент мы наблюдаем остановку рынка из-за ограничительных мер. Часть продавцов и покупателей ушли из-за карантина.
Тем не менее общее состояние рынка недвижимости можно назвать живым. Интерес есть к недвижимости любого класса, от комнаты в общежитии до элитки. Хочется отметить активность загородного рыка. По моим наблюдениям, активность покупателей земли и домов выше процентов на 50 по отношению к весне 2019 года.
Цены на недвижимость сильно не двигаются ни вверх, ни вниз. Отложенный спрос, сформировавшийся за март-апрель, потихоньку начинает реализовываться начиная с 12 мая. Многим надоело сидеть дома, видя неопределенность сроков этого состояния. Тем не менее я думаю, что к июню отложенный спрос будет в районе 10-12 тысяч сделок. За лето он реализуется, и осенью мы будем наблюдать снижение покупательной способности населения, что должно привести к началу движения цен вниз. Вначале это произойдет на вторичке, потом начнет затрагивать первичку.
Целые отрасли «лежат» не просто без денег, а в убытке. Воздействие на рынок льготных ставок будет временным. Если у вас долги, нет работы, дохода и уверенности в завтрашнем дне, то взваливать на себя до кучи ипотеку безрассудно.
Тем не менее в этот раз мы видим, что со стороны правительства есть положительные действия, направленные на поддержку бизнеса и граждан. Напомню, что в 2008–09 годах вообще никакой помощи не было и стоимость заемных средств была много выше, чем сейчас, и шла только вверх. И даже в той ситуации цены на недвижимость в Петербурге понизились в среднем на 25%. Думаю, что в этот раз мы увидим коррекцию вниз процентов на 15 к марту 2021 года.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Несмотря на режим самоизоляции и на сложности с закрытыми МФЦ, сделки на вторичном рынке были. Проходили они тяжело в силу того, что люди не всегда были готовы показывать и смотреть квартиры. Кроме того, трудности возникали в связи с подачей документов на регистрацию. И, как итог, количество операций снизилось более чем на 50%.
У людей постоянно происходят какие-то изменения в жизни, поэтому операции с недвижимостью востребованы всегда, тем более Петербург – второй мегаполис страны. Поэтому за последние два месяца в нашем городе сформировался определенный отложенный спрос на жилье.
Факторов на цены будет влиять много. Так, с одной стороны, ипотека с господдержкой должна повысить спрос на новостройки, за счет которого должно произойти и повышение цен. Однако, несмотря на появление таких льготных кредитов, банки достаточно серьезно ужесточили требования к заемщикам. С другой стороны, ожидается выход на рынок определенного количества квартир, которые были приобретены в ипотеку, но покупатели по различным причинам не справились с выплатами. По нашему мнению, ждать резкого роста или снижения цен не стоит.
Изменения цен на недвижимость будут очень индивидуальны: одни объекты будут дорожать, а другие, наоборот, дешеветь.
По моему мнению, наиболее серьезное снижение цен будет на квартиры, располагающиеся в панельных домах советской постройки.