Источник: Realto.ru
Если судить по публикациям в СМИ, то рынок недвижимости набирает осенние обороты. Пишут, что и цены растут, и число покупателей увеличивается. А как обстоят дела на самом деле? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:
— Может быть, в чем-то СМИ и правы. Оживление рынка действительно есть, но оно пока не столь значительно, как об этом пишут.
— А что происходит с ценами?
— Всплеска цен, которым всех активно пугали летом, мы не видим.
— Наверное, и поднимать цены нет смысла, ведь денег у населения в это трудное для экономики время не становится больше?
— Да. Но и квартир не становится меньше, строительная отрасль же работает. Я порой вижу, особенно в Подмосковье, достаточно много остановленных строек. Как правительство области будет решать эту проблему, не знаю.
— Вы не отрицаете, что активность рынка есть. А как она отражается на ценах?
— Не особо…
— Но пишут, что рост будет. Берите, мол, пока есть что брать...
— Это было всегда. Во-первых, для повышения уровня спроса нужно создать эффект (или хотя бы видимость) дефицита. Во-вторых, до Нового года осталось всего два месяца. В конце года во всём мире продавцы всегда стараются создать ажиотаж. В-третьих, на рынке есть оживление. Не такое значительное, как хотелось бы, но оно есть. Особенно наглядно это заметно в сегменте самого доступного жилья. Дешёвые однокомнатные квартиры «вымываются» с рынка. Поступают на продажу новые квартиры, но по более высоким ценам.
— Говорят, что квартиры под реновацию стали заметно расти в цене. Некоторые собственники просят иногда аж на миллион рублей выше рыночной цены.
— Согласен, это явление появилось. Продавать и покупать их не запрещено. Продавцы понимают, что могут получить больше, вот и стараются выжать по максимуму.
— Их понять можно. Появилась возможность, почему бы не воспользоваться? Но ведь денег у большинства людей, к сожалению, больше не становится.
— В этой ситуации людям помогают банки. Если у покупателя не хватает собственных сбережений, банк выдаёт ипотечный кредит на разные квартиры, в том числе и те, которые попали под программу реновации. Если человек купил квартиру в сносимом доме с помощью ипотечного кредита, и в процессе реновации получает новую квартиру в срок действия ипотечного кредита, то банк переносит залог на новую квартиру. Вся процедура чётко описана в законодательстве.
— А новостроек после первого июля не стало меньше?
— Нет. Более того. Жилья в новостройках становится больше. При этом количество застройщиков сократилось. Идёт вытеснение/поглощение мелких компаний более крупными. Происходит передел рынка. Не скажу, что это хорошо или плохо. Время покажет. Но эти процессы стали всё более заметны.
— Вячеслав Анатольевич, а на этапе рытья котлована сейчас квартиры покупают?
— Нет. Это явление полностью ушло из нашей жизни. И не потому, что покупатели не хотят рисковать. Наши люди рискнуть готовы всегда. Просто застройщики перестали продавать жильё на нулевом цикле, потому что, во-первых, закон теперь это запрещает, а во-вторых, им это не выгодно. Денег-то они сразу не получат, и все денежные средства осядут в банке до момента получения ЗОС (Заключение о соответствии) и Разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
— Одним словом, осеннего ажиотажа нет, а что есть?
— Сегодняшний рынок недвижимости, по моему мнению, находится в активной фазе. Для нас важным показателем является тот факт, что в нашем агентстве никогда не пустуют переговорные комнаты. Я думаю, что к декабрю рынок дополнительно наберёт темп. Как правило, в декабре у нас самый высокий сезон. Почему люди хотят решить свои жилищные вопросы до начала Нового Года? Для меня это загадка. Ведь с боем курантов в ночь на 1-е января жизнь не заканчивается!
— Может быть, скидками и разными акциями завлекают людей, и они на это реагируют?
— Возможно…
— А пока продавцы жилья упираются. Говорят, что торг стал уже не тот, не хотят хозяева скидывать цену.
— Здесь все зависит от того, какова ситуация у собственника. Достаточно ли высок уровень его мотивации. Если собственнику надо реально продать свою квартиру, то он всегда готов идти на разумный торг. Если сейчас не сбросить 200 тысяч, потом, скорее всего, придётся все 500 уступить. Есть о чём задуматься!
Хочу отметить, что первое предложение, как правило, бывает самое лучшее. Собственнику надо подумать и соглашаться, даже если ему предлагают меньше, чем он ожидал. Как будут развиваться события, если он не согласится на первое предложение, сказать сложно. Но, как правило, проходит время, и если квартира не продаётся, то продавец звонит первому покупателю, а тот уже решил свой вопрос и купил другую квартиру. А если и не решил, то он уже готов платить значительно меньше, чем предлагал в начале. Таков рынок!
— Часто слышу от потенциальных покупателей, что ещё нужно чуть-чуть подождать, и цены пойдут резко вниз, тогда мы, мол, и купим. Есть ли смысл им ждать?
— Мне часто задают этот вопрос. Я считаю, что ждать снижения цен бессмысленно. Покупатели всегда ждут снижения цен. Также сильно, как продавцы ждут повышения. Ничего не меняется. Повторюсь: «Таков рынок»! Мой совет один: решать вопрос с жильём нужно тогда, когда он стоит. Оттягивать с его решением опасно. Это как с походом к врачу. Затягивание сроков приводит только к ухудшению ситуации.
— А какова сейчас ситуация с ипотекой?
— Вполне нормальная. Часто к нам приходят покупатели с одобренным кредитом. Если раньше с нами советовались, то сейчас сами решают, что к чему.
— Считают себя грамотными?
— Да, информации сейчас много. Порой, даже слишком много, и в ней можно просто растеряться. Клиент думает, что самый важный критерий при выборе того или иного банка — это низкая процентная ставка. На самом деле есть куда как более важные обстоятельства. Срок и размер кредита, размер ежемесячного платежа, расходы на страховку и оценку. Кроме того, важно, какие требования у банков к приобретаемому объекту недвижимости. То есть, с каким банком можно купить конкретную квартиру, а с каким – нельзя.
— Может, всё же, сначала стоило посоветоваться со специалистами?
— Да. Это было бы не лишне. Затрат никаких, а вот польза от этого есть всегда.
— Скажите, а понижение ставки ЦБ отразилось на ипотеке?
— Мы не заметили.
— А ипотечными каникулами многие воспользовались?
— Ипотечные каникулы никак не помогают. Этим инструментом воспользовались единицы. В ипотечных каникулах есть один большой минус. Как только заёмщик написал заявление с просьбой о предоставлении «ипотечных каникул», эта запись будет храниться в его кредитной истории всегда. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.
— Ещё есть такой вопрос. Денег у людей мало, поэтому за помощью в покупке жилья они часто обращаются не в компанию, а к частникам. Но разумно ли это?
— Нет. Считаю, что они очень плохо поступают. Никакой экономии тут нет. Дело в том, что хорошая риэлторская компания лишнего с человека никогда не берёт. Если она помогает решать квартирный вопрос, то, к примеру, с нами покупатель экономит от 5 до 7% от стоимости жилья. Опытный риэлтор, работающий в хорошей компании, сумеет найти своё вознаграждение в бюджете сделки. Как он это сумеет сделать, в чём и какая выгода от этого для клиента, — это тема совсем другого разговора. Мой главный совет не меняется. Перед тем, как сделать со своей недвижимостью любые действия, сходите к специалисту на бесплатную консультацию. После этого будет гораздо легче принимать правильные решения.