Источник: Domostroynn.ru
О том, как повлияли нововведения в сфере строительства жилья на нижегородский рынок, мы решили поговорить с человеком, который знает об этой теме все или почти все. Сергей Петров — исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес», компания работает с 1997 года. Опыт накоплен колоссальный. Одна деталь – ни один клиент агентства не попал в разряд обманутых дольщиков, а это говорит о многом.
— Сергей, как вы оцениваете итоги 2019 года на рынке новостроек в Нижнем Новгороде?
— Год был для сферы недвижимости грустный. На вашем портале только что опубликована информация о том, что договоров долевого участия в 2019 году в Нижнем Новгороде заключено меньше, чем в 2018 году. Такого никогда не было – чтобы в два с лишним раза сокращалось количество заключенных ДДУ.
Понятно, что на это повлияло много факторов и причина не только из-за введения эскроу-счетов, и даже не столько из-за эскору. Дело в том, что нижегородский рынок новостроек существенно оторван от доходов населения. Говорят, что средняя заработная плата у нас составляет около 23 тысяч рублей. На мой взгляд, среди основной массы нижегородцев, это даже меньше – около 17 тысяч. Получается, что средний гражданин может купить меньше половины квадратного метра в новостройке. Даже если придерживаться средней цифры зарплаты 23 тысячи рублей, а средней стоимости квадратного метра в 68 тысяч рублей, получается, что зарплата в три раза меньше, чем стоимость одного квадрата.
И как бы мы ни говорили о доступности покупки жилья, тем более, что есть такой инструмент, как ипотека, проблема есть.
Не каждому сейчас одобрят кредит, поскольку велика общая закредитованность населения и банки не выдадут кредит человеку, у которого есть несколько потребительских кредитов. Да и как платить ипотеку при зарплате в 23 тысячи рублей, когда минимальный чек платежа начинается от 20 тысяч?
С другой стороны, молодежь любит сейчас арендовать жилье, когда нет таких жестких обязательств, ничего не привязывает к месту проживания. Это очень заметно по Москве и Санкт-Петербургу. Но этот вариант тоже не самый выгодный. Во-первых, тебя могут заставить в любой момент съехать. Во-вторых, человек не имеет никакого пассива. Та же квартира в собственности дает возможность взять тот же кредит, решить какие-то срочные финансовые проблемы.
Однако эта «свобода» — достаточно спорный момент. И в Нижнем Новгороде молодежь все-таки стремится обзавестись своим углом, своим жильем, где они могут быть независимыми от родителей. И они не хотят «платить дяде» за аренду, если почти такую же сумму можно отдавать за ипотеку.
Я считаю, что в падении количества ДДУ в этом году сыграл роль еще один фактор. В 2018 году перед введением новой системы оплаты было некое тревожное ожидание этой реформы и поэтому активность покупателей в 2018 году была выше, чем даже в 17-м. Мы понимаем, что тогда квартиры забирали, так сказать, авансом или впрок. И поэтому в прошедшем, 2019 году был некий спад запросов.
После хороших летних ставок 18-го года, которые давали банки, шло повышение ипотечных ставок. И получилось, что люди подавали заявки на ипотечные кредиты в августе 18-го года, срок одобрения – 90 дней, и сами кредиты и ДДУ оформлялись в ноябре-декабре. Отсюда и дополнительная причина всплеска заключенных в 2018 году ДДУ.
Сейчас ставки ниже, но закредитованность населения больше, доходы не увеличились, инфляция медленно, но верно их уменьшает, размер текущих семейных расходов растёт, свободных средств мало. Поэтому люди отказываются от кредитов, откладывая решение жилищного вопроса на потом.
Вот эти факторы и, то, что ввели эскроу-счета, привели к тому, что у нас и строить, и покупать жилье стали меньше.
Сейчас такого, чтобы квартиры стали разбирать, как горячие пирожки, уже нет. И застройщики стараются продать то, что у них уже есть в ассортименте.
— Изменилось ли предложение застройщиков в новых условиях?
— Новостройки и вторичный рынок жилья приходят к оптимизации площадей квартир. Почему выбор идет в пользу компактных квартир? Дольщик или покупатель вторички платит за каждый квадратный метр. Если в квартире не 38, а 33 квадратных метра, то покупатель экономит, например, на косметический ремонт.
Стандарт-класс поэтому уходит в меньшие площади квартир. Но это уже не студии, люди уже поняли, что в студиях все же тяжело жить и хотя бы маленькая, но отдельная комнатка в этой студии нужна.
Да, у молодежи формат европланировок, когда кухня совмещена с гостиной, пользуется спросом, потому, что общее пространство дает возможность принять друзей, родных. Но маленькая отдельная комната становится пространством личным – спальней, кабинетом, детской. Такой формат однокомнатной квартиры «на вырост» семьи популярна.
И застройщики в классе «стандарт» по функционалу стараются уменьшить всю излишнюю площадь, отказываются от кладовок и тому подобное, но в требовании покупателей есть условие – балкон. И при расчете стоимости квадратного метра за двухметровый балкон покупатель заплатит одну треть цены квадрата, чем за два метра внутри квартиры.
— Соответствует ли ценообразование на нижегородских новостройках классу жилья, которое строится?
— Цены наши превышают уровень цен в окружающих нас регионах. Получается, что несоответствие класса комфорта жилья высокой цене, по которой оно продается (я не виню застройщиков, так исторически сложилось), приводит к тому, что у нас тяжело приобрести жилье по реальным ценам, которые есть для таких же квартир, например, в Казани. В этом сложность.
Нижегородский рынок новостроек сложился так, что здесь достаточно неравномерно распределяются и земельные участки, тяжелый доступ к получению ликвидных земельных участков, где застройщик может развернуться на весь бюджет. Поэтому высока опасность, что проект не получит выгоду, которая заложена в бизнес-плане. Застройщики осторожничают и закладывают в цену некий запас на риски, будь то удорожание стройматериалов, повышение ли это количества каких-то барьеров, которые нужно решать с помощью финансов. Так и складывается завышенная цена.
— По итогам аналитики портала ДОМОСТРОЙРФ, цена квадратного метра в новостройках Нижнего Новгорода выросла на 10,4%. Как это отразилось на рынке жилья уже и какую роль сыграет в будущем? Есть в этом причина снижения количества подписанных ДДУ в 2019 году.
— Я думаю, что это не все покупатели жилья в новостройках, которые ушли покупать вторичное жилье. Хотя такие люди были, потому, что возможности маневра на вторичном рынке жилья несопоставима с тем, в каких рамках существует застройщик. Поэтому те, кто отказался от покупки квартиры в новостройках, нашли варианты покупки «вторички». Вследствие этой ценовой встряски и произошло перераспределение с первичного на вторичный рынок. Но люди во все времена создают новые семьи и ищут, как изменить жилищные условия.
Поэтому перераспределение объективно и мы эту активность ощутили в течение второй половины года.
— С момента введения системы проектного финансирования регулярно появлялась информация о том, что банки неохотно выдают кредиты застройщикам, чрезмерно долго рассматривают заявки. Интересует ваше мнение на эту тему.
— Правила таковы, что главным лицом в схеме строительства сейчас стали именно кредитные организации, банки. И именно они делают выбор – одобрять или нет проектное финансирование, в том числе и с использованием счетов эскроу. В связи с тем, что количество банков, которые кредитуют по эскроу счетам схлопнулось до единиц, и они имеют широкий выбор, куда направить свои деньги и где заработать на стройке, они естественно, отказываются от проектов, в которых видят повышенные риски.
Мы и год, и полтора года назад говорили, что это приведет к укрупнению застройщиков: крупные будут забирать у мелких те проекты, которые они не могут либо завершить, либо начать. Торги на новые площадки под застройку не проходят уже два года, а такие площадки все равно появляются. Это происходит потому, что те, кто не справился, не смог получить проектное финансирование – продают свои проекты.
Если застройщик не может получить финансирование у банка, у него остается два варианта – достраивать дома с помощью Фонда защиты граждан – участников долевого строительства. Вы помните, что до первого октября нужно было подать документы и подтвердить 30% степень готовности дома и 10 % реализованных квартир.
Те, кто не успел – остались со своими проектами. С эскроу у них не получается, по старой схеме не получилось. Остается вариант – находить свои средства, строить и реализовывать уже готовый проект. И некоторые застройщики, с которыми мы общались так и говорят – не то, что нас не одобряют банки, у нас нет желания переплачивать проценты банкам.
Некоторые из таких застройщиков меняют форматы своих проектов с более крупных и длительных на короткие и компактные (например, строят не 20-ти, а 10-этажный дом). Таким образом, они сокращают период строительства и необходимые для стройки средства. Если это жилой комплекс, они работают по схеме – построил, сдал, продал дом, начинается строительство следующего.
Те, кому одобрили заявки в банках, говорят, что для них эскроу-счета – манна небесная, есть проектное финансирование, и дольщики защищены.
А у тех, кто сам не справился и кому банк не одобрил финансирование, есть варианты – либо продавать проект, либо привлекать крупных инвесторов.
— А как за прошедший год изменились отношения между агентствами недвижимости и застройщиками?
— Застройщики разные. Те, кто поопытнее, уже прошли период избавления от иллюзий о том, что им не нужны риелторы, они сами создадут отделы продаж и сами все продадут, не отчисляя процентов агентствам. Такие нашли оптимальные способы партнерства между застройщиком, его собственным отделом продаж и риелторским сообществом.
Но из-за того, что сейчас объективно уменьшилось количество строящихся квадратных метров и есть некое ожидание дефицита в стиле «никуда не денутся эти покупатели, все равно ко мне все придут и купят», некоторые застройщики отсекают участников профессионального риелторского рынка уменьшением комиссии-вознаграждения за услугу агента.
Но если агенту по недвижимости начинают вместо 1% платить 0,5, он только в самом крайнем случае будет предлагать эту новостройку.
Но дело даже не в том, что уменьшается количество квадратных метров, а в том, что людей, у которых на руках есть полная сумма денег на покупку квартиры стало в разы меньше. Порядка 70-80% тех, кто покупает жилье в новостройках классов «стандарт» и «комфорт», должны сначала продать свою недвижимость.
И как бы они не хотели – застройщик не возьмет у них взамен старую квартиру в счет оплаты новой. У застройщика есть задача строить, а не копить квартиры, которые потом надо реализовывать. Кто-то привлекает в отделы продаж агентов по недвижимости из риелторских агентств. Кто-то аккредитует несколько опытных агентств. Они как раз обрабатывают и клиентов застройщика, и своих клиентов, которым предлагают варианты покупки квартиры именно у этого застройщика.
А те, кто рубит сплеча… Естественный отбор все поставит на свои места.
— Итоги года 2019 подведены, а что вы ждете от 2020 года?
— У нас агентство полного цикла. Мы понимаем, что каждый год приносит активность в каком-то сегменте рынка – новостройки, вторичка, коммерческая недвижимость, загородное жильё… Понимая это, мы развивали свое агентство в каждом из направлений и обладаем всеми компетенциями, которые востребованы на рынке недвижимости.
Мы понимаем, что возможно у нас уменьшится количество сделок и доход по новостройкам. Зато наш рынок вторичного жилья становится более насыщенным объектами и, соответственно, сделками.
С другой стороны, то небольшое количество проектов, которые сейчас строятся, тоже ищут себе помощников с большим опытом. И им важно, какой запрос будет завтра. Мы же, работая непосредственно с клиентами, может помочь эти запросы сформулировать. И грамотный застройщик этим может пользоваться при проектировании своих следующих домов и попасть в рынок очень точно, как говорится, «в десяточку». Нашего опыта хватает, чтобы прогнозировать запросы на 2 – 2,5 года вперед.
Я считаю, что за такими партнерскими союзами, в которые входят застройщик, риелтор, финансовая организация (банк) – успех.